En byggesag i en ejerforening har tre modparter, ikke én. Entreprenøren er den, alle taler om. De to andre er ejerne selv.
Håndværkerne skal ind i lejlighederne, og en ejer kan nægte. Regningen skal placeres, og grænsen mellem foreningens og ejerens vedligeholdelsespligt er sjældent så klar, som vedtægten lyder. Begge dele afgøres et andet sted end ved forhandlingsbordet.
Bestyrelsen som bygherre
Når taget, facaden eller faldstammerne skal skiftes, skifter bestyrelsen rolle. Fra at drive en ejendom bliver den bygherre i en entreprise med kontrakt, tidsplan, garanti og en afleveringsforretning, der kan gå galt.
Bestyrelsen varetager den daglige ledelse og har efter normalvedtægtens § 16, stk. 2, nr. 7 pligt til »fornyelse og vedligeholdelse i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede«. Foreningen tegnes efter § 19 af formanden og et andet bestyrelsesmedlem eller af to bestyrelsesmedlemmer i forening.
Væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen hører derimod under generalforsamlingen og kræver tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne efter fordelingstal og antal, jf. normalvedtægtens § 4, stk. 2.
Før kontrakten underskrives
- Mandat med klar økonomisk ramme
- AB 18 udtrykkeligt aftalt eller fravalgt, ikke antaget
- Byggeteknisk rådgiver med dækning
- Sikkerhedsstillelse aftalt og faktisk stillet
- Afleveringsprotokol med præcise mangelsforbehold, aldrig »tilfredsstillende«
Håndværkerne skal ind i lejlighederne
Det er her, projekter reelt går i stå. En tagrenovering kræver adgang til lejligheder under taget; en faldstammeudskiftning kræver adgang til dem alle.
Ejerlejlighedsloven giver adgangsretten, og den er mere præcis, end mange bestyrelser tror.
»En ejer er forpligtet til at give repræsentanter for ejerforeningen adgang til sin lejlighed, såfremt det er nødvendigt af hensyn til gennemførelse af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse og udskiftninger, som det påhviler ejerforeningen at udføre. Ejerforeningen skal give et skriftligt varsel på 6 uger.«
Tre ting følger af resten af bestemmelsen. Efter stk. 3 har foreningen ret til adgang uden varsel, hvis udbedringen er uopsættelig. Efter stk. 2 kan en enkelt ejer kræve adgang til naboens lejlighed for at udføre følgearbejder ved eget nødvendigt vedligehold, mod samme seks ugers varsel. Efter stk. 4 skal arbejder endelig afsluttes hurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til ejeren.
Når ejeren siger nej
Nægter ejeren, må foreningen i fogedretten. Udfaldet afhænger dog af, om nødvendigheden er dokumenteret, og domstolene er langtfra ensartet gavmilde.
Foreningen fik adgang. I en sag fra Aalborg havde en ejer i 2013 fjernet indvendige vægge og ændret bærende konstruktioner i strid med byggetilladelsen. Kommunen udstedte strakspåbud til foreningen om at genetablere væggene og afhjælpe revne- og sætningsskader, og varslede rømning af ejendommen efter byggelovens § 18, hvis påbuddet ikke blev efterkommet.
»Landsretten finder på baggrund af Aalborg Kommunes påbud, at det påhviler ejerforeningen at lovliggøre ejendommen i overensstemmelse med påbuddet. Da ejerforeningen ikke har mulighed for at efterleve påbuddet uden adgang til lejlighederne, finder landsretten, at det er nødvendigt, at ejerforeningen gives adgang til de tre lejligheder.«
U 2023.2559 V
Bemærk, hvem påbuddet ramte. Ejeren havde lavet indgrebet; foreningen fik derimod pligten til at lovliggøre, og dermed også nødvendigheden af at komme ind.
Foreningen fik ikke adgang. I en anden sag havde et bestyrelsesmedlem besigtiget en lejlighed efter vandindtrængen nedenunder og fundet den rodet, med lugtgener og mulig skimmelsvamp. Foreningen sendte påkrav om oprydning, udskiftning af rør, udbedring af badeværelsesgulv og sanering, og krævede derefter adgang for selv at udføre arbejderne efter normalvedtægtens § 27, stk. 4.
»Efter en samlet vurdering af de foreliggende oplysninger finder landsretten, at E/F X ikke i tilstrækkelig grad har godtgjort, at betingelserne i normalvedtægtens § 27, stk. 4, om en ejers forsømmelse er opfyldt, hvorfor det findes betænkeligt at fremme sagen, jf. retsplejelovens § 596, stk. 1.«
TBB 2025.142 Ø
Forskellen mellem de to sager
I Aalborg-sagen lå der et skriftligt myndighedspåbud, der gjorde arbejdet nødvendigt. I den anden lå der en besigtigelse, en formodning og et påkrav.
