AB 18, ABT 18 eller AB-Forbruger: hvad gælder i din sag?

AB 18, ABT 18 eller AB-Forbruger: hvad gælder i din sag?

To ting er værd at have med. For det første er kontrakten sjældent ét dokument. Tilbuddet, accepten, tegningerne, tidsplanen og byggemødereferaterne er alle en del af aftalen, og det er summen af dem, en tvist afgøres på. For det andet er AB-systemet ikke lov. Det gælder kun, hvis I har aftalt det. Er AB 18 ikke vedtaget, finder de særlige AB-regler om bl.a. ændringer, tidsfristforlængelse, betaling, sikkerhedsstillelse og konfliktløsning ikke direkte anvendelse - sagen afgøres da efter aftalen og dansk rets almindelige regler.

Kontraktens forside afgør heller ikke sagen. Har I aftalt udførelsesentreprise, totalentreprise, rådgiveraftale eller en blanding? Det bestemmer, hvem der hæfter for hvad.

En fejl, jeg ofte ser hos private bygherrer: AB 18 bliver skrevet ind i aftalen, uden at nogen har overvejet, om AB-Forbruger var det bedre grundlag. AB 18 er lavet til professionelle parter med byggeerfaring og fordeler ansvar og initiativpligter derefter. AB-Forbruger er lavet til forbrugeren - og flere af vilkårene samler de fodfejl op, som en privat bygherre uden erfaring med entrepriser kan begå.

Afleveringen er et godt eksempel. Efter AB 18 § 45 er det dig som bygherre, der skal indkalde til afleveringsforretning, når entreprenøren har færdigmeldt. Glemmer du det, gælder arbejdet som afleveret, allerede når der er gået 10 arbejdsdage fra det færdigmeldte tidspunkt. Efter AB-Forbruger § 38 ligger indkaldelsen derimod hos entreprenøren, og det er efter AB-Forbruger § 37 entreprenøren, der skal bevise, at aflevering er sket. Overser du fristen på 10 arbejdsdage for at påberåbe væsentlige mangler, mister du efter AB-Forbruger § 37, stk. 4 ikke dit krav på afhjælpning. Se forskellene i artiklen om afleveringsforretning.

Hvad hvis I har aftalt ét regelsæt, men opfører jer, som om I har vedtaget et andet?

Den anden advarsel hænger sammen med den første. Jeg ser jævnligt private bygherrer, der blander sig lige lovligt meget i byggeriet. Det kan være som medbyg, og i værste fald i projekteringen, hvor de selv bidrager med tegninger og andet materiale. Det sker i en god mening eller i håb om at spare penge.

Tydeligst er det, når ABT 18 er vedtaget: i totalentreprise har entreprenøren påtaget sig projekteringen - og alligevel ender bygherren med selv at levere tegninger ind i entreprenørens ansvarsområde. Blander bygherren sig reelt i projekteringen eller lader arbejdet fortsætte på et uforsvarligt grundlag, kan det efter omstændighederne føre til medansvar. Hvor meget der skal til, er næppe til at sige generelt. Går det galt, peger bygherren på entreprenøren. Har bygherren blandet sig tilstrækkeligt, begynder pilen at pege den anden vej:

Entrepriseformen får stor betydning for projekteringsansvar, ændringer, ekstraarbejde, tidsfristforlængelse, mangler og bevisbyrde. Et eksempel: i totalentreprise peger projekteringsansvaret som udgangspunkt mod totalentreprenøren, mens samme ansvar i en AB 18-entreprise typisk ligger hos bygherrens rådgivere.

Er du i tvivl om, hvad der faktisk er vedtaget i din sag, er det det første, jeg ser på. Det kræver som regel kun aftalen og bilagene.