Forældrekøb: I bliver udlejere for jeres eget barn

Det korte svar

Skal der være en lejekontrakt? Ja. Den er beviset for lejen, depositum og vedligeholdelsen, og den følger boligen ved et senere salg. Ved beboelse skal den skrives på den autoriserede blanket, typeformular A, 10. udgave, jf. lejelovens § 14, stk. 1, og bekendtgørelse nr. 1214 af 30. august 2022 om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler.

Hvad sker der, når barnet skal overtage? Så sælger I til barnet ved et skøde, og lejeforholdet ophører, fordi ejer og lejer bliver samme person. Prisen har afgifts- og skattemæssige følger, som hører hjemme hos jeres revisor.

Hvad koster det? 8.995 kr. inkl. moms hos mig: køberrådgivning som i køberrådgivningspakken og lejekontrakten til jeres barn.

I er udlejere, også over for jeres eget barn

Depositum må højst svare til 3 måneders leje, og forudbetalt leje højst til 3 måneder, jf. lejelovens § 59, stk. 1 og 3. Depositum henstår til sikkerhed for barnets forpligtelser ved fraflytning, og forudbetalt leje bruges op i den sidste del af lejeperioden. Pengene er derfor ikke jeres, selv om de står på jeres konto.

Vedligeholdelsen ligger hos jer, medmindre kontrakten udtrykkeligt lægger den indvendige vedligeholdelse, altså maling, tapetsering og gulve, over på barnet, jf. § 111, stk. 2, § 112, stk. 2, og § 115, stk. 1. Det, der ikke er aftalt, følger loven: »En lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, i det omfang der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen«, jf. § 11, stk. 2.

Én pligt slipper I for. Udlejere, der kun udlejer én beboelseslejlighed, skal hverken holde indflytningssyn eller fraflytningssyn, fordi §§ 90 og 187, stk. 3, kun gælder udlejere af mere end én. Fristen på 2 uger til at rejse et istandsættelseskrav gælder derimod også jer og regnes fra fraflytningsdagen, jf. § 187, stk. 2. Mellem forældre og barn bliver den frist næppe afgørende; den bliver det, hvis I senere lejer ud til en fremmed.

Lejen følger de samme regler som al anden leje. Om den skal være omkostningsbestemt, måles mod tilsvarende lejemål eller kan aftales frit, afhænger af ejendommens alder og af, hvor mange beboelseslejligheder ejendommen bestod af den 1. januar 1995, jf. lejelovens §§ 19, 32 og 54. Det afklarer jeg som led i købet, for lejen skal stå rigtigt i kontrakten fra start.

Kontrakten skal holde den dag, I sælger

Lejerens rettigheder efter lejeloven gælder mod enhver uden tinglysning, jf. § 17, stk. 1. Sælger I lejligheden til en fremmed, mens barnet bor der, køber han den med barnet som lejer på kontraktens vilkår. Er kontrakten upræcis om lejen, vedligeholdelsen eller depositum, arver køberen tvivlen, og loven udfylder den, jf. § 11, stk. 2.

Barnet kan selv opsige med 3 måneders varsel, jf. § 175, stk. 1. I kan derimod kun opsige i de tilfælde, lejelovens §§ 170 og 171 nævner. Vil I selv bo i lejligheden, kan I opsige med 1 års varsel efter § 170, nr. 3, fordi I ejede den, da lejeaftalen blev indgået, forudsat at I ikke ejer andre udlejede ejerboliger. En køber kan ikke: han ejede den ikke dengang, og opsigelse af en ejerlejlighed til eget brug efter § 171 kræver, at udlejeren tidligere selv har beboet den, jf. § 172, nr. 4. Flytter barnet, og lejer I ud til en fremmed, mens I venter på et bedre salgstidspunkt, sidder der derfor en lejer, som en køber ikke kan opsige, og lejligheden skal sælges med lejer i. Reglerne er gennemgået under opsigelse af en lejer.

Løsningen, når lejeren ikke er jeres barn, er en tidsbegrænset lejeaftale. Den ophører uden opsigelse ved udløbet, jf. § 173, stk. 1, men boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, jf. § 173, stk. 3. Et planlagt salg kan efter praksis bære en tidsbegrænsning, forudsat at planen var reel, da kontrakten blev skrevet, og bevisbyrden ligger hos udlejeren. Hvad der holder, og hvad der faldt, står under lejekontrakt.

Når barnet skal overtage lejligheden

Skal barnet eje lejligheden, sælger I den ved et skøde, som tinglyses, og lejeforholdet ophører, fordi ejer og lejer er samme person. Depositum og forudbetalt leje afregnes i refusionsopgørelsen sammen med ejendomsskat og forbrug pr. overtagelsesdagen. Selve overdragelsen er en berigtigelse, og den koster 4.500 kr.

En handel mellem forældre og barn er ikke sket i almindelig fri handel, og det skal erklæres ved tinglysningen. Afgiften er 1.850 kr. og 0,6 pct. af ejerskiftesummen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, men er købesummen lavere end 80 pct. af den offentlige ejendomsværdi, beregnes de 0,6 pct. af 80 pct. af værdien, jf. § 4, stk. 2, og af 85 pct., hvis vurderingen er foretaget efter ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88, jf. § 4, stk. 3.

Prisen bestemmer I selv, men den har følger for jer begge. Er den under handelsværdien, er forskellen en gave, og gaver til børn ud over det årlige afgiftsfri beløb pålægges 15 pct. i gaveafgift, jf. boafgiftslovens §§ 22 og 23. Jeres fortjeneste er kun skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, hvis boligen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand. Jeg regner ikke på den del; den hører hjemme hos jeres revisor, før prisen sættes.

Hvad det koster

Forældrekøb koster 8.995 kr. inkl. moms. Prisen omfatter køberrådgivning som i køberrådgivningspakken og udarbejdelse af lejekontrakt til udlejning til dit barn.

Køberrådgivningen er den samme gennemgang som ved ethvert andet boligkøb, før I er bundet: købsaftale, tingbog, BBR og ejerforeningens vedtægter, regnskab og referater, og bagefter skøde, tinglysning og frigivelse af købesummen. Ved et forældrekøb læser jeg desuden vedtægterne for begrænsninger i udlejning, for normalvedtægten kan efter ejerlejlighedslovens § 5 indeholde »indskrænkninger i ejerens ret til udlejning«. Se køberrådgivning og alle faste priser på prislisten.

Spørgsmål og svar