Fogedretten prøver ikke sagen til bunds. Efter retsplejelovens § 596, stk. 1 skal rekvirenten kunne »godtgøre eller sandsynliggøre« sit krav, og er grundlaget for tyndt, bliver sagen ikke fremmet. Dokumentationen skal derfor være på plads, før begæringen indgives.
Hvad § 27, stk. 4 kræver
Bestemmelsen bruges, når det er ejerens egen forsømmelse, der skal udbedres. Efter normalvedtægten for ejerforeninger, bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020, kan bestyrelsen, hvis en ejerlejlighed forsømmes groft, eller ejerens forsømmelse er til gene for de øvrige ejere, kræve førnøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet skal fremsættes skriftligt. Efterkommes det ikke, kan bestyrelsen lade lejligheden sætte i stand for ejerens regning.
Bestyrelsen skal altså kunne godtgøre både forsømmelsen og genen, og at kravet er stillet skriftligt med frist.
Eksklusiv brugsret er ikke en spærring
Har en ejer eksklusiv brugsret til et fællesareal, hindrer det ikke foreningen i at vedligeholde det. En ejer modsatte sig, at foreningens gartnere udskiftede en hæk, der afskærmede netop hans areal. Landsretten lagde vægt på, at arealet var foreningens ejendom, at vedtægten pålagde foreningen den udvendige vedligeholdelse, og at foreningen løbende havde opfyldt den ved at beskære hækken.
»Landsretten finder, at vedligeholdelse af hækken også omfatter fornyelse af denne. En sådan fornyelse må anses for at ligge inden for ejerforeningens bestyrelses kompetence.«
TBB 2024.304 Ø
Fornyelse er altså vedligeholdelse, og bestyrelsen behøver ikke generalforsamlingens tilslutning til den slags.
Hvem betaler, foreningens eller ejerens?
Vedtægten deler vedligeholdelsen mellem foreningen og den enkelte ejer, og på papiret er det enkelt: det udvendige og det fælles er foreningens, det indvendige er ejerens.
Skaderne holder sig imidlertid sjældent til den grænse, og vand, der trænger ind ét sted, viser sig gerne inde i en lejlighed et helt andet, hvorefter sagen ikke længere handler om vedtægtens ordlyd, men om hvor vandet kom fra.
Selve fordelingen af regningen mellem ejerne styres af fordelingstallet, og det kan sjældent laves om. Hvornår det alligevel kan, er gennemgået i artiklen om urimelige fordelingstal.
Sagen, hvor skønstemaet vendte udfaldet
En ejer opdagede utætheder omkring et rytterlys, foreningen havde monteret i taget efter et skybrud. Foreningen afviste at være ansvarlig og henviste til, at rytterlyset hørte til ejerens lejlighed.
Under byrettens behandling vurderede en skønsmand skaderne, og byretten gav foreningen medhold: udbedringen henhørte under ejerens vedligeholdelsespligt.
Efter anke blev der stillet nye spørgsmål til skønsmanden. Han foretog et forsøg, hvor der blev hældt vand direkte ned på tagpappen under rytterlyset, og påviste utæthed i tagpappen dér, hvor loftet i lejligheden var beskadiget. Han konstaterede desuden, at lysningen i den modsatte ende var blevet beskadiget siden den første skønsforretning, og vurderede, at der var utætheder ved alle fire hjørner, fordi tagpappen var udført ens.
»Da ejerforeningen efter bevisførelsen ikke har afkræftet, at ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt også omfattede den omhandlede utætte tagpap, finder landsretten, at ejerforeningen er ansvarlig for de konstaterede skader i E's lejlighed som følge af vandindtrængningen.«
TBB 2023.867 Ø
Ansvaret blev delt: selve rytterlyset var ejerens at vedligeholde, tagpappen omkring det var foreningens.
Læren
Sagen blev ikke afgjort af vedtægten. Den blev afgjort af, hvilke spørgsmål skønsmanden fik stillet, og af et konkret forsøg med vand på et tag. Det første skøn pegede den ene vej, det supplerende den anden, og udfaldet fulgte med.
Skønstemaet er derfor ikke en formalitet at overlade til modparten eller til skønsmanden selv. Det er dér, sagen bliver afgjort.
Hvordan et syn og skøn udmeldes, og hvad der kan spørges om, er gennemgået i min side om syn og skøn i byggesager.
Byggesagen mod entreprenøren
Er manglen entreprenørens, gælder de almindelige entrepriseretlige regler, og foreningen står som enhver anden bygherre.
Fristerne er de samme, men konsekvensen er større, fordi en forening sjældent har én person, der holder øje. Reklamation og bevissikring skal ske straks ved kendskab, 1- og 5-årsgennemgangen skal indkaldes rettidigt, og en overskredet frist rammer til gengæld alle ejere på én gang.
Syn og skøn reguleres af retsplejelovens §§ 196-197, isoleret bevisoptagelse af § 343, sagkyndige erklæringer af § 341 a og omkostningshæftelsen af § 208.
Retsområdet er behandlet i mine sider om entrepriseret og AB 18, afleveringsforretning, garanti på håndværkerarbejde og ophævelse af entrepriseaftale.
Er ejerforeningen forbruger?
Et spørgsmål, der får praktisk betydning i større renoveringssager, er om en ejerforening kan behandles som forbruger. Det afgør, om AB-Forbruger kan finde anvendelse, og om en voldgiftsklausul i entreprisekontrakten binder foreningen.
Spørgsmålet er ikke afgjort. Vestre Landsret fastslog i U 2024.2140 V, en sag jeg selv førte, at købelovens § 4 a, stk. 8 om hestekøb ikke regulerer anvendelsesområdet for voldgiftslovens § 7, stk. 2. Bestemmelsen dér er den samme, som en ejerforening ville skulle påberåbe sig, og argumentationen kan formentlig overføres, men den er ikke prøvet på foreninger.
Betydningen er økonomisk konkret: retshjælpsforsikring dækker som udgangspunkt ikke voldgift, og en klausul kan derfor afgøre, om foreningen overhovedet har råd til at føre sagen. Mere om det i voldgiftsklausulen og U 2024.2140 V.
Bestyrelsens ansvar under byggesagen
Bestyrelsen hæfter ikke personligt for foreningens forpligtelser, men den kan pådrage sig ansvar for tab, den forvolder ved uforsvarlig varetagelse af hvervet.
I en byggesag opstår risikoen tre steder: mandat, der ikke rækker til det, der blev underskrevet; frister, ingen holdt øje med; og dokumentation, der ikke blev sikret, mens den kunne skaffes.
Decharge på generalforsamlingen dækker det, generalforsamlingen faktisk var oplyst om. Den dækker ikke forhold, bestyrelsen ikke fortalte om.
Står foreningen foran en byggesag?
Send udbudsmaterialet, kontrakten eller den protokol, I sidder med. Så siger jeg, hvor mandatet slutter, og hvad der skal på plads, før der skrives under.
Beskriv din sag Ring 42 36 41 11Spørgsmål og svar
En ejer vil ikke lukke håndværkerne ind. Hvad gør vi?
Foreningen har adgangsret efter ejerlejlighedslovens § 8, stk. 1, når arbejdet er nødvendigt og påhviler foreningen, mod skriftligt varsel på seks uger. Nægter ejeren, må foreningen anmode fogedretten om bistand. Fogedretten fremmer ikke sagen, hvis nødvendigheden ikke er sandsynliggjort, jf. retsplejelovens § 596, stk. 1, så grundlaget skal være på plads inden.
Skal vi varsle seks uger, når der står vand i kælderen?
Nej. Efter ejerlejlighedslovens § 8, stk. 3 har foreningen ret til adgang uden varsel, når udbedringen er uopsættelig.
En ejer har lavet ulovlige ændringer. Er det hans problem?
Ikke nødvendigvis. I U 2023.2559 V udstedte kommunen strakspåbuddet til foreningen, selv om det var ejeren, der havde fjernet de bærende vægge. Foreningen fik pligten til at lovliggøre og måtte i fogedretten for at komme ind.
Kan bestyrelsen beslutte at forny beplantningen uden generalforsamling?
Ja, når vedtægten pålægger foreningen den udvendige vedligeholdelse. Landsretten fastslog i TBB 2024.304 Ø, at vedligeholdelse også omfatter fornyelse, og at det ligger inden for bestyrelsens kompetence. Eksklusiv brugsret til arealet ændrer det ikke.
Skønsmanden gav os ikke ret. Er sagen tabt?
Ikke nødvendigvis. I TBB 2023.867 Ø gav den første skønserklæring foreningen medhold i byretten. Supplerende spørgsmål i landsretten, og et forsøg med vand hældt på tagpappen, vendte resultatet. Et skøn besvarer de spørgsmål, det får stillet.
Kan vi kræve, at ejeren selv udbedrer?
Efter normalvedtægtens § 27, stk. 4 kan bestyrelsen kræve renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse inden for en frist, hvis lejligheden forsømmes groft eller forsømmelsen er til gene for de øvrige ejere. Kravet skal være skriftligt. Efterkommes det ikke, kan foreningen lade arbejdet udføre for ejerens regning. Betingelserne skal dog kunne godtgøres, jf. TBB 2025.142 Ø.