Urimelige fordelingstal: kan de laves om?

Fordelingstallet blev fastsat, da ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder, og det blev tinglyst. Siden er der ikke sket noget: anvendelsen har måske ændret sig, arealer er lagt sammen og lofter inddraget, men tallet står, hvor det stod, og det gør regningen med.

Spørgsmålet er ikke, om det virker skævt. Det gør det ofte. Spørgsmålet er, om der findes en vej, og hvornår den skulle have været brugt.

Svaret er som udgangspunkt nej. Et tinglyst fordelingstal kan kun ændres, hvis samtlige ejere tiltræder det, fordi en nedsættelse for én lejlighed betyder en forhøjelse for de øvrige.

Overdrager foreningen derimod fællesareal til en lejlighed, kan generalforsamlingen samtidig justere tallene med 2/3 efter normalvedtægtens § 4, stk. 2, nr. 2, hvis justeringen følger tallenes grundlag, fx arealet. Sælges betydelige fælles bestanddele som hele loftet, kræver salget 9/10 efter § 6, og tallene kan ikke justeres med 2/3.

Højesteret har i U 2023.2540 H fastslået, at en justering kan stilles som saglig betingelse for at give samtykke til et byggeprojekt, der forøger lejlighedens areal.

Hvorfor tallet ikke retter sig selv

Fordelingstallet fastsættes af den, der opretter ejerlejlighederne, og tinglyses på hver enkelt lejlighed. Det er en privatretlig disposition, og der er ingen pligt til at følge arealet. Bygherren kan lægge det højt for erhvervslejligheder, lavt for tørrelofter og i princippet på nul for en viceværtlejlighed.

Derfor følger tallet ikke med, når anvendelsen ændrer sig. En butik, der bliver til bolig, har stadig butikkens tal, og ejeren betaler efter det.

Hovedreglen er enstemmighed

En generalforsamling kan ikke vedtage nye fordelingstal ved flertalsbeslutning, heller ikke med kvalificeret flertal. Ændringen forudsætter, at samtlige ejere tiltræder den.

Grunden er ligetil: fordelingstallene er indbyrdes forbundne. Sættes ét ned, må de øvrige op, og de ejere, der får en større regning, skal have sagt ja til det. Panthaverne i de enkelte lejligheder har tilsvarende en interesse, fordi tallet er tinglyst.

I praksis betyder det, at den ejer, der skal give afkald på noget, sjældent gør det gratis, og dermed at forhandlingen om tallet i realiteten bliver en forhandling om penge.

Vejen ved dom, og hvorfor den næsten altid er lukket

Er tallet åbenbart urimeligt, kan det ændres ved dom efter aftalelovens § 36 eller princippet heri. Sådan lyder svaret de fleste steder, og det er rigtigt. Det er bare sjældnere brugbart, end det lyder.

Østre Landsret tog stilling til spørgsmålet i december 2025. En ejerforening ville have fordelingstallene forhøjet for to lejligheder, fordi tallene var fastsat ud fra en forudsætning om, at lejlighederne var loftsrum og ikke, som nu, kontor og bolig. Altså spejlbilledet af den situation, de fleste henvender sig om.

Foreningen tabte og betalte 92.110 kr. ekskl. moms i sagsomkostninger for landsretten alene.

Standarden er altså »ekstraordinære omstændigheder«, og begrundelsen for den høje barre står i præmissen: ændringen rammer ikke kun parterne, men samtlige ejere.

Ændrede forhold er formentlig ikke nok

Her ligger den ubehagelige del af svaret. I den juridiske litteratur er opfattelsen, at når fordelingstallene først er fastsat og tinglyst, kan de næppe kræves ændret ud fra et synspunkt om ændrede, efterfølgende forhold.

En anvendelsesændring fra erhverv til bolig er præcis det. Selve den omstændighed, at lejligheden bruges til noget andet i dag end i 1974, bærer altså formentlig ikke en sag.

Sådan griber jeg det an

Jeg starter med de tinglyste fordelingstal og vedtægten og ser, hvordan tallet oprindeligt blev fastsat.

Derefter vurderer jeg realistisk, om der er grundlag for en sag, for vejen ved dom er smal, og omkostningsrisikoen er reel.

Andre artikler om ejerforeninger

• Privat retshjælpsforsikring: police, dækning og selvrisikoRetshjælpsforsikring kan dække omkostninger ved visse private tvister. Her er, hvilken police tvisten hører under, hvad den typisk dækker, og hvad du selv betaler.3 min. læsning
• Bestyrelsen som bygherre: når håndværkerne skal ind i lejlighederneNår taget eller faldstammerne skal skiftes, bliver bestyrelsen bygherre. Her er, hvad det kræver, og hvordan adgangen til lejlighederne sikres.4 min. læsning
• Hvem betaler, og hvad med entreprenøren?Regningen skal placeres, entreprenøren skal holdes op på aftalen, og bestyrelsen har et ansvar undervejs. Her er reglerne.4 min. læsning

Se alle artikler om ejerforeninger