Køb af andelsbolig: maksimalpris, foreningens gæld og vedtægterne

Maksimalprisen: fire værdier, en valuar og forbedringerne

Andelens værdi afhænger af, hvad foreningen sætter sin ejendom til. Loven tillader fire værdier: anskaffelsesprisen, den kontante handelsværdi som udlejningsejendom efter en valuarvurdering på højst 42 måneder, den senest ansatte ejendomsværdi eller den samme værdi reguleret med nettoprisindekset, jf. § 5, stk. 2, litra a-d. En vurdering fra før den 1. juli 2020 kan fastholdes uden tidsgrænse, indtil foreningen vælger en ny, og det skal stå i en note til årsregnskabet, jf. § 5, stk. 3. Gælden trækkes fra, ved valuarvurdering til kursværdi, jf. § 5, stk. 5.

Valuarvurderingen er formentlig den værdi, der kan flytte mest, begge veje. Østre Landsret dømte den 23. februar 2022 (sag BS-19142/2021-OLR) en sælger til at betale 261.836 kr. tilbage til en køber, hvis pris byggede på en valuarvurdering, der blev tilsidesat. Forældelsesfristen var suspenderet, indtil køberen burde have fået mistanke om, at foreningens senere og lavere vurdering skyldtes andet end udviklingen på ejendomsmarkedet. Den modsatte vej gik det i Højesterets dom af 8. februar 2024 (U 2024.2099 H): en sælger solgte til andelsværdien efter den offentlige vurdering, mens bestyrelsen lå inde med en valuarvurdering, der siden løftede andelskronen fra 274 til 321,20. Foreningen skulle erstatte sælgeren 146.001 kr., fordi bestyrelsen inden godkendelsen skulle have oplyst om den mulige forhøjelse og om en prisreguleringsklausul.

Forbedringer må lægges til, men kun til anskaffelsesprisen med fradrag for alder og slitage, jf. § 5, stk. 13, og almindelig vedligeholdelse tæller ikke. Vil du anfægte en post, bærer du dog bevisbyrden: i Østre Landsrets dom af 7. december 2021 (sag BS-20893/2021-OLR) havde køberen ikke godtgjort, at døre, gulve, el og VVS var vedligeholdelse frem for forbedringer, og der var derfor ingen overpris. Derfor læser jeg vurderingsrapporten og fakturaerne, før du skriver under.

Foreningens gæld, vedtægter og generalforsamlingsreferat

Sælger skal inden aftalen udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen og boligen og skriftligt gøre dig bekendt med reglerne om maksimalpris, straf og tilbagebetaling, jf. § 6, stk. 1. Nøgleoplysningsskemaet viser tallene, men jeg kontrollerer dem mod regnskabet: noten om andelsværdien, jf. § 6, stk. 8, lånene med rente, afdragsprofil og eventuel renteswap, henlæggelserne og vedligeholdelsesplanen, som for foreninger stiftet efter den 1. juli 2018 skal dække mindst 15 år, jf. § 6 c, stk. 2. En forening med lav eller negativ formue kan gøre andelen værdiløs, mens boligafgiften består.

Generalforsamlingsreferatet viser besluttede arbejder, varslede stigninger i boligafgiften, og om andelskronen er sat op eller ned. Bestyrelsen skal fremlægge et skema med centrale nøgleoplysninger på hver generalforsamling, jf. § 6 c, stk. 3.

Vedtægterne binder dig fra dag ét og afgør, hvad du hæfter for ud over indskuddet, om du må fremleje, og hvor meget du må låne med pant i andelen, som vedtægterne kan begrænse til 80 pct. af værdien, jf. § 6 a, stk. 2. Vedtægterne afgør også, om du overhovedet kan købe. Højesteret fastslog den 17. marts 2026 (sag BS-34067/2025-HJR), at personer på foreningens eksterne venteliste kan støtte ret på vedtægternes regler om fortrinsret, selv om de ikke er medlemmer. Bestyrelsen havde tilsidesat reglerne ved at lade et ægtepar med en andel i forvejen få en bolig til uden at frigøre den, de havde. Køberen på ventelisten fik dog ikke boligen, fordi han ikke kunne bevise, at de fire foran ham ville have sagt nej.

Ingen skøde, ingen tilstandsrapport, ingen ejerskifteforsikring

Ved fast ejendom skal rettigheder tinglyses i tingbogen for at gælde mod andre, jf. tinglysningslovens § 1. En andel får intet skøde. Pant og udlæg i andelen tinglyses i andelsboligbogen, jf. tinglysningslovens §§ 42 j og 42 k, og en overdragelse, der skal fortrænge et utinglyst pant, skal være godkendt af foreningen, jf. § 42 j, stk. 2.

Huseftersynsordningen gælder aftaler om køb af fast ejendom, jf. § 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og en andel er ikke fast ejendom. Der er derfor hverken tilstandsrapport eller ejerskifteforsikring, og mangler afgøres efter maksimalprisreglerne og almindelige køberetlige principper. Højesterets dom af 28. juni 2022 (sag BS-32987/2021-HJR) viser, hvad det betyder: køberen af en andelsbolig på Amager fandt skimmelsvamp og et ulovligt badeværelse, som en skønsmand satte til omkring 300.000 kr. at udbedre. Sælgeren kendte ikke manglerne og var ikke erstatningsansvarlig, og fordi parterne havde handlet til maksimalprisen, blev afslaget de 20.000 kr., der angik mangelfulde forbedringer af badeværelset. Bevisbyrden for, at prisen med kendskab til manglerne var blevet lavere, lå hos køberen, og den løftede hun ikke.

Overpris kan du kræve tilbage, jf. § 16, stk. 3, og sælger kan straffes med bøde eller fængsel, jf. § 15, stk. 3. Kravet forældes efter forældelseslovens almindelige frist på 3 år, der først løber fra den dag, du fik eller burde have fået kendskab til kravet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1 og 2, og sagen anlægges ved boligretten, jf. andelsboligforeningslovens § 16, stk. 6. Fortrydelsesret og advokatforbehold virker som ved en ejerbolig; det har jeg beskrevet under køberrådgivning.