De fleste tvister mellem lejer og udlejer bliver ikke afgjort på, hvem der har ret i sagen. De bliver afgjort på, om den, der rejser kravet, gjorde det til tiden og på den rigtige måde.
Lejeloven er fyldt med korte frister, og flere af dem kan ikke fravæges ved aftale. Overskrides de, bortfalder kravet, også når det materielt var berettiget.
Fristerne, der afgør sagen
| Frist | Hvem | Konsekvens ved overskridelse |
|---|---|---|
| 2 uger fra udlejeren blev bekendt med fraflytningen til flyttesynet | Udlejer | Kravet på istandsættelse bortfalder |
| 1 uges skriftligt varsel til lejeren om synet | Udlejer | Kravet på istandsættelse bortfalder |
| 2 uger fra synet til fraflytningsrapporten er udleveret eller sendt | Udlejer | Kravet på istandsættelse bortfalder |
| 2 uger fra flyttesynet til istandsættelseskravet rejses | Udlejer | Kravet kan ikke gøres gældende |
| 14 dage fra betalingspåkravet kom frem | Lejer | Lejemålet kan ophæves |
| 8 dage før fraflytning til at oplyse ny adresse | Lejer | Meddelelser sendes til den kendte adresse |
Fraflytning: udlejeren har fire frister
Reglerne står i lejelovens § 187 og gælder udlejere, der lejer mere end én beboelseslejlighed ud.
Synet. Lejligheden skal synes senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Er lejemålet ophævet eller opsagt, kan parterne aftale et kortere varsel.
Rapporten. Der skal udarbejdes en fraflytningsrapport i forbindelse med synet. Den udleveres til lejeren ved synet, eller sendes senest 2 uger efter, hvis lejeren ikke var til stede eller ikke ville kvittere.
Så kommer bestemmelsen, der gør de tre første til andet end ordensforskrifter.
»Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1.«
Kravet. Selv når synet og rapporten er i orden, kan udlejeren ikke gøre krav gældende, når der er gået mere end 2 uger fra flyttesynet. Og udgifter, der ikke står i fraflytningsrapporten, er efter § 187, stk. 2 lejeren uvedkommende.
Undtagelsen
Fristerne gælder ikke mangler, der ikke kan erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed, eller hvor lejeren har handlet svigagtigt.
Skjult råd under et gulvtæppe er altså ikke fortabt, fordi rapporten ikke nævnte det. Et snavset køkken, der kunne ses ved synet, er derimod.
Reklamationen skal kunne læses
Formkravet er ikke opfyldt, blot fordi der står noget i rapporten. Det, der står, skal kunne forstås som et krav.
Vestre Landsret behandlede i april 2025 en sag, hvor synsrapporterne under en række punkter om maler- og gulvarbejde alene angav »PV*«. Landsretten fandt, at angivelsen udgjorde den nødvendige reklamation, jf. U 2025.2848 V.
Modsat gik det i en sag fra marts 2026 om en køkkenbordplade. Det blev ikke bevist, at der var indgået aftale om reparation, og da der ikke var reklameret rettidigt, kunne kravet ikke gøres gældende, jf. TBB 2026.425 Ø.
Derfor handler depositumsager sjældent om rengøring
Diskussionen ved fraflytning går som regel på, om lejligheden var pæn nok. Det er sjældent dér, sagen afgøres.
Var synet for sent, var indkaldelsen mundtlig, eller kom rapporten ikke frem inden for fristen, er istandsættelseskravet bortfaldet, uanset hvordan lejligheden så ud. Bestemmelserne kan ikke fravæges til skade for lejeren, jf. lejelovens § 189.
Hvad du bør gemme som lejer
- Indkaldelsen til synet og datoen på den
- Fraflytningsrapporten
- Kvitteringen for, hvornår du modtog den
- Fotos fra både indflytning og fraflytning
- Datoen, du afleverede nøglerne
Det er de fem ting, en sag om depositum reelt afgøres på.
Hvad lejeren aldrig kan pålægges
Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra slid og ælde og mangler, udlejeren selv skal udbedre. Videre går pligten ikke.
»Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede.«
Bestemmelsen er ufravigelig. En aftale i lejekontrakten om, at lejeren skal betale en andel af en fremtidig istandsættelse, holder derfor ikke uden videre.
Østre Landsret stadfæstede i 2026, at en klausul om, at lejeren ved fraflytning skulle betale en tiendedel af udgiften til tapetsering, ikke kunne bære et krav. Der var ikke behov for at tapetsere efter fraflytningen, og lejeren kunne alene pålægges at betale for forhold, der aktuelt skulle udbedres, jf. TBB 2026.425 Ø.
Når det er lejeren, der er bagud
Kommer huslejen ikke rettidigt, kan udlejeren ophæve lejeaftalen. Proceduren er formbunden på samme måde som fraflytningen, bare med rollerne byttet om.
Lejeren har 14 dage fra påkravet kom frem, og påkravet skal opfylde fire krav for at kunne bære en ophævelse. Et påkrav, der ikke gør, holder ikke, uanset hvor stor restancen er. De fire krav, fristen og de sager, hvor påkravet faldt, er gennemgået i artiklen om påkrav om manglende husleje.
Hvor sagen hører hjemme
Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om fraflytning og istandsættelse, herunder om tilbagebetaling af depositum, jf. lejelovens § 190. Nævnet er billigt og kræver ikke advokat.
Sager om udsættelse på grund af manglende betaling hører derimod under fogedretten, og erstatningssager og principielle spørgsmål under boligretten.
Kort om resten
Lejefastsættelse afhænger af ejendommens alder og størrelse: omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi eller fri leje. Uenighed hører under huslejenævnet.
Fremleje og korttidsudlejning kræver som hovedregel udlejerens accept og har egne tidsgrænser. Udlejning gennem platforme uden aftale er en ophævelsesgrund.
Husorden og gener kan bære en opsigelse eller ophævelse, men kræver som regel en forudgående påmindelse og en adfærd af en vis grovhed.
Sådan griber jeg en lejesag an
Jeg begynder med datoerne, ikke med lejligheden. Hvornår blev der fraflyttet, hvornår blev der synet, hvornår kom rapporten, hvornår blev kravet rejst. Falder én af dem uden for fristen, er sagen som regel afgjort dér.
Derefter læser jeg fraflytningsrapporten igennem for, hvad der faktisk er reklameret over. Poster, der ikke står i rapporten, kan ikke kræves bagefter.
Til sidst ser jeg på lejekontraktens klausuler om istandsættelse, og om de går videre, end loven tillader.
Er der uenighed om dit depositum?
Send lejekontrakten, indkaldelsen til synet og fraflytningsrapporten. Så siger jeg, om fristerne er overholdt, og hvad kravet reelt kan bære.
Beskriv din sag Ring 42 36 41 11Spørgsmål og svar
Hvor lang tid har udlejer til at kræve istandsættelse?
To uger fra flyttesynet, jf. lejelovens § 187, stk. 2. Er der ikke pligt til flyttesyn, regnes fristen fra fraflytningsdagen.
Udlejer holdt aldrig flyttesyn. Hvad så?
Udlejer mere end én beboelseslejlighed ud, skal der synes senest 2 uger efter, at udlejeren blev bekendt med fraflytningen. Sker det ikke, bortfalder kravet på istandsættelse, jf. § 187, stk. 5.
Jeg blev ikke indkaldt skriftligt til synet.
Indkaldelsen skal være skriftlig og komme mindst 1 uge før. Kortere varsel kan kun aftales, når lejemålet er ophævet eller opsagt.
Udlejer kræver noget, der ikke stod i rapporten.
Udgifter, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, er lejeren uvedkommende, jf. § 187, stk. 2. Undtagelsen er mangler, der ikke kunne erkendes ved sædvanlig agtpågivenhed.
Der står i min kontrakt, at jeg skal betale for maling ved fraflytning.
En sådan klausul kan ikke pålægge dig at aflevere lejemålet i bedre stand, end du overtog det, jf. § 187, stk. 1, 3. pkt., der er ufravigelig. I TBB 2026.425 Ø kunne en klausul om en andel af tapetseringsudgiften ikke bære et krav.
Hvornår skal jeg oplyse min nye adresse?
Senest 8 dage før fraflytning, jf. lejelovens § 186, stk. 2. Det er den adresse, udlejerens krav sendes til.
Hvor klager jeg?
Huslejenævnet afgør tvister om fraflytning, istandsættelse og depositum, jf. § 190.