Afslag i huslejen, når altanen spærres

Den 21. august 2026 varslede Newsec, at altaner og terrasser i ejendommene på Thit Jensens Gade i Aarhus ikke må benyttes. Huslejen er den samme som før. Omkring 400 lejere har fået beskeden, og der er ikke oplyst nogen slutdato.

Jeg har udtalt mig i TV2 Østjyllands artikel om altanerne på Thit Jensens Gade. I stedet for at skrive endnu en generel artikel om lejeloven har jeg valgt at lægge min egen vurdering af sagen frem, helt ned i detaljen, og sådan som jeg ville føre den for en klient. Fremgangsmåden er den samme i enhver sag: faktum skrives ned først, derefter vælges den beføjelse, faktum kan bære, og til sidst prøves hver af beføjelsens betingelser mod det, der faktisk kan bevises.

Hvad ved vi, og hvad ved vi ikke?

Newsecs varsling siger, at »nogle få altaner over tid har udviklet en mindre hældning«, og at altaner og terrasser ikke må benyttes, »indtil vi med sikkerhed kan garantere for det statiske system«. Lejerne skal holde altandøren lukket og aflåst, og genstande på altanen må kun fjernes, hvis det er absolut nødvendigt. Når ingeniøren har gennemført de nødvendige undersøgelser og beregninger, vil Newsec informere om de næste skridt.

Forbuddet er nedlagt, det omfatter hele det udeareal, lejerne betaler for, og ingen har fået at vide, hvornår det ophører.

Lige så vigtigt er det, jeg ikke ved. Jeg ved ikke, hvor længe forbuddet kommer til at vare, om det viser sig at gælde alle altaner eller kun nogle, hvornår Newsec første gang blev bekendt med hældningen, eller hvad den enkelte lejekontrakt siger om vedligeholdelse. Enhver vurdering, der lyder sikker på dette grundlag, er en vurdering, der springer et led over.

Hvilken beføjelse er det, lejerne har?

Lejeloven stiller flere beføjelser til rådighed ved mangler, og de stiller ikke de samme krav til lejeren.

Ophævelse efter lejelovens § 96 forudsætter, at manglen er væsentlig, eller at udlejeren har handlet svigagtigt, og erstatning efter lejelovens § 97 forudsætter et ansvarsgrundlag i form af tilsikrede egenskaber, svig eller forhold, udlejeren er ansvarlig for. Ingen af delene er nærliggende her, og et krav, der bygger på dem, ville skulle bevise noget, der endnu ikke er oplyst.

Tilbage står forholdsmæssigt afslag efter lejelovens § 95, stk. 2:

Bestemmelsen stiller ingen krav om skyld og ingen krav om væsentlighed. Der skal være en mangel, og manglen skal forringe værdien af det lejede for lejeren. Det er den beføjelse, sagen skal føres på.

Er en altan, der ikke må bruges, en værdiforringende mangel?

Altanen er en del af det lejede. Betaler du for et areal, du har fået forbud mod at betræde, mangler der noget ved det, du har lejet, og spørgsmålet er derefter alene, om forringelsen er stor nok til at komme over den bagatelgrænse, der ikke står nogen steder i loven, men som følger af, at bestemmelsen kræver en værdiforringelse og ikke blot en mangel.

Den grænse ligger lavt. Østre Landsret nedsatte lejen for et beboelseslejemål med 3 % for et loftsrum og 2 % for et kælderrum, som udlejeren havde inddraget i forbindelse med en ombygning af ejendommen, og nedsættelsen skulle gælde, indtil tilsvarende rum igen blev stillet til rådighed, jf. TBB 2012.310 Ø. I en sag om skimmelsvamp i ét soveværelse fastsatte boligrettens flertal afslaget til 25 % af huslejen i tre måneder, og Østre Landsret stadfæstede, jf. TBB 2023.1091 Ø. Flertallet lagde vægt på,

Det er i realiteten den samme figur som her, nemlig et afgrænset areal, der skal rømmes, fordi det ikke er sikkert at opholde sig i, mens resten af boligen fungerer, som den skal.

Skyldsspørgsmålet er uden betydning. I den nævnte sag, jf. TBB 2012.310 Ø, havde udlejeren nedlagt lejemålets altan efter krav fra Kulturarvsstyrelsen, og boligretten fandt, at altanen »uanset at baggrunden for den manglende retablering ubestridt skyldes krav fra Kulturarvsstyrelsen« forringede lejemålets værdi for lejeren, hvilket landsretten tiltrådte. Hvem der bærer skylden for, at altanerne på Thit Jensens Gade har sat sig, får derfor ingen betydning for et krav om afslag i lejen.

Dommen, udlejersiden vil læne sig på

Der findes imidlertid en afgørelse, der trækker den anden vej. Den ligger tæt på nærværende sag i faktum, og den er afsagt af Vestre Landsret, som også ville skulle behandle en anke herfra.

I TBB 2006.254 V gennemførte udlejeren af et højhus på Marselis Boulevard i Aarhus en betonrenovering fra 1. marts 2002 til 1. juni 2003. De vestvendte altaner kunne ikke benyttes i en periode, og de sydvendte altaner på de øverste etager blev afspærret på grund af nedstyrtningsfare allerede i marts 2002. 55 lejere fordelt på 46 lejemål krævede 25 % af lejen tilbage for hele perioden. Boligrettens flertal frifandt udlejeren, og for landsretten nedsatte lejerne påstanden til halvanden måneds husleje, hvorefter Vestre Landsret stadfæstede med henvisning til flertallets grunde.

Det bærende var, at renoveringen skete for at opfylde udlejerens vedligeholdelsespligt, og at

Retten tilføjede, at heller ikke

Der skal ikke lægges skjul på, hvad det betyder. En lejer mistede adgangen til sin altan i over et år, fik ingenting, og måtte sammen med de øvrige lejere betale 50.000 kr. i sagsomkostninger i boligretten og 30.000 kr. i landsretten oveni. Enhver, der vil rejse et krav på Thit Jensens Gade, skal kunne forklare, hvorfor den dom ikke afgør sagen.

Hvorfor dommen ikke uden videre afgør denne sag

Sondringen mellem manglen og arbejdet er den ene grund. Vedligeholdelsestolerancen i dommen knytter sig til de gener, der opstår, mens udlejeren udbedrer noget, og på Thit Jensens Gade er der endnu ikke sat noget arbejde i gang. Der er nedlagt et forbud, mens en undersøgelse afventes, og det ligger tættere på en mangel, der består uden afhjælpning, end på gener under en igangværende renovering. Grænsen mellem de to spor er sammenfattet af Daniel Skov i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret, der skriver, at det taler for en værdiforringende mangel,

Den anden grund vejer tungest, og den er samtidig den eneste, lejerne selv kan gøre noget ved. Lejerne i Marselis Boulevard-sagen tabte ikke på et princip. De tabte på beviset. Boligretten skrev:

Lejerne besvarede først skriftlige spørgsmål om generne et til to år efter, at arbejdet var afsluttet, og der var ikke foretaget støjmålinger undervejs. Konklusionen blev derfor, at det »ikke er bevist, at generne i forbindelse med renoveringen har haft et sådant omfang eller har været udstrakt i så lang tid«, at der kunne gives afslag. Bevisbyrden lå hos lejerne, og den blev ikke løftet.

En af de tre dommere ville i øvrigt have givet afslag. Han mente, at forlængelsen af byggeperioden med 3 til 4 måneder på grund af uforudsete fejl kunne bære et krav, »selv om der intet er at bebrejde hverken sagsøgte eller den medvirkende entreprenør«. Den dissens er værd at holde fast i, for det er præcis den situation, der kan opstå her, hvis undersøgelsen viser mere, end Newsec regner med.

Hvor stort kan et afslag blive?

Der findes ingen takst. Retten fastsætter afslaget skønsmæssigt efter manglens karakter og omfang sammenholdt med, hvor længe den har stået på.

Da en altan på ca. 16 m² med udsigt og adgang til en fælleshave blev nedlagt, fastsatte Østre Landsret værdiforringelsen til 15 % af den til enhver tid gældende leje efter skønsmandens besvarelse, hvor boligretten var nået til 10 %, jf. TBB 2012.310 Ø. I en almen bolig, hvor lejligheden i halvandet år var betydeligt mindre anvendelig på grund af skimmelsvamp, fastsatte Vestre Landsret afslaget til halvdelen af den betalte leje, jf. TBB 2010.605 V. Afslaget blev tilkendt, selv om udlejeren løbende havde forsøgt at afhjælpe og derfor ikke var erstatningsansvarlig.

De 15 % angik en altan, der var væk for bestandig, og procenten hvilede på syn og skøn. Et forbud, der ophæves efter kort tid, ligger næppe samme sted. Står lejemålets eneste udeareal derimod lukket i måneder uden udsigt til en åbning, nærmer sagen sig det, skønsmanden dengang nåede frem til.

Du kan selv lave det første overslag, og tankegangen er den, skønsmanden lagde til grund: altanens kvadratmeter sættes på linje med boligens. Divider den månedlige leje med lejlighedens kvadratmeter, og gang resultatet op på altanens areal.

En lejlighed på 96 m² til 11.800 kr. om måneden koster 122,92 kr. pr. m². En altan på 8 m² svarer så til 983 kr. om måneden, hvilket er 8,3 % af lejen.

Et helt år uden altan svarer for det lejemål til en måneds husleje.

Regnestykket er et udgangspunkt og ikke et resultat. Skønsmanden i altansagen vurderede, »at værdien af altanen/terrassen vejer lige så tungt som lejlighedens boligareal per kvm«, og nåede på det grundlag frem til 15 % for en altan på 16 m² til en lejlighed på 89 m². Om der divideres med boligarealet alene eller med bolig og altan tilsammen, flytter tallet et par procentpoint. Den slags afgøres af skønsmanden, ikke af lejeren.

Landsretten fulgte skønsmanden på altanen, men ikke på loftsrummet og kælderrummet, hvor den samme udregning ville have givet betydeligt mere end de 3 % og 2 %, retten endte på. Begrundelsen var, at skønsmanden ikke havde fået oplyst hverken den aktuelle leje eller værdien af boligarealet, jf. TBB 2012.310 Ø.

Deri ligger forudsætningen for, at tallet holder. En altan med udsigt, plads til at spise og nedgang til en fælleshave vejer tungere pr. kvadratmeter end en fransk altan på nordsiden, og forskellen skal kunne vises. Dertil kommer, at et krav på nogle tusinde kroner ikke i sig selv bærer en retssag, når modparten i den sag fra Marselis Boulevard fik tilkendt 80.000 kr. i sagsomkostninger. Hvad en retssag koster, og hvem der ender med at betale, er gennemgået i guiden om sagsomkostninger i en retssag. Det er en af grundene til, at en sag som denne føres samlet.

Kan du selv trække nedslaget fra huslejen?

Nej, og det er den disposition, der kan koste dig lejemålet.

Huslejen er en pligtig pengeydelse, og betales den ikke rettidigt, kan udlejeren hæve lejeaftalen efter lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1. Fremgangsmåden er kort. Udlejeren kan tidligst tredje hverdag efter sidste rettidige betalingsdag sende et skriftligt påkrav med 14 dages frist og med udtrykkelig angivelse af, at lejeforholdet kan ophæves, jf. lejelovens § 182, stk. 2. Betales restancen ikke inden fristen, kan lejemålet ophæves, og sagen fortsætter i fogedretten. De fire krav, et påkrav skal opfylde, og de sager, hvor det faldt, er gennemgået i artiklen om påkrav om manglende husleje.

Tilbageholdelse virker kun, hvis modkravet er klart nok. Østre Landsret omgjorde en fogedrets afgørelse i en sag, hvor lejerne havde reklameret over et varmesystem, selv havde ladet arbejdet udføre og derefter undladt at betale to måneders husleje:

Lejerne havde håndværkerregninger for over 20.000 kr. og en reklamation, der lå ni måneder tilbage, og det var ikke nok.

Modsat gik det i en erhvervslejesag, hvor udlejeren havde anerkendt modkravet, og hvor parterne var enige om, at det oversteg lejen. Dér kunne der modregnes, og udsættelsen blev nægtet fremme, jf. U 2014.3237 V. Forskellen ligger ikke i, om kravet findes, men i om det er opgjort og ubestridt.

Et krav om forholdsmæssigt afslag for altanerne er hverken opgjort eller anerkendt endnu. Trækker du selv 983 kr. fra, sætter du dit lejemål på spil for et beløb, du under alle omstændigheder kan kræve tilbage senere. Betaler du restancen inden påkravsfristens udløb, kan udlejeren ganske vist ikke længere hæve, jf. lejelovens § 183, stk. 2, men så har du betalt et påkravsgebyr for at ende, hvor du startede.

Hvornår begynder kravet at løbe?

Afslaget løber fra det tidspunkt, hvor manglen forringer værdien af det lejede, og der er ingen reklamationsfrist for mangler, som opstår undervejs i lejeforholdet. Fristen på to uger i lejelovens § 91 gælder alene mangler, der forelå allerede ved lejeforholdets begyndelse, og den siger derfor intet om en altan, der spærres midt i et løbende lejeforhold.

Reklamationen får kun betydning, når begyndelsestidspunktet er usikkert. Daniel Skov sammenfatter retspraksis sådan i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret: »Opstår der tvivl om, hvornår manglen har virket værdiforringende fra, tillægges tidspunktet for reklamationen vægt«, jf. TBB 2025.111. I skimmelsagen krævede lejeren afslag fra lejemålets begyndelse i 2016 og frem til afhjælpningen i 2019, men boligrettens flertal gav ham kun afslag fra februar 2019, hvor han reklamerede, og Østre Landsret stadfæstede, jf. TBB 2023.1091 Ø. Skimmelsvampen var skjult, og ingen kunne sige, hvornår den var begyndt at forringe værdien.

Her er der ingen tvivl at rydde af vejen. Newsec har selv nedlagt forbuddet skriftligt, med dato og med en begrundelse. Modparten har dermed leveret dokumentationen for både manglen og for det tidspunkt, hvor den begyndte at forringe værdien af det lejede, og det er en fordel for lejerne frem for en formalitet, de skal gentage.

Kravet forældes i øvrigt efter tre år, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1.

Hvilken vej føres sagen, og hvad kan den give?

Boligretten og huslejenævnet fører ikke det samme sted hen.

Selve kravet om forholdsmæssigt afslag hører under boligretten som første instans, jf. lejelovens § 202, stk. 1. Huslejenævnet afgør kun mangelsspørgsmålet, når manglen forelå allerede ved lejeforholdets begyndelse, jf. lejelovens § 92, og det er ikke situationen her.

Vedligeholdelsen er derimod nævnets bord. Efter lejelovens § 114, stk. 1 træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om opfyldelsen af udlejerens vedligeholdelsespligt, og af bestemmelsens stk. 2 fremgår:

Nævnet kan med andre ord sætte den bagkant, udlejeren ikke selv har meldt ud, og knytte en lejenedsættelse til en overskridelse af den. Den vej er både hurtigere og billigere end en retssag, og de to veje udelukker ikke hinanden.

Lejeren står desuden ikke uden krav på, at arbejdet gennemføres, når det først er sat i gang. Af lejelovens § 104 fremgår, at ethvert arbejde, som udlejeren iværksætter, skal udføres »uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren«.

Min foreløbige vurdering

Ni dage inde i forbuddet ville jeg ikke rejse et krav. Omfang og varighed er de to forhold, en boligret vejer, varigheden kender ingen endnu, og et krav rejst nu ville derfor hvile på nøjagtig det samme tynde grundlag, som lejerne i Marselis Boulevard-sagen tabte på.

Det første, jeg ville gøre for en klient, er at bede Newsec om en tidsplan. Begrundelsen er ligetil: den fulde leje bliver opkrævet, og der er ikke tilbudt et kulancemæssigt nedslag, mens altanerne står lukkede. Så længe begge dele er tilfældet, er en tidsplan det eneste, der gør det muligt at vurdere, hvad forbuddet reelt koster den enkelte lejer.

Kommer der ingen tidsplan, eller ligger den langt ude i fremtiden, bliver manglen sværere at afvise som forbigående. Daniel Skov skriver i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret, at »Også det forhold, at en mangel ikke i nær fremtid må antages at blive afhjulpet, kan tale for at manglen er værdiforringende«, jf. TBB 2025.111. Dertil kommer, at huslejenævnet efter lejelovens § 114, stk. 2 kan sætte den frist, udlejeren ikke selv har sat, og bestemme at lejen nedsættes, hvis fristen overskrides. Det er den vej, sagen ville skulle gå.

Billedet ændrer sig altså, hvis forbuddet trækker ud. Melder Newsec en tidsplan ud og frigiver eller udbedrer altanerne inden for en overskuelig tid, ligger sagen tæt på det, en lejer efter praksis må tåle. Går der derimod måneder uden en oplyst bagkant, flyttes sagen fra vedligeholdelsestolerancen og over i den almindelige mangelsvurdering, og så er der efter min vurdering et krav at rejse. Hvor stort det bliver, afhænger af, hvad altanen betyder for det enkelte lejemål, og af hvad den enkelte lejekontrakt siger. Kontrakterne i ejendommene er ikke nødvendigvis ens, og de skal læses, inden noget sendes af sted.

Hvad du kan gøre, mens du venter

Det, der afgør sagen om et halvt år, ligger i det, du gør de kommende uger.

Du behøver ikke reklamere over selve forbuddet. Newsecs brev er dokumentationen for både manglen og datoen, der er ingen frist at overholde, og en reklamation over et forhold, udlejeren selv har meddelt skriftligt, tilfører ikke sagen noget.

Betal den fulde leje videre, og skriv et forbehold. Meddel udlejeren, at betalingen sker med forbehold for et krav om forholdsmæssigt afslag, så der ikke senere kan bygges en indsigelse på, at du betalte fuldt og uden bemærkninger i et år. For meget betalt leje kan kræves tilbage. En ophævelse kan ikke gