Kravet mod den tidligere ejer: når skaden er ældre end din sælgers tid

Kravet mod den tidligere ejer

Er kravet lukket mod din sælger, er sagen ikke nødvendigvis slut. Efter forbrugerbeskyttelseslovens § 2, stk. 7 kan du indtræde i de krav, sælger selv ville have haft mod tidligere sælgere og mod den, der har medvirket ved opførelsen af bygningen. Du behøver ingen aftale om det.

Efter Justitsministeriets opfattelse ville det »være urimeligt, såfremt et tidligere led, i hvis ejertid en mangel har været til stede, skulle kunne slippe for at hæfte« alene af den grund, at en senere sælger tilfældigvis fik lavet en tilstandsrapport. Muligheden er relevant, hver gang skaden stammer fra et byggearbejde før din sælgers tid.

Direkte krav mod sælgers sælger

Du har som udgangspunkt kun en aftale med din egen sælger. Alligevel anerkender dansk ret, at en køber i en række tilfælde kan rejse et direkte krav mod et tidligere led, fx sælgers sælger eller den håndværker, der udførte det mangelfulde arbejde. Det er særligt relevant, når din egen sælger er fritaget for ansvar, er gået konkurs eller ikke kan betale.

Er huseftersynsordningen brugt, følger muligheden af forbrugerbeskyttelseslovens § 2, stk. 7, som beskrevet ovenfor. Uden for ordningen bygger det direkte krav på retspraksis, og det er begrænset: du kan som udgangspunkt ikke få mere, end du kunne have krævet af din egen sælger, og ikke mere, end din sælger kunne have krævet af det tidligere led.

Transport af kravet fra sælger

I stedet for et direkte krav kan din sælger overdrage, altså transportere, sine egne krav mod sin sælger eller mod håndværkeren til dig. Det kan ske allerede i købsaftalen eller senere, når skaden er fundet. Med en transport træder du ind i sælgers retsstilling: du får det krav, sælger havde, hverken mere eller mindre.

En transport er nyttig, når sælger er fritaget for ansvar over for dig, men selv har et krav mod det tidligere led, eller når sælger ikke har interesse i at føre sagen. Den bør være skriftlig og præcis om, hvilke krav der overdrages, og den, kravet rettes mod, bør have besked om transporten.

Hvad det tidligere led kan indvende

Uanset om du rejser kravet direkte eller via en transport, kan det tidligere led som udgangspunkt gøre de samme indsigelser gældende, som det kunne over for sin egen køber:

• Ansvarsfraskrivelse. Har det tidligere led taget forbehold eller fraskrevet sig ansvar i sin egen handel, kan det som udgangspunkt også bruges over for dig.
• Reklamation og forældelse. Kravet mod det tidligere led har sine egne frister, og de kan være udløbet, før du opdager skaden.
• Beløbet. Kravet kan ikke blive større end det, der kunne kræves i hvert led af kæden.

Sådan griber jeg det an

Jeg starter med at finde ud af, hvornår skaden er opstået, og i hvis ejertid. Byggesagsarkivet, tidligere salgsopstillinger og håndværkerfakturaer viser ofte, hvem der udførte arbejdet, og hvornår.

Derefter vurderer jeg, om kravet mod det tidligere led stadig er åbent, herunder om det er forældet, og rejser det skriftligt over for den tidligere sælger eller den, der udførte arbejdet.

Har din sælger et krav, men ingen interesse i at føre det, kan en transport være vejen. Den skriver jeg, så det fremgår præcist, hvilke krav der overdrages.

Andre artikler om fast ejendom

• Tilstandsrapporten og L 112: hvad reformen ville ændreBeskikkelsen af den enkelte bygningssagkyndige skulle afskaffes og ansvaret flyttes til virksomheden. Otte dage efter fremsættelsen blev der udskrevet valg, og forslaget bortfaldt.
• Privat retshjælpsforsikring: police, dækning og selvrisikoRetshjælpsforsikring kan dække omkostninger ved visse private tvister. Her er, hvilken police tvisten hører under, hvad den typisk dækker, og hvad du selv betaler.
• Køb af andelsbolig: maksimalpris, foreningens gæld og vedtægterneHvad en andelsbolig må koste, hvad foreningens gæld betyder for dig, og hvordan handlen adskiller sig fra køb af ejerbolig.
• Forældrekøb: I bliver udlejere for jeres eget barnHvorfor lejeloven også gælder, når lejeren er jeres barn, og hvad kontrakten skal indeholde, før lejligheden en dag sælges.

Se alle artikler om fast ejendom