Entreprisekontrakt: gennemgang og forhandling, før du skriver under

Det korte svar

Gælder AB-Forbruger automatisk? Nej. AB-Forbruger og AB 18 er aftalevilkår, ikke lov, og de gælder kun, hvis de er vedtaget i kontrakten. Står der intet, gælder dansk rets almindelige regler, og så er der hverken dagbod eller sikkerhedsstillelse, medmindre kontrakten selv siger det.

Kan jeg forhandle en fortrykt typehuskontrakt? Ja. Betalingsplan, sikkerhed, dagbod og vilkår om ekstrafundering er forhandlingspunkter, og min erfaring er, at et vilkår er lettere at få ændret før underskriften end tilsidesat bagefter.

Hvad koster gennemgangen? 5.595 kr. inkl. moms uden forhandling og 9.495 kr. med. Sammen med køb af byggegrunden koster rådgivningen 9.995 kr. uden forhandling af kontrakten og 11.950 kr. med.

AB-Forbruger, AB 18 eller ingen af delene

AB-Forbruger er skrevet til byggearbejder for forbrugere, jf. § 1, og fravigelser gælder kun, »hvis det sker tydeligt og udtrykkeligt«, jf. § 1, stk. 2. AB 18 er derimod udarbejdet til aftaler, »hvor bygherren ikke er forbruger«, jf. AB 18 § 1, stk. 1. Vedtages AB 18 alligevel over for en forbruger, viger de bestemmelser, der strider mod ufravigelige forbrugerbeskyttelsesregler, og i en voldgiftssag om en tilbygning for en forbrugerbygherre gjaldt AB 18 »med de begrænsninger, der følger af ufravigelige forbrugerbeskyttelsesregler« (TBB 2025.509, kendelse af 4. marts 2025, sag C-16644).

Nogle regler gælder, uanset hvad kontrakten siger. En voldgiftsklausul er ikke bindende for dig som forbruger, når den er aftalt, før tvisten opstod, jf. voldgiftslovens § 7, stk. 2, og et uklart vilkår i en fortrykt kontrakt fortolkes »på den måde, som er mest gunstig for forbrugeren«, jf. aftalelovens § 38 b, stk. 1.

Kontrakten er heller ikke ét dokument. Et par, der fik opført et vinkelhus på AB-Forbruger-vilkår, opdagede først på byggepladsen, at der skulle sidde et udvendigt fjernvarmeskab på facaden. Skabet var tegnet ind i det reviderede myndighedsprojekt, som fulgte med byggetilladelsen og en allonge, og parret havde returneret allongen underskrevet uden bemærkninger til tegningerne. Byggefirmaet blev frifundet i to instanser, og parret betalte 53.000 kr. i sagsomkostninger (Vestre Landsrets dom af 14. marts 2025, sag BS-3225/2024-VLR).

Betalingsplanen og sikkerheden

Efter AB-Forbruger betaler du, når arbejdet er afleveret, jf. § 25, stk. 1, medmindre I har aftalt løbende betaling, jf. § 26. Har kontrakten en rateplan, skal hver rate følge byggeriets stade. Princippet står i AB 18 § 36, stk. 3: entreprenøren har ret til betaling til de aftalte tidspunkter, »forudsat at det arbejde, betalingen angår, er præsteret«. Har du imidlertid betalt forud, og går entreprenøren konkurs, er pengene et krav i konkursboet, og garantiordningerne dækker næppe arbejde, der aldrig blev udført.

Sikkerhed »skal aftales«, hvis entreprenøren skal stille den, jf. AB-Forbruger § 10, stk. 1. Er den aftalt uden nærmere vilkår, er den en pengeinstitutgaranti eller kautionsforsikring på 15 procent af entreprisesummen, som ophører 1 år og 30 arbejdsdage efter afleveringen, jf. § 10, stk. 2. Efter AB 18 § 9 ophører entreprenørens sikkerhed derimod først 5 år efter afleveringen, så den professionelle bygherre er bedre dækket for skjulte mangler, end du er. Kontrakten kan omvendt gøre byggestart betinget af, at du stiller bankgaranti for din betaling, jf. § 11 (TBB 2021.548, kendelse af 13. januar 2021, sag C-15167).

Dagbod: kun hvis den står i kontrakten, og du kræver den i tide

Dagbod er et fast beløb for hver dag, entreprenøren er forsinket, og den træder i stedet for erstatning. Efter AB-Forbruger § 31, stk. 1, kan du kræve dagbod, »hvis dette er aftalt«, og kravet »skal fremsættes inden rimelig tid efter, at forbrugeren kan konstatere, at entreprenøren bliver forsinket«. Uden aftalt dagbod er du henvist til erstatning og skal bevise dit tab, jf. § 31, stk. 2. Dagbøder regnes uden moms, jf. § 5.

En bygherre på Bornholm fik renoveret en ferielejlighed i totalentreprise. Dagboden på 500 kr. pr. arbejdsdag var aftalt mundtligt, mens den underskrevne kontrakt sagde, at der ikke var aftalt dagbod. Fristen var den 11. december 2020, men bygherren nævnte først dagboden i en mail den 1. juni 2021. Retten på Bornholm afviste kravet, fordi bygherren »ikke har fremsat udtrykkeligt krav om dagbod snarest muligt efter det tidspunkt, hvor han mente, der var indtrådt forsinkelse«. Østre Landsret stadfæstede, og bygherren betalte 332.501,48 kr. til entreprenøren og 149.500 kr. i sagsomkostninger (Østre Landsrets dom af 4. marts 2025, sag BS-28971/2023-OLR).

Formen fælder også krav, hvor dagboden står i kontrakten. I sagen om tilbygningen var dagboden 1.500 kr. pr. hverdag, men bygherrens mail med et varsel om dagbodskrav fra den 30. marts var ikke et krav fremsat »på en sådan konkret og utvetydig måde, som må kræves«, og dagbøderne bortfaldt (TBB 2025.509). Et ægtepar, der havde vedtaget AB-Forbruger, fik derimod dagbøder for 84 arbejdsdage med 2.500 kr. pr. dag, fordi afleveringsfristen lå fast i tidsplanen, og de havde varslet dagbøder skriftligt, inden fristen udløb (TBB 2021.548).

Ændringer i arbejdet og ekstraarbejder

Du kan forlange ændringer, der har naturlig sammenhæng med det aftalte, jf. AB-Forbruger § 23, stk. 1. Der skal snarest laves en skriftlig tillægsaftale om omfang, kvalitet, pris og tidsplan, og »Entreprenøren har bevisbyrden for, hvilke ændringer der er aftalt«, jf. § 23, stk. 2. Bliver arbejdet mindre, skal han godskrive dig det sparede, jf. § 23, stk. 3; det gav ægteparret i voldgiftssagen 37.500 kr. for et billigere vinduesvalg (TBB 2021.548).

Hver ændring giver samtidig entreprenøren ret til tidsfristforlængelse, jf. § 29, nr. 1, så aftalesedlen bør også angive den nye afleveringsdato. Overstiger prisen et prisoverslag med 15 procent, skal han indhente din stillingtagen, medmindre andet er aftalt, og ellers skal du ikke betale det, der kunne være sparet, jf. § 24, stk. 2. Kontrakten bør kræve en underskrevet aftaleseddel, før et ekstraarbejde sættes i gang.

Byggegrund og entreprisekontrakt ved nybyggeri

Bygger du nyt, skriver du under på to aftaler, der afhænger af hinanden: købsaftalen om grunden og entreprisekontrakten om huset. Jordbunden binder dem sammen. Hindringer i jorden, som ingen af jer kendte eller burde kende, betaler du som ekstraarbejde, jf. AB-Forbruger § 20, stk. 3, og ved totalentreprise skal entreprenøren afklare jordbundsforholdene med din medvirken, jf. § 20, stk. 1.

I en sag om et typehus lå grundudgifterne uden for entreprisesummen. Grunden krævede ekstrafundering, som efter forklaringerne i sagen kostede 479.375 kr., og bagefter kom en faktura på 60.155 kr. for bortkørsel af overskudsjord, som køberen mente ikke var aftalt. Vestre Landsret fandt, at han havde underskrevet et opstartsskema med en pris pr. kubikmeter, og dømte ham til at betale 50.635 kr. (Vestre Landsrets dom af 5. august 2021, sag BS-57550/2019-VLR). Den geotekniske undersøgelse skal derfor ligge, før du er bundet af nogen af aftalerne.

De to aftaler hører derfor sammen i én rådgivning. Ved totalentreprise sørger entreprenøren for byggetilladelsen og for landinspektørens afsætning af huset, jf. AB-Forbruger §§ 13 og 18; ellers ligger begge dele hos dig. Opfører et firma huset for dig, er firmaet bygherre efter byggeloven og skal tegne den obligatoriske byggeskadeforsikring og betale præmien, jf. byggelovens § 25 A, stk. 1 og 3, og kommunen giver ikke byggetilladelse uden dokumentation for et forsikringstilbud, jf. § 25 C. Servitutter og lokalplan hører til købet af byggegrunden.

Hvad det koster

Gennemgang af entreprisekontrakt koster 5.595 kr. inkl. moms uden forhandling og 9.495 kr. inkl. moms med forhandling. Prisen omfatter gennemgang af entreprisekontrakten ved nybyggeri, ombygning eller tilbygning, aftalevilkår, betalingsplan, dagbod og sikkerhedsstillelse samt forhandling af vilkårene med entreprenøren. Uden forhandling modtager du mine bemærkninger til kontrakten og kan selv forhandle vilkårene med entreprenøren ud fra dem.

Byggegrund og entreprisekontrakt ved nybyggeri koster 11.950 kr. inkl. moms med forhandling af kontrakten og 9.995 kr. inkl. moms uden forhandling af kontrakten. Prisen omfatter køberrådgivning ved køb af byggegrunden, gennemgang og forhandling af entreprisekontrakten samt aftalevilkår, betalingsplan, dagbod og sikkerhedsstillelse. Se alle faste priser på prislisten.

Spørgsmål og svar