Krav mod sælger: forholdsmæssigt afslag eller ophævelse

Fejl i fællesdelene? Ligger fejlen i en ejerlejligheds fællesdele, så afklar først i del 4, Sælger eller foreningen?, om kravet hører hos foreningen.

Tre beføjelser med hver sine betingelser

Er vejen ind til sælger åben, mødes tre spor her: huset, hvor en af de fire veje fører ind, husets forhold uden for fritagelsen og boligen solgt uden ordningen.

Hver beføjelse prøves for sig. I U 2024.2970 V fik køberen hverken ophævelse, erstatning eller afslag, selv om sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt.

Forholdsmæssigt afslag og ophævelse kræver ikke skyld hos sælger. Erstatning kræver et ansvarsgrundlag, og ved husets fysiske bygningsmangler under fritagelsen skal det være garanti, svig eller grov uagtsomhed (del 6). Har sælger »opført bygningen med salg for øje«, giver loven dog erstatning efter almindelige regler, men efter ordlyden intet andet.

Ved en andelsbolig er der også et spor for overpris, jf. andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, se del 4.

Først: er det en mangel?

Afslag, ophævelse og erstatning kræver alle en mangel ved overtagelsen: at boligen afveg fra det aftalte eller fra det, du med rette kunne forvente. Mangelsbegrebet er ikke lovfæstet, men afgøres af aftalen og almindelig obligationsret.

Ved en ejerlejlighed ejer du grunden og de fælles bestanddele sammen med de andre ejere efter fordelingstal (ejerlejlighedslovens § 3, stk. 1). Derfor kan en fejl i fællesejet efter litteraturen være en mangel ved din lejlighed (Peter Blok, U 1990 B 297).

Du kan ikke påberåbe dig forhold, du kendte eller burde kende, da du købte. I U 2022.3708 H var skimmelsvampen og de ulovlige forhold i badeværelset ikke synlige for en lægmand, så køberen hverken kendte eller burde have kendt dem.

Forholdsmæssigt afslag: kendskab skulle have givet en lavere pris

Forholdsmæssigt afslag kræver, at kendskab til manglen ville have givet en lavere købesum. Det vurderes efter udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet, absolut og i forhold til købesummen, og efter forholdets beskaffenhed (Højesterets dom af 30. april 2024, BS-47985/2023-HJR).

For huset kan forhold uden for fritagelsen give afslag: 50.000 kr. i U 2013.3175 H for et boligareal på 95,7 m² mod oplyst 113 m² og 150.000 kr. i U 2013.3181 H for en afvigelse på 28 m².

I dommen fra 2024 havde en ejerlejlighed, købt for 3.195.000 kr., skjulte mangler ved badeværelset. Udbedringen med fradrag for forbedringer blev sat til 80.000 kr., ca. 2,5 % af købesummen, og byret og landsret gav det beløb i afslag.

Højesteret frifandt sælger. Køberne havde set revner i badeværelsesgulvet uden at forsøge at få prisen ned, og det var ikke vist, at manglerne gjorde badeværelset uanvendeligt. Højesteret fastsatte ingen fast procentgrænse, og efter testen kan en væsentlig og aktuel ulovlighed veje tungere.

Ligger manglen i fællesejet, regnes afslaget efter Peter Blok som udgangspunkt af lejlighedens andel af udbedringen efter fordelingstal (U 1990 B 297; ejerlejlighedslovens § 7, stk. 1). Over for ejendommens oprindelige ejer kan ejerforeningen efter Blok rejse hele kravet samlet, se del 8.

Ved en andelsbolig sætter maksimalprisen en grænse. I U 2022.3708 H var udbedringen skønnet til ca. 300.000 kr., men afslaget blev de 20.000 kr., sælger havde anerkendt for den mangelfulde forbedring.

Er der handlet til maksimalprisen, formodes prisen kun at ville være nedsat for de mangelfulde forbedringer, og vil du have mere, skal du bevise det. Erstatning rammes ikke af loftet: begrænsningerne af afslaget »gælder ikke for køberens mulighed for at gennemføre erstatningskrav«, jf. U 2024.2158 H og del 6.

Ophævelse: kun ved en væsentlig mangel

Ophævelse kræver en væsentlig mangel, og du skal kunne levere boligen tilbage. I U 2024.2970 V skrev landsretten, at det påhvilede køberen »at godtgøre, at der på overtagelsesdagen var en hævebegrundende mangel ved ejendommen«.

Ophævelsen skal erklæres i tide. I U 2013.635 V mistede køberen retten til at hæve, fordi han først påstod handlen ophævet i stævningen, flere måneder efter at han kendte forholdet. Det var byrettens begrundelse, og da køberen selv påstod dommen stadfæstet, tog landsretten ikke stilling til ophævelsen.

En hæveret kan også være aftalt. I Østre Landsrets dom af 28. februar 2011 (BS-1344/2010-OLR), afsagt med dissens, kunne køberen af en ejerlejlighed i et projektsalg hæve efter købsaftalen, fordi det tinglyste areal var 70 m² mod 76 m², altså mere end 5 % mindre.

Ved en andelsbolig kan du også hæve, hvis prisen oversteg maksimalprisen, jf. andelsboligforeningslovens § 16, stk. 1, se del 4.

Sådan griber jeg det an

Jeg vælger den beføjelse, beviset kan bære, og kan det bære flere, rejser jeg kravet på dem alle, principalt og subsidiært. Ved en garanti eller en fortielse kræver jeg også erstatning, se del 6, Erstatning.

Andre artikler om fast ejendom

• Tre problemstillinger fra min egen praksisDet er sjældent én stor fejl, der vender en bolighandel om, men en detalje i et dokument, der ikke blev læst, eller en oplysning, som ingen fik gjort til en garanti.2 min. læsning
• Forsikringssag eller sælgersag? Hvor kravet skal rettes henEt afslag fra ejerskifteforsikringen betyder ikke, at sagen er slut. Kravet kan ligge hos sælger eller den bygningssagkyndige, og nogle gange skal det rejses flere steder på én gang.2 min. læsning
• Afslag fra ejerskifteforsikringen: de fire grunde og Ankenævnets praksisSelskabet får medhold i 82 % af klagerne over dets afslag. Her er de fire klassiske afslagsgrunde, og hvad Ankenævnet for Forsikring lægger vægt på.4 min. læsning
• Køb af andelsbolig: maksimalpris, foreningens gæld og vedtægterneHvad en andelsbolig må koste, hvad foreningens gæld betyder for dig, og hvordan handlen adskiller sig fra køb af ejerbolig.4 min. læsning

Se alle artikler om fast ejendom