Lejekontrakt til beboelse: det, der skal stå i § 11

Det korte svar

Hvor skal fravigelser fra loven stå? I blankettens § 11 om særlige vilkår, og de skal stå udtrykkeligt. Det, der ikke er aftalt udtrykkeligt, følger loven, jf. § 11, stk. 2.

Holder en tidsbegrænsning? Kun hvis den er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold, jf. § 173, stk. 3. Til gengæld binder den begge parter i hele perioden, jf. § 173, stk. 1.

Hvad koster en lejekontrakt? 4.600 kr. inkl. moms hos mig.

Typeformular A10 og de særlige vilkår i § 11

En blanket er efter loven en skriftlig lejeaftale med vilkår, der egner sig til brug over for flere lejere og fremtræder standardiserede, jf. § 14, stk. 2. Den kontrakt, du selv har skrevet og bruger igen, er derfor formentlig også en blanket i lovens forstand. Konsekvensen står i § 14, stk. 3: »Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige.« Kontrakten består, men det, du skrev ind for at stille dig bedre, falder bort.

Ældre udgaver af typeformularen mister deres autorisation, når en ny autoriseres. A9 kunne bruges til udgangen af 2022; siden den 1. januar 2023 har A10 været den eneste gyldige, og en kontrakt på A9 indgået i dag er derfor en uautoriseret blanket.

Alt, der afviger fra lovens udgangspunkt, skrives i § 11 med sagens egne ord: hvem der har den indvendige vedligeholdelse, om lejemålet er tidsbegrænset og hvorfor, om lejen reguleres efter nettoprisindeks, og hvad lejeren må og ikke må. Kravet om udtrykkelighed er et krav om klarhed; er der tvivl om, hvad der er fraveget, anses aftalen for indgået på lovens vilkår, jf. § 11, stk. 2. Vil du eksempelvis regulere lejen efter nettoprisindeks i et lejemål med fri leje, skal det aftales, jf. § 54, stk. 3.

Depositum, vedligeholdelse, leje og syn

Depositum og forudbetalt leje

Depositum må højst udgøre 3 måneders leje og forudbetalt leje højst 3 måneder, jf. § 59, stk. 1 og 3. Depositum er pligtig pengeydelse, jf. § 59, stk. 4, så et depositum, der ikke betales, kan bære et betalingspåkrav.

Vedligeholdelsen

Udgangspunktet er, at udlejeren holder både ejendommen og det lejede ved lige, jf. § 112, stk. 2. Den indvendige vedligeholdelse, altså hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve, jf. § 111, stk. 2, kan dog lægges over på lejeren ved aftale, jf. § 115, stk. 1. Længere rækker aftalefriheden ikke: lejeren kan ikke pålægges at istandsætte andet ved fraflytning end det, lejeren selv har vedligeholdelsespligten for.

Lejen

Lejens størrelse følger ejendommen, ikke aftalen. I regulerede kommuner gælder omkostningsbestemt leje i de større ejendomme, jf. § 19, mens lejen i småejendomme med højst seks beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995 ikke væsentligt må overstige lejen i tilsvarende lejemål med omkostningsbestemt leje, jf. § 32, jf. § 7. Lejen er derimod fri i ejendomme taget i brug efter den 31. december 1991, jf. § 54, stk. 1, nr. 1. Uden for de regulerede kommuner er målestokken det lejedes værdi, jf. § 42, stk. 2.

Ind- og fraflytningssyn

Udlejer du mere end én beboelseslejlighed, skal du syne lejligheden ved indflytningen, indkalde lejeren og udlevere en indflytningsrapport, jf. § 90, stk. 1 og 2. Springer du synet over, bortfalder dit krav på istandsættelse ved fraflytningen, bortset fra skader, lejeren er ansvarlig for, jf. § 90, stk. 3. Fraflytningssynet har samme sanktion, jf. § 187, stk. 5, og fristerne for det er gennemgået under lejeret.

Rapporten er samtidig beviset. En lejer, der havde skrevet under på indflytningsrapporten uden at læse den, fik ikke sit krav på 90.000 kr. af depositum igennem; byretten lagde blandt andet rapporterne til grund, Østre Landsret stadfæstede, og sagsomkostningerne for de to instanser blev 100.000 kr. (dom af 22. april 2025, sag BS-39007/2023-OLR).

Tidsbegrænsning: hvornår den holder

En tidsbegrænset lejeaftale ophører uden opsigelse ved lejetidens udløb og kan ikke opsiges i lejeperioden, medmindre det er aftalt, jf. § 173, stk. 1. Det binder begge veje. To lejere med en toårig tidsbegrænsning i kontraktens § 11 opsagde midt i perioden, fordi de havde købt hus, og mente, at blankettens almindelige varsel på 3 måneder gjaldt. Vestre Landsret fandt imidlertid, at tidsbegrænsningen fraveg blankettens § 2, at opsigelsen var uberettiget, og at de skulle betale leje frem til genudlejningen og 20.000 kr. i sagsomkostninger (dom af 7. oktober 2015, sag BS-1183/2014-VLR).

Begrundelsen skal foreligge ved aftalens indgåelse, og bevisbyrden ligger hos udlejeren. Et konkret planlagt salg, en udstationering eller et ønske om selv at bruge boligen bagefter er begrundelser, der kan bære; et generelt ønske om lettere at kunne komme af med lejeren er det ikke. Østre Landsret tilsidesatte i 2025 en femårig tidsbegrænsning, som udlejerne begrundede med et forretningskoncept om helst at leje ud til staten, ambassader og internationale virksomheder. Lejeren kunne blive boende uden tidsbegrænsning, og udlejerne betalte 65.000 kr. i sagsomkostninger for de to instanser (dom af 27. maj 2025, sag BS-14920/2023-OLR).

Skriv derfor begrundelsen ind i § 11, selv om loven ikke kræver det; den dag en ny ejer skal påberåbe sig tidsbegrænsningen, er det ham, der skal bevise, hvad der begrundede den. Hold desuden øje med udløbsdatoen: bliver lejeren boende mere end 1 måned efter udløbet med din viden, uden at du har opfordret ham til at flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning, jf. § 173, stk. 2.

Hvad det koster

Lejekontrakt koster 4.600 kr. inkl. moms. Prisen omfatter udarbejdelse af lejekontrakt for beboelse, tilpasset din udlejning og lejelovens formkrav.

Kontrakten skrives på typeformular A, 10. udgave, med de særlige vilkår i § 11 formuleret til din udlejning og klar til underskrift. Er lejeren dit eget barn, er kontrakten med i prisen for forældrekøb. Se alle faste priser på prislisten.

Spørgsmål og svar