Påkrav om manglende husleje: fire ting afgør, om det holder

Et betalingspåkrav ligner et rykkerbrev, men det er første skridt i en procedure, der ender i fogedretten med, at en familie sættes ud af sit hjem.

Til gengæld er proceduren formbunden, og et påkrav, der ikke opfylder lovens krav, kan ikke bære en ophævelse, uanset hvor stor restancen er, og uanset hvor længe den har stået på. Det er dér, sagerne afgøres. Det er sjældent dér, parterne kigger.

Hvad loven kræver

Udlejeren kan hæve lejeaftalen, når leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt, jf. lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1. Det gælder imidlertid kun, hvis stk. 2 er fulgt.

Udlejeren kan opkræve et gebyr for påkravet, som loven fastsætter til 287 kr. i 2021-niveau, og som reguleres årligt efter lejelovens § 204, stk. 1.

Det skal fremgå klart, hvad der skal betales

Her falder flest påkrav, og det sker på en måde, de fleste ikke forventer.

En udlejer sendte i 2025 et påkrav, hvor restancen var opgjort til 17.069 kr., hvoraf 12.009 kr. var pligtig pengeydelse, og vedlagde en specifikation med elleve poster fordelt på fire kolonner, der oplyste periode, beløb og indbetalt og i en ja/nej-kolonne angav, om posten var pligtig. I kolonnerne stod tre forskellige totaler.

Fogedretten fremmede udsættelsen. Vestre Landsret omgjorde.

Efter påkravets formulering fremgik det ikke tilstrækkelig klart, hvilke af beløbene lejeren skulle betale, og påkravet kunne derfor ikke bære ophævelsen. Sagen blev nægtet fremme.

Udlejeren havde vedlagt mere dokumentation, ikke mindre, og det var specifikationen med tre konkurrerende totaler, der gjorde det uklart, hvad lejeren skulle overføre for at blive boende.

Et forkert beløb er ikke det samme som et uklart

Østre Landsret behandlede året før en sag, hvor påkravsskrivelserne indeholdt fejlagtigt opgjorte beløb, fordi udlejeren ikke havde krævet den fulde stigning efter en trappelejeklausul, og fremmede alligevel udsættelsen, fordi fejlene var i lejerens favør, og påkravene i øvrigt opfyldte form- og gyldighedskravene, jf. TBB 2024.1061 Ø.

Er påkravet kommet frem?

Fristen løber fra fremkomsten, ikke fra afsendelsen, og det er udlejeren, der skal godtgøre, at brevet nåede frem.

Højesteret fastlagde udgangspunktet i 2015 i en sag om et erhvervslejemål, og fordi kravene til påkravet er bygget ens i lejeloven, almenlejeloven og erhvervslejeloven, anvender landsretterne kendelsen på tværs af alle tre lejeformer.

Reglen ser gunstig ud for udlejeren, for lejeren kan ikke udskyde fristen ved at lade det anbefalede brev ligge uafhentet. Den er dog sværere at opfylde, end den ser ud.

Reglen har to led, og udlejerne falder på begge

Udgangspunktet forudsætter, at det almindelige brev blev sendt, og at meddelelsen om det anbefalede brev nåede frem. En Track & Trace-udskrift dokumenterer ingen af delene.

En udlejer sendte i 2022 påkravet anbefalet og fremlagde indleveringskvittering og en sporing, hvor der stod »Vi har været forbi med din forsendelse, men vi traf desværre ingen hjemme«, mens bevis for det almindelige brev ikke forelå. Vestre Landsret fandt, at det ikke alene efter sporingen kunne lægges til grund, at lejeren var orienteret om det anbefalede brev, herunder hvordan og hvor det kunne afhentes. Ophævelsen var uberettiget, og lejeren fik 2.500 kr. i tortgodtgørelse, jf. U 2023.2176 V.

To år senere gik det på samme måde. Ophævelsesbrevet oplyste selv, at det var sendt både anbefalet og som Q-brev, og udlejerens advokat kunne bekræfte, at hun personligt havde afsendt det. Det rakte ikke som dokumentation for Q-brevet, jf. U 2025.649 V.

Er der to lejere, skal brevet frem til dem begge

To lejere stod på samme lejekontrakt. De boede sammen, havde børn sammen, og udlejeren sendte brevet korrekt adresseret til dem begge på lejemålets adresse. Den ene lejer var på det tidspunkt varetægtsfængslet, hvilket udlejeren vidste.

Landsretten fandt det tilstrækkeligt, at brevet var sendt til lejemålets adresse. Højesteret omgjorde.

Fremkomst måles altså på den enkelte lejer, ikke på adressen. Samliv, fælles børn og fælles lejekontrakt ændrer det ikke.

Sagen angik en opsigelse, men Højesteret bygger udtrykkeligt på påkravsreglen fra 2015 og udstrækker den til opsigelser. Slutningen går derfor så meget desto mere den anden vej: står der to navne på lejekontrakten, skal påkravet frem til dem begge.

Undtagelsen: når udlejeren ved besked

Højesteret satte selv en grænse. Udgangspunktet fravæges, hvis postbesørgelsen ikke er normal, eller hvis udlejeren ved eller burde vide, at særlige forhold hos lejeren, såsom bortrejse, hospitalsindlæggelse eller varetægtsfængsling, kan bevirke, at han ikke ser posten.

Landsretterne anvender undtagelsen. En lejer sad varetægtsfængslet, og kommunen havde i et år betalt huslejen direkte til udlejeren, indtil betalingen stoppede. Landsretten fandt, at udlejeren i hvert fald burde vide, at der forelå særlige forhold, og påkravet var derfor ikke kommet frem, jf. U 2023.581 Ø.

Det afgørende er udlejerens viden, ikke lejerens fravær. En lejer, der rejser uden at sige det til nogen, kan ikke påberåbe sig, at han ikke så posten.

Hvad der har rakt

Fællestrækket er, at beviset skal nå helt frem til omdelingen: et bud, der kan afhøres om, hvor brevet blev lagt, eller et system, der registrerer forsendelsen som omdelt på adressen. Standser dokumentationen ved afleveringsforsøget, standser bevisrækken også.

Fristen er fjorten kalenderdage

Fjorten dage betyder fjorten kalenderdage, ikke hverdage.

En lejer gjorde i 2024 gældende, at udlejeren havde ophævet for tidligt. Påkravet var kommet frem den 10. oktober, og ophævelsen skete den 25. Fogedretten fastslog, at fristen er 14 kalenderdage, og at den derfor udløb den 24. oktober ved midnat. Ophævelsen dagen efter var rettidig, jf. TBB 2025.238.

Hvornår påkravet tidligst må sendes

Påkravet kan først afgives efter tredje hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Falder den tredje hverdag på en lørdag eller grundlovsdag, rykkes tidspunktet til den følgende hverdag.

Det siger derimod ikke noget om, hvilken ugedag selve påkravet må sendes. En udlejer sendte påkrav lørdag den 5. juli 2025, hvor tredje hverdag havde været fredagen forinden, og fogedretten afviste sagen med den begrundelse, at et påkrav ikke kan afgives på en lørdag. Vestre Landsret omgjorde og fandt, at hverken ordlyd eller forarbejder kræver, at påkravet afgives på en hverdag, når tredje hverdag ikke selv falder på en lørdag, jf. U 2026.728 V.

Selv et gyldigt påkrav er ikke altid nok

Er formalia i orden, og er restancen der, kan sagen imidlertid stadig falde. Efter lejelovens § 183 kan udlejeren ikke hæve, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, skønnes at være af uvæsentlig betydning.

En lejer i et alment lejemål betalte ikke husleje for august, og påkravet, der var behørigt, kom frem dagen efter afsendelsen, hvorefter udlejeren ophævede den 27. august. Lejeren var på det tidspunkt i Jordan. Han havde den 29. juli været ude for en trafikulykke og lå indlagt i cirka to en halv uge, og da han den 22. august skrev til boligorganisationen om skader på sin dør, nævnte han indlæggelsen.

Lejeren havde ført hele undtagelsen om særlige forhold i marken. Fogedretten gik uden om den og lagde til grund, at udlejeren inden ophævelsen var bekendt med indlæggelsen, men fastslog samtidig, at de formelle betingelser for ophævelse var opfyldt. Lejerens forhold blev i stedet afgørende for væsentligheden, og misligholdelsen var efter en samlet vurdering af uvæsentlig betydning. Østre Landsret stadfæstede i henhold til grundene, jf. TBB 2025.468 Ø om almenlejelovens § 91, stk. 1, der svarer til lejelovens § 183.

Sagen viser formentlig, hvor den lettere vej ligger. Væsentlighedsvurderingen tåler en samlet afvejning af lejerens forhold, og den tåler også, at forklaringen ikke er fuldt dokumenteret, hvor fremkomstspørgsmålet kræver, at udlejerens viden kan fastslås på et bestemt tidspunkt.

Har du modtaget et påkrav

Fristen løber, mens du overvejer. Den korte version er, at betaling næsten altid er den rigtige førsteprioritet, også hvis du mener, kravet er forkert.

Betal restancen inden for de fjorten dage, hvis du kan. Betaler du, bortfalder grundlaget for ophævelse. Mener du, at beløbet er for højt, kan du betale under protest og med forbehold om tilbagesøgning og derefter tage tvisten i huslejenævnet. Du har da hverken mistet boligen eller kravet.

Kan du ikke betale det hele, så betal det, du kan, og skriv til udlejeren. En afdragsordning er en mulighed, men vær opmærksom på, at en aftale indgået efter påkravet ikke nødvendigvis sletter misligholdelsen; misligholdes afdragsordningen, kan udsættelsen fortsætte på det oprindelige grundlag.

Gem beviset for, hvornår påkravet kom frem. Konvolutten, afleveringskvitteringen eller skærmbilledet af sporingen afgør, hvornår fristen begyndte at løbe.

Reagér også, hvis du ikke mener, du har fået brevet. At påkravet ikke er kommet frem, er en indsigelse, der skal fremsættes i fogedretten, og den kræver, at du møder op.

Skal du sende et påkrav

Fejlene er de samme hver gang, og de er alle sammen til at undgå.

Skriv ét beløb, lejeren skal betale for at undgå ophævelse. Vedlæg gerne en specifikation, men lad den ikke konkurrere med hovedbeløbet. Angiv udtrykkeligt, at lejeforholdet kan ophæves, hvis beløbet ikke betales inden fristen. Send på en måde, der efterlader et spor. Og vent til efter tredje hverdag.

Står der to navne på lejekontrakten, skal begge have brevet. Ved du, at den ene er bortrejst, indlagt eller frihedsberøvet, rækker det ikke at sende til lejemålets adresse, jf. U 2022.4 H.

Opdager du derimod fejlen først, efter at sagen er indbragt for fogedretten, er den ikke nødvendigvis tabt. I en sag fra 2024 sendte udlejeren et nyt, korrigeret påkrav og ophævede igen, mens fogedsagen verserede. Landsretten tillod, at det nye grundlag blev inddraget, selv om det kom efter den frist, fogedretten havde sat for bemærkninger, jf. U 2024.311 V (dissens).

Sådan griber jeg en påkravssag an

Jeg begynder ved konvolutten, ikke ved lejekontrakten. Sagen afgøres oftere af, hvad udlejeren kan dokumentere om forsendelsen, end af, hvad parterne har aftalt.

Først datoerne. Hvornår forfaldt lejen, hvornår faldt tredje hverdag, og hvornår kom påkravet frem? De tre datoer afgør, om påkravet blev afgivet for tidligt, og hvornår fjortendagesfristen udløb. Er ophævelsen sendt en dag for tidligt, er den ugyldig, uanset restancen.

Så forsendelsen. Foreligger der dokumentation for både det almindelige brev og meddelelsen om det anbefalede? En sporingsudskrift, der kun viser et afleveringsforsøg, er ikke bevis for fremkomst. Er der to lejere, spørger jeg, om begge har fået brevet. Det er her, flest sager reelt vindes for lejeren.

Så beløbet. Kan du læse ét tal ud af brevet? Er der flere konkurrerende totaler, eller er der blandet pligtige og ikke-pligtige poster sammen, holder påkravet formentlig ikke.

Til sidst væsentligheden. Er formalia i orden, ser jeg på, om der er omstændigheder, der gør misligholdelsen uvæsentlig. Bortrejse, sygdom eller en lang restancefri lejetid tæller med.

For udlejere er det den samme gennemgang, bare inden brevet sendes.

Spørgsmål og svar