Fordelingstallet blev fastsat, da ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder, og det blev tinglyst. Siden er der ikke sket noget: anvendelsen har måske ændret sig, arealer er lagt sammen og lofter inddraget, men tallet står, hvor det stod, og det gør regningen med.
Spørgsmålet er ikke, om det virker skævt. Det gør det ofte. Spørgsmålet er, om der findes en vej, og hvornår den skulle have været brugt.
Hvorfor tallet ikke retter sig selv
Fordelingstallet fastsættes af den, der opretter ejerlejlighederne, og tinglyses på hver enkelt lejlighed. Det er en privatretlig disposition, og der er ingen pligt til at følge arealet. Bygherren kan lægge det højt for erhvervslejligheder, lavt for tørrelofter og i princippet på nul for en viceværtlejlighed.
Derfor følger tallet ikke med, når anvendelsen ændrer sig. En butik, der bliver til bolig, har stadig butikkens tal, og ejeren betaler efter det.
Hvad tallet styrer
- Fordelingen af fællesudgifter
- Stemmevægt på generalforsamlingen efter fordelingstal
- Fordelingen af grundværdien og dermed grundskylden
- Den enkelte lejligheds andel, når et mangelskrav mod entreprenør eller sælger skal opgøres
Hovedreglen er enstemmighed
En generalforsamling kan ikke vedtage nye fordelingstal ved flertalsbeslutning, heller ikke med kvalificeret flertal. Ændringen forudsætter, at samtlige ejere tiltræder den.
Grunden er ligetil: fordelingstallene er indbyrdes forbundne. Sættes ét ned, må de øvrige op, og de ejere, der får en større regning, skal have sagt ja til det. Panthaverne i de enkelte lejligheder har tilsvarende en interesse, fordi tallet er tinglyst.
I praksis betyder det, at den ejer, der skal give afkald på noget, sjældent gør det gratis, og dermed at forhandlingen om tallet i realiteten bliver en forhandling om penge.
Vejen ved dom, og hvorfor den næsten altid er lukket
Er tallet åbenbart urimeligt, kan det ændres ved dom efter aftalelovens § 36 eller princippet heri. Sådan lyder svaret de fleste steder, og det er rigtigt. Det er bare sjældnere brugbart, end det lyder.
Østre Landsret tog stilling til spørgsmålet i december 2025. En ejerforening ville have fordelingstallene forhøjet for to lejligheder, fordi tallene var fastsat ud fra en forudsætning om, at lejlighederne var loftsrum og ikke, som nu, kontor og bolig. Altså spejlbilledet af den situation, de fleste henvender sig om.
»Der er ikke siden ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder i 1981 sket ændringer i det tinglyste fordelingstal. En ændring af det tinglyste fordelingstal vil have betydning for samtlige ejere i ejerforeningen. Ejerforeningen har ikke godtgjort, at der foreligger sådanne ekstraordinære omstændigheder, at der ved dom skal ske ændring af de tinglyste fordelingstal.«
TBB 2026.686 Ø
Foreningen tabte og betalte 92.110 kr. ekskl. moms i sagsomkostninger for landsretten alene.
Standarden er altså »ekstraordinære omstændigheder«, og begrundelsen for den høje barre står i præmissen: ændringen rammer ikke kun parterne, men samtlige ejere.
Ændrede forhold er formentlig ikke nok
Her ligger den ubehagelige del af svaret. I den juridiske litteratur er opfattelsen, at når fordelingstallene først er fastsat og tinglyst, kan de næppe kræves ændret ud fra et synspunkt om ændrede, efterfølgende forhold.
En anvendelsesændring fra erhverv til bolig er præcis det. Selve den omstændighed, at lejligheden bruges til noget andet i dag end i 1974, bærer altså formentlig ikke en sag.
Hvor grænsen antagelig ligger
Ingen har opstillet talmæssige retningslinjer, og praksis er sparsom. To yderpunkter kan alligevel antydes.
En lejlighed, hvis tal ligger nogle procent skævt i forhold til arealet, kommer næppe i nærheden af »ekstraordinære omstændigheder«, uanset hvor uretfærdigt det opleves.
Et tal fastsat til nul eller tæt derpå for en stor lejlighed i en lille ejendom er derimod det oplagte eksempel på en fordeling, der kan tilsidesættes.
Din sag ligger sandsynligvis imellem, og det er dér, vurderingen bliver konkret.
Timingen afgør mere end urimeligheden
Det er her, sagerne reelt vindes og tabes, og det er den del, der sjældent står nogen steder.
Skal en lejlighed ændres på en måde, der kræver foreningens medvirken, altså sammenlægning, inddragelse af loftsareal eller indgreb i bærende konstruktioner, så er dét øjeblikket, hvor fordelingstallet kan justeres.
Højesteret afgjorde i 2023 en sag om en ejer, der havde købt et depotrum over sin lejlighed og ville lægge det sammen med den. Sammenlægningen krævede gennembrydning af etageadskillelsen og dermed foreningens samtykke. Foreningen ville betinge samtykket af, at fordelingstallet blev justeret.
»Der er hverken efter ejerforeningens vedtægter, ejerlejlighedsloven eller de almindelige principper, der gælder for sådanne foreninger, noget til hinder for, at ejerforeningen stiller sagligt begrundede betingelser for at give sit samtykke til byggeprojektet.«
»Højesteret finder, at en justering af fordelingstallene er en saglig betingelse, da der ved sammenlægning af A's lejlighed med depotrummet sker en forøgelse af lejlighedens beboelsesareal.«
U 2023.2540 H
Det virker begge veje. Foreningen kan stille betingelsen; ejeren kan forlange, at spørgsmålet tages op, mens der stadig er noget at forhandle om.
Er anvendelsesændringen gennemført for år tilbage, er vinduet derimod lukket. Skal den først ske, er det nu, tallet skal på bordet.
Normalvedtægten har sin egen åbning
Overdrager foreningen fællesareal til en enkelt lejlighed, altså bagtrappeareal, loftsrum, kælderrum eller lignende, giver normalvedtægten en udtrykkelig vej uden om enstemmighedskravet. Efter § 4, stk. 2, nr. 2 i bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020 om normalvedtægt for ejerforeninger kan generalforsamlingen som en del af godkendelsen beslutte, »at fordelingstallene skal justeres, så en erhververs fordelingstal fremover svarer til ejerlejlighedens forholdsmæssige andel uanset fordelingstallet for det overdragne fællesareal eller ejerlejlighed«. Beslutningen kræver 2/3 af ejerne efter fordelingstal og antal, ikke samtlige.
Vedtager foreningen sin egen vedtægt, skal den læses efter, om bestemmelsen er videreført. Er den, er der en beslutningsvej, som mange foreninger ikke ved, de har.
Læs vedtægten, før du læser aftaleloven
Før spørgsmålet om urimelighed overhovedet rejses, bør vedtægten læses efter for, hvad den selv siger om grundlaget. Nogle vedtægter bestemmer, at fordelingen sker efter areal, bruttoetageareal eller et andet målbart grundlag.
Gør vedtægten det, og følger fordelingen ikke grundlaget, er angrebet et andet og lettere. Så handler sagen ikke om, hvorvidt tallet er urimeligt, men om at vedtægten ikke er overholdt.
Østre Landsret afgjorde en sådan sag i 2012. En andelshaver havde en taglejlighed med fordelingstal 153, mens BBR-arealet var 124 m². Vedtægten bestemte, at boligafgiften skulle fordeles efter lejlighedens bruttoareal, og de oprindelige andelshavere betalte efter BBR-arealet. Landsretten fandt, at vedtægten forudsætter samme grundlag for samtlige lejligheder, og at generalforsamlingen ikke uden vedtægtsændring kunne ændre den indbyrdes byrdefordeling. Fordelingen skulle ske efter BBR-arealet, jf. TBB 2012.484 Ø.
Første spørgsmål i enhver fordelingstalssag er derfor: hvad siger vedtægten selv om, hvordan tallet fastsættes?
Fejl er noget andet end forældelse
I den juridiske litteratur skelnes der mellem at regulere et fordelingstal og at rette en fejl. Er tallet fra begyndelsen fastsat forkert, fordi arealregistreringen i BBR var fejlbehæftet, er der reelt tale om en fejl, og det er anført, at en sådan fejlretning bør kunne gennemføres uden enstemmighed. Der ses dog ingen trykte domme om spørgsmålet, og det er usikkert, hvor langt en ret til fejlretning kan strækkes.
Sondringen er værd at kende, fordi den flytter sagen. Et tal, der var rigtigt dengang og er blevet forældet, er ikke en fejl. Et tal, der blev beregnet på et forkert grundlag, er.
Omfordel udgifterne i stedet for tallet
Selve fordelingstallet er svært at røre. Fordelingen af bestemte udgifter er det ikke.
Højesteret tiltrådte i 2007, at en generalforsamling med det flertal, der krævedes til vedtægtsændringer, kunne ændre en bestemmelse om udgiftsfordeling, så visse udgifter til bredbånd, ip-telefoni og tv-signal blev fordelt med lige store beløb pr. lejlighed frem for efter fordelingstal, jf. U 2007.3038 H.
Er problemet, at en tidligere erhvervslejlighed betaler uforholdsmæssigt til noget, den ikke bruger eller ikke bruger mere af end andre, er det ofte den fremkommelige vej. Vandforbrug kan måles, trappevask kan fordeles efter opgang, og en elevator, der ikke betjener stueetagen, kan behandles derefter.
Det ændrer ikke tallet, men det ændrer regningen, og det er som regel den, sagen i virkeligheden handler om.
Når ændringen er en konsekvens
Enstemmighedskravet er ikke absolut. Det beskytter mod, at nogen belastes uden at have sagt ja.
Vestre Landsret behandlede en sag, hvor en generalforsamling med simpelt flertal havde tilladt en ejer at bygge en etage oven på sin ejerlejlighed og samtidig forhøjet hans fordelingstal svarende til arealudvidelsen, mens de øvriges blev nedsat forholdsmæssigt. Tinglysningsdommeren afviste ændringen, fordi de øvrige ejere ikke havde tiltrådt den.
Landsretten omgjorde: ændringen var en konsekvens af en gyldig beslutning, den medførte alene en udgiftsstigning for den ejer, der selv havde samtykket, og de øvriges indflydelse var uændret. Ændringen skulle tinglyses, jf. TBB 2004.417 V.
Har I bare gjort det anderledes i praksis?
Nogle foreninger opkræver ikke efter fordelingstallet, men efter noget, bestyrelsen engang fandt rimeligt. Det giver ikke i sig selv en ret.
Vestre Landsret afgjorde det i januar 2026. Syv rækkehusejere i en ejerforening havde gennem år betalt et lavere bidrag end fordelingstallet tilsagde, fastsat skønsmæssigt af bestyrelsen og af en part beskrevet som en »gentlemens' agreement«. Landsretten fandt det ikke godtgjort, at der forelå en aftale eller en så fast praksis om fravægelse af den vedtægtsbestemte udgiftsfordeling, at ejerne kunne støtte ret på den, jf. U 2026.2399 V.
Skal en fravægelse holde, skal den være aftalt, og helst tinglyst.
Hvad du gør imens
Verserer der en uenighed om opkrævningen, bør betaling ske under protest og med samtidigt forbehold om tilbagesøgning. Ellers risikerer du, at betalingen senere læses som accept.
Bemærk fristen den anden vej. Mener du, at en generalforsamlingsbeslutning om udgiftsfordelingen er ugyldig, skal indsigelsen forfølges ved sagsanlæg inden rimelig tid. Ugyldighedsindsigelser kan fortabes ved passivitet, og i sager om ejerforeninger er der eksempler på, at der skal usædvanlig lang tid til, før det ikke sker.
Sådan ser jeg på det
Jeg har haft spørgsmålet et par gange, og jeg har hver gang måttet sige det samme: jeg kan ikke anbefale at føre sagen alene på, at tallet er blevet forældet. Praksis giver ikke grundlag for det, og omkostningsrisikoen er reel, som TBB 2026.686 Ø viser.
Det, der derimod er værd at bruge tid på, er de tre andre spor. Hvad siger vedtægten om grundlaget? Skal der alligevel søges samtykke til noget, hvor spørgsmålet kan rejses? Og kan den konkrete udgift, sagen drejer sig om, fordeles anderledes uden at røre tallet?
De spørgsmål kan besvares på en gennemgang af vedtægt, tingbogsattest og de seneste årsregnskaber, og det er langt billigere end en retssag, der formentlig taber.
Er jeres fordelingstal til diskussion?
Send vedtægten, en tingbogsattest og det seneste årsregnskab, så siger jeg, om der er en vej, og hvilken af dem der er den billigste.
Beskriv din sag Ring 42 36 41 11Spørgsmål og svar
Kan generalforsamlingen ændre fordelingstallene med 2/3 flertal?
Som udgangspunkt nej. Ændring af tinglyste fordelingstal forudsætter, at samtlige ejere tiltræder den, fordi en nedsættelse for én betyder en forhøjelse for de øvrige. Overdrager foreningen derimod fællesareal til en lejlighed, kan generalforsamlingen efter normalvedtægtens § 4, stk. 2, nr. 2 beslutte at justere tallene med 2/3 af ejerne efter fordelingstal og antal.
Vores stuelejlighed var butik og har stadig butikkens tal. Kan vi få det ned?
Ikke alene af den grund. Det er opfattelsen i litteraturen, at tinglyste fordelingstal næppe kan kræves ændret ud fra ændrede, efterfølgende forhold, og Østre Landsret fastslog i TBB 2026.686 Ø, at en ændring ved dom kræver ekstraordinære omstændigheder. Undersøg i stedet, hvad vedtægten siger om grundlaget, og om den konkrete udgift kan fordeles anderledes.
Hvornår kan fordelingstallet så justeres?
Når foreningen skal give samtykke til noget. Højesteret fastslog i U 2023.2540 H, at en justering af fordelingstallene er en saglig betingelse for at give samtykke til et byggeprojekt, der forøger lejlighedens areal. Det er dér, spørgsmålet hører hjemme.
Vi har i årevis betalt et andet beløb end fordelingstallet siger. Gælder det?
Ikke uden en aftale. I U 2026.2399 V var et lavere bidrag fastsat skønsmæssigt af bestyrelsen gennem år, men landsretten fandt det ikke godtgjort, at der forelå en aftale eller fast praksis, ejerne kunne støtte ret på.
Kan vi ændre fordelingen af én bestemt udgift?
Ja, det er lettere. Højesteret tiltrådte i U 2007.3038 H, at en vedtægtsbestemmelse om udgiftsfordeling blev ændret, så visse udgifter fordeltes med lige store beløb pr. lejlighed frem for efter fordelingstal. Det kræver vedtægtsændring, ikke enstemmighed.
Fordelingstallet er forkert, fordi arealet i BBR var galt. Er det det samme?
Nej, og sondringen kan have betydning. At rette en fejl fra fastsættelsen er noget andet end at regulere et tal, der var rigtigt dengang. Det er anført i litteraturen, at en fejlretning bør kunne gennemføres uden enstemmighed, men der ses ingen trykte domme om det, og det er usikkert, hvor langt synspunktet rækker.
Betyder et højt fordelingstal, at min lejlighed er mindre værd?
Det indgår i prisdannelsen. To ens lejligheder med forskellige fordelingstal er ikke lige meget værd, fordi den ene har en større løbende udgift og en større andel af kommende fælleslån. Det er også et argument imod at ændre tallene bagudrettet: har nogen købt til en pris, der afspejlede tallet, flytter en ændring formue mellem ejerne.