Køb af landbrugsejendom: bopælspligt, jord og bygninger uden tilstandsrapport

Det korte svar

Hvad er bopælspligten? Køber du en landbrugsejendom i landzone, skal du inden 6 måneder tage fast bopæl på ejendommen, jf. § 12, og pligten varer i 10 år, jf. § 8, stk. 1. Boligen skal være din hovedbopæl i skattemæssig forstand.

Er der fortrydelsesret og tilstandsrapport? Ikke med landbrugspligt. Fortrydelsesretten gælder ikke for køb af landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt, jf. § 6, stk. 2, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og reglerne om tilstandsrapport og ejerskifteforsikring gælder kun, hvis købsaftalen er betinget af, at pligten ophæves, jf. § 1, stk. 2. Advokatforbeholdet er din eneste vej ud, og det skal aftales.

Hvad koster rådgivningen? 8.950 kr. inkl. moms for hele handlen, inkl. de særlige forhold om jord, bygninger og bopælspligt.

Landbrugspligt og bopælspligt

Bopælspligten er et vilkår for selve erhvervelsen. En person kan erhverve en landbrugsejendom i landzone, hvis erhververen inden 6 måneder opfylder pligten til fast bopæl, jf. § 12, og pligten løber i 10 år fra erhvervelsen, jf. § 8, stk. 1. Dispensation kræver særlige forhold, jf. § 8, stk. 4, og den må du næppe regne med, hvis planen er en fritidsbolig.

Køber I sammen, ejer hver af jer en anpart, og det er nok, at én af jer ejer mindst en femtedel og opfylder betingelserne for personlig erhvervelse, jf. § 16, stk. 2. Bor en anden fast på ejendommen for dig, må du selv kun opholde dig der i naturlig tilknytning til driften, jf. § 8, stk. 2.

Med pligten følger krav til ejendommen. Den skal have en passende beboelsesbygning, der holdes forsvarligt ved lige, jf. § 9, stk. 1 og 3, og jorden skal drives forsvarligt, jf. § 11; anvendelse til natur regnes dog som forsvarlig drift.

Et nedlagt landbrug er derimod noget andet. Bringes en landbrugsejendom med bolig under 2 ha, og ligger boligen på den del, bortfalder landbrugspligten, jf. § 6, stk. 3, og pligten kan ophæves ved erklæring fra en landinspektør, når der foreligger landzonetilladelse, og parcellen bliver under 2 ha, jf. § 6, stk. 1, nr. 2. Er pligten væk, gælder tilstandsrapport, ejerskifteforsikring og fortrydelsesret, som de gør for et hus i byen. Om pligten er ophævet, står i matriklen, og det slår jeg op først.

Stuehus uden tilstandsrapport og driftsbygninger uden drift

Med landbrugspligt sælges stuehuset uden huseftersynsordningens værn, medmindre handlen er betinget af, at pligten ophæves, jf. lovens § 1, stk. 2. Sælger hæfter efter de almindelige regler for mangler, og du har ingen ejerskifteforsikring at falde tilbage på. Min anbefaling er en byggesagkyndig gennemgang af stuehuset, før advokatforbeholdet udløber, og et vilkår i købsaftalen om, hvad sælger indestår for.

Driftsbygningerne læser jeg på anvendelsen før standen. Bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften, kan uden landzonetilladelse tages i brug til håndværk, mindre butikker, liberale erhverv, fritidsformål og én bolig, jf. planlovens § 37, stk. 1. Betingelsen er, at de ikke om- eller tilbygges væsentligt og ikke er opført inden for de seneste 5 år. Brugen anmeldes til kommunen, der har 2 uger til at gøre indsigelse, jf. § 38, stk. 1. Nyt byggeri kræver derimod landzonetilladelse, jf. § 35, stk. 1, medmindre det er erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrugsdriften, jf. § 36, stk. 1, nr. 3, og stuehuset må til- og ombygges op til 500 m2 samlet bruttoetageareal uden tilladelse, jf. nr. 10.

Standen og lovligheden læser jeg i byggesagsarkivet og BBR: er hver bygning godkendt til det, den bruges til i dag, og står der bygninger på grunden, som ingen byggesag kender? En stald, der er indrettet til værksted uden anmeldelse, følger med skødet som et ulovligt forhold.

Jord, vand, olietanke og forurening

Olietanken slår jeg op først. Nedgravede ståltanke under 6.000 liter skal sløjfes senest 50 år efter fabrikationsåret, hvis de er typegodkendt med indvendig korrosionsbeskyttelse, og senest 40 år efter, hvis de er typegodkendt uden, jf. olietankbekendtgørelsens § 45, stk. 1, nr. 1 og 2; kendes fabrikationsåret ikke, skal tanken sløjfes straks, jf. nr. 4. Pligten til at sørge for, at en tank, der er taget ud af brug, er sløjfet forskriftsmæssigt, påhviler den til enhver tid værende ejer, jf. miljøbeskyttelseslovens § 21 a, altså dig fra overtagelsesdagen.

Konstateres en olieforurening fra en villaolietank, kan kommunen påbyde tankens ejer at undersøge og fjerne forureningen, uanset hvordan den er sket, jf. jordforureningslovens § 48, stk. 1 og 3. Tankejeren skal være forsikret, jf. § 49, stk. 1, men forsikringen dækker ikke forurening fra installationer, som ejeren vidste eller burde vide ikke opfylder forskrifterne, jf. § 49, stk. 2, nr. 2. Overtager du en tank med overskredet termin, er du den ejer. Mit vilkår er derfor en jordbundsundersøgelse omkring tanken, før handlen er endelig, så et fund konstateres, mens sælger stadig ejer tanken.

Jorden læser jeg i jordforureningsattesten og i forpagtningsaftalerne. Er et areal kortlagt som forurenet, kræver ændret anvendelse tilladelse, jf. jordforureningslovens § 8. Heder, moser, strandenge, ferske enge og overdrev over 2.500 m2 må ikke ændres i tilstanden, jf. naturbeskyttelseslovens § 3, så en eng er ikke en mark, selv om den ligner. Bortforpagtet jord binder dig som ny ejer, og forpagtning kan være aftalt for op til 30 år, jf. landbrugslovens §§ 27 og 28. Dræn og vandindvinding spørger jeg sælger om skriftligt.

Hvad det koster

Køb af landbrugsejendom koster 8.950 kr. inkl. moms. Prisen omfatter køberrådgivning ved landbrugsejendom eller nedlagt landbrug, gennemgang af købsaftale og handlens dokumenter, særlige forhold om jord, bygninger og bopælspligt samt en rådgivningssamtale og en skriftlig anbefaling.

Ud over det, en køberrådgivning til 7.995 kr. dækker, ligger arbejdet her i landbrugslovens krav, i driftsbygninger, olietanke og de aftaler om jorden, du overtager. Skal jeg også berigtige handlen, altså skøde, tinglysning og refusionsopgørelse, se berigtigelse. Alle faste priser står på prislisten.

Spørgsmål og svar