Ejerskifteforsikring - hvad dækker den, og hvad afviser den?

Ejerskifteforsikringen er køberens værn i huseftersynsordningen: sælger slipper for mangelsansvaret, og til gengæld henvises du til forsikringen.

Derfor findes ejerskifteforsikringen

Ordningen er en byttehandel. Får du som køber en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring - ledsaget af sælgers bindende løfte om at betale mindst halvdelen af præmien - følger fritagelsen af § 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Herefter kan du som udgangspunkt ikke rette mangelskrav mod sælger for bygningens fysiske tilstand. Kravet skal rettes mod forsikringen.

Ordningen kom med lov nr. 391 af 14. juni 1995, der byggede på Brydensholt-udvalgets betænkninger nr. 1110/1987 og nr. 1276/1994. Formålet var at give boligkøbere en tidssvarende civilretlig beskyttelse; før 1995 kunne køberen rejse mangelskrav mod sælger i årevis efter handlen, uden at nogen af parterne på forhånd havde et teknisk billede af husets tilstand.

Ordningen er frivillig, men den bruges næsten altid. Da ordningen blev revideret i 2011, oplyste Justitsministeriet, at der i 2004 blev udarbejdet tilstandsrapport i ca. 95 pct. af alle handler med enfamiliehuse, og at andelen af handler med tegnet ejerskifteforsikring var steget fra 1 pct. i 1996 til 53 pct. i 2008.

I motiverne til revisionen af huseftersynsordningen hedder det sig, at ordningen skal beskytte begge parter, og at det ville være »urimeligt at fritage sælger for dennes mangelsansvar, medmindre denne samtidig sørger for, at køberen får et fyldestgørende beslutningsgrundlag med hensyn til eventuelle mangler ved ejendommen«, jf. lov nr. 609 af 14. juni 2011.

Forsikringen skal efter § 5 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom dække i mindst 5 år fra overtagelsen. Forlængelse til i alt mindst 10 år skal være mulig. Hvad den som minimum skal dække, er fastsat i bekendtgørelse nr. 13 af 12. januar 2012 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer, i daglig tale mindstedækningsbekendtgørelsen.

Dækningen er derfor ens på tværs af selskaber; forskellen mellem billige og dyre policer ligger i, om der er købt udvidet dækning oven på minimummet, og ikke i, at billige selskaber må skrive flere undtagelser ind.

Hvad forsikringen dækker

Mindstedækningsbekendtgørelsens bilag 1 stiller tre krav til dækningen. Forsikringen skal dække udbedring af manglende eller nedsat funktion af elinstallationer og vvs-installationer samt lovliggørelse af ulovlige forhold ved dem. Den tredje er hovedreglen: forsikringen skal dække udbedring af aktuelle skader og af fysiske forhold, der giver nærliggende risiko for skader (jf. bilag 1, pkt. 2 c).

De to sidste udtryk er definerede i bilaget, og definitionerne afgør de fleste sager. Ved skade forstås efter mindstedækningsbekendtgørelsen »brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand«. Nærliggende risiko betyder, »at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger«.

Definitionen sammenligner med bygninger af samme alder i almindelig god stand. Et 40 år gammelt tag måles mod andre 40 år gamle tage, ikke mod et nyt. Det er derfor, alder og slid ikke er en skade, og derfor selskabet afskriver på ældre bygningsdele efter bekendtgørelsens tabeller.

Er der først et dækningsberettiget forhold, dækkes også disse tre:

• Teknisk bistand - rimelige og nødvendige udgifter til at konstatere og afdække forholdet dækkes ud over forsikringssummen, men kun efter forudgående aftale med selskabet. Ring til selskabet, før du bestiller rapporten
• Genhusning - op til 12 måneder, hvis udbedringen gør huset ubeboeligt, også ud over summen
• Forøgede byggeudgifter - hvis udbedringen kræver væsentlig forandring af bygningen

Selskabet skal kun udbetale erstatning, hvis forholdet faktisk udbedres. Pengene kan derimod ikke tages som kontant kompensation.

Derfor afviser selskabet - de fire klassiske grunde

1. Forholdet står i rapporten. Er et forhold nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten, er det undtaget fra dækning. Du har fået besked og købt med viden. Ventilen er, at forholdet er »klart forkert beskrevet«: beskrivelsen skal være »misvisende eller klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grundlag af den pågældende rapport har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning«. En rød eller gul anmærkning er derfor ikke en formalitet. Den flytter risikoen over på dig som køber.

2. Det er alder og slid, ikke skade. Kuldebroer er en konstruktionsegenskab. Kondens er bygningsfysik. Et gammelt tag har en levetid. Når skadebegrebet sammenligner med »tilsvarende intakte bygninger af samme alder«, er det fordi forsikringen ikke skal løfte huset op på nybyggeri-standard.

3. Forholdet var der ikke ved overtagelsen - eller det kan ikke bevises. Forsikringen dækker kun forhold, der var der ved overtagelsen eller opstod inden, og beviset for, at skaden allerede lå der dengang, ligger hos dig.

Eksemplerne er lette at finde på Ankenævnets hjemmeside. I Ankenævnet for Forsikrings kendelse nr. 104190 af 22. april 2026 fik selskabet medhold, fordi hullet i tagets inddækning var opstået efter overtagelsen. Køberen fik heller ikke dækket sin byggetekniske rapport. Ankenævnets kendelser kan ses på ankeforsikring.dk.

4. Det er et funktionsforhold, ikke en skade. Planløsning, indretning, æstetik og bygningens overensstemmelse med servitutter eller offentligretlige forskrifter er undtaget, medmindre forholdet har ført til skade eller nærliggende risiko for skade.

Fotograferer du dig systematisk gennem fremvisningen for at kunne »bevise« et forhold, dokumenterer du samtidig, at du købte med viden om det. Dermed er forholdet hverken en skjult mangel for forsikringen eller sælgers problem. Kunne du se det, har du som udgangspunkt selv taget risikoen.

Ankenævnets praksis

Ankenævnet for Forsikring afgjorde 1.864 klagesager om ejerskifteforsikring mellem 2018 og 2026:

De temaer, nævnet aktiverer oftest, er nøjagtig de fire begreber, mindstedækningsbekendtgørelsen definerer, plus beviset for dem:

Sagerne afgøres sjældent på, om skaden findes, men på beviset: lå forholdet der allerede ved overtagelsen, og opfylder det definitionen på en skade? Rapporter, fotos af rum frem for af fejl og sælgers oplysninger rækker imidlertid sjældent alene; du kommer videre med teknisk dokumentation for, hvad skaden skyldes, og hvor gammel den er.

Bygningsdelene går også igen: tag (50,0 %), fugt og vandindtrængen (49,1 %), råd og svamp (37,1 %), gulve (32,1 %), fundament, sætning og revner (30,3 %), ulovlige bygningsforhold (21,6 %). En sag rammer typisk flere temaer, så andelene summer til mere end 100 %.

Optællingen er min egen på grundlag af Ankenævnet for Forsikrings offentliggjorte kendelser 2018-2026 (ankeforsikring.dk), kategoriseret efter de temaer, nævnet behandler i den enkelte sag. Det er ikke tal, nævnet selv har udgivet. Tallene viser ikke, om en tabt nævnssag efterfølgende er ført ved domstolene, eller hvad udfaldet der blev.

To sager: det ulovlige forhold og udbedringsmetoden

Selv når selskabet anerkender skaden og pligten til at udbedre, er næste stridspunkt ofte, hvordan udbedringen skal ske.

Hvorfor får så få medhold?

Tallene bør ikke læses som en dom over din egen sag, før du har stillet det næste spørgsmål: hvorfor ser de sådan ud? Er selskaberne dygtigere end deres kunder? Klager køberne over forhold, der aldrig var dækket? Eller taber de, fordi de møder op alene?

Det første er rigtigt, så langt det rækker. Selskabet har jurister og byggeteknikere, der arbejder med mindstedækningsbekendtgørelsen hver dag og kender nævnets praksis. Køberen har én sag.

Det andet er også rigtigt, og det er ikke mig, der siger det. Forsikring & Pension, selskabernes egen brancheorganisation, skrev i sit udspil fra november 2023, at »forbrugerne har en forventning om, at forsikringen dækker alt, som ikke fremgår af tilstandsrapporten, hvilket aldrig har været hensigten«. Samme sted opgøres det, at forsikringerne dækker cirka en tredjedel af de anmeldte forhold på de bygningsdele, eftersynet omfatter, mens en husforsikring skønnes at dække otte til ni ud af ti anmeldte skader. Ejerskifteforsikringen var i 2022 det produkt, der blev klaget mest over til Ankenævnet for Forsikring.

En del af afvisningerne rammer altså krav, der aldrig var omfattet. Det forklarer imidlertid ikke, hvorfor sagerne så ofte falder på beviset frem for på reglen.

Retten til bistand kan ikke aftales væk

Det tredje spørgsmål er det eneste, du selv råder over. Forsikringsaftaleloven besvarer første led kontant: »Det kan ikke gyldigt aftales, at den sikrede eller forsikringstageren ved forhandlinger med selskabet ikke må lade sig bistå af andre«, jf. § 32, stk. 1.

Stk. 3 går videre og handler om regningen. Du kan »i forbindelse med udenretlig fremsættelse og opgørelse af krav mod selskabet kræve rimelige og nødvendige udgifter til advokatbistand dækket af selskabet«. Rækkevidden er afgrænset: bestemmelsen dækker arbejdet med at rejse og opgøre kravet, ikke selve nævnsbehandlingen, hvor hver part som udgangspunkt bærer egne omkostninger. Har selskabet givet dig korrekt klagevejledning, og vælger du advokat frem for nævnet, dækkes udgifterne heller ikke. Det tungest vejende kriterium er, om selskabet ved sin egen handlemåde har givet dig anledning til at søge bistand.

Prisen for at føre sagen alene viser sig ofte først bagefter. Når en klient vil have en nævnskendelse prøvet ved domstolene, er den afvisningsgrund, jeg oftest møder, at retshjælpsforsikringen ikke finder rimelig grund til at føre proces, netop fordi nævnet ikke gav medhold. En tabt nævnssag kan derfor gøre det sværere at finansiere det næste skridt, jf. artiklen om retshjælpsforsikring.

Branchen og lovgiver arbejder på ordningen

Selskaberne har selv bedt om ændringer. Udspillet fra Forsikring & Pension i november 2023 gik først og fremmest på skadebegrebet, som skulle erstattes af et dækningsskema over, hvad forsikringen dækker og ikke dækker. Baggrunden var også kommerciel: antallet af selskaber, der udbyder produktet, var faldet fra 30 ved ordningens start til fem.

Udspillet blev gentaget 5. september 2025. Antallet af udbydere er nu opgjort til fire, og de tre mål er en ny basisforsikring bygget som en husforsikring, større frihed til at differentiere produktet og et mere digitalt huseftersyn suppleret af et obligatorisk tilbud om rådgivning til køber.

Lovgiver har taget fat i den anden ende. Erhvervsminister Morten Bødskov fremsatte 18. februar 2026 lovforslag L 112 om autorisation af virksomheder på huseftersynsområdet. Forslaget ville udfase den personlige beskikkelse af bygningssagkyndige, lægge ansvaret for tilstandsrapporten hos virksomheden, nedlægge disciplinærnævnet og oprette et Klagenævn for Tilstandsrapporter. Skadebegrebet rører det derimod ikke, og forslaget er bortfaldet.

Mindstedækningsbekendtgørelsen står altså uændret, mens debatten kører. Din sag bliver afgjort efter de regler, der gælder nu, og den variabel, du selv råder over, er, hvor godt sagen er forberedt, når du rejser den.

Kilder: Forsikring & Pension, Ny model for ejerskifteforsikring (november 2023), og Huseftersyn og ejerskifte (5. september 2025); lovforslag L 112, Folketinget 2025-26.

Forsikringssag eller sælgersag?

Afslag fra forsikringen betyder ikke, at sagen er slut. Kravet kan ligge et andet sted:

• Forsikringen dækker fysiske skader og nærliggende risiko, der var til stede ved overtagelsen og ikke står i rapporterne
• Sælger hæfter fortsat ved garanti, svig eller grov uagtsomhed. Det samme gælder forhold uden for ordningens værn: servitutter og offentligretlige forhold, stikledninger og kloak samt bygninger opført med salg for øje (§ 2, stk. 5 og 6 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom)
• Den bygningssagkyndige kan hæfte, hvis forholdet burde have stået i tilstandsrapporten

Er handlen ikke afsluttet endnu, ligger løsningen før underskriften i en byggesagkyndig gennemgang og et forbehold i købsaftalen, jf. artiklen om køberrådgivning.

Hvor kravet skal placeres, og om det tillige skal rejses mod andre end selskabet, gennemgår jeg i artiklen om krav mod sælger. Tvisten med selskabet kan i første omgang indbringes for Ankenævnet for Forsikring, og ender sagen ved domstolene, dækker retshjælpsforsikringen i husforsikringen som udgangspunkt sagen.

Sådan griber jeg en sag an

De fleste kommer til mig, når afslaget allerede ligger på bordet. Først holder jeg selskabets begrundelse op mod tre ting: policens ordlyd, mindstedækningsbekendtgørelsens definitioner og den nøjagtige formulering i tilstands- og elinstallationsrapporten. Et afslag med henvisning til, at forholdet »står i rapporten«, holder ikke, hvis beskrivelsen er misvisende eller klart ufyldestgørende. Det er en vurdering af rapportens beskrivelse, ikke af byggeteknikken.

Derefter ser jeg på, hvad der kan bevises, for sagerne afgøres på, hvad skaden skyldes, og hvor gammel den er, og det kræver teknisk dokumentation. Pas på her: udgifterne til teknisk bistand dækkes kun, hvis du har aftalt det med selskabet, før undersøgelsen går i gang. Bestiller du selv rapporten først, risikerer du at hænge på regningen, også hvis du ender med at få ret.

Så skal kravet placeres, og forsikringen er ikke altid rette adressat. Den samme skade kan efter omstændighederne være sælgers ansvar eller den bygningssagkyndiges, og nogle gange skal kravet rejses flere steder på én gang. Dels fordi du ikke må få det samme tab dækket to gange, men også fordi ejerskifteforsikringen kun angår bygningerne: vedrører skaden også selve grunden eller udenomsarealerne, falder den del uden for policen og skal placeres et andet sted. Det kan derfor ske, at kravet skal splittes op.

Et råd, før du selv klager: Ankenævnet for Forsikring er gratis at klage til, og mange fører sagen selv. Fordi et tab i nævnet kan hænge ved, når du bagefter søger retshjælp til en domstolssag, skal sagsfremstillingen være lige så grundig som et processkrift og ikke skrives som et brev. Regningen for advokatbistanden i den fase kan ende hos selskabet, jf. forsikringsaftalelovens § 32, stk. 3.

Ofte stillede spørgsmål

Har du fået et afslag fra ejerskifteforsikringen, så send afslaget, tilstandsrapporten og policen: 42 36 41 11. Så vurderer jeg, om sagen skal køres mod selskabet, sælger eller den bygningssagkyndige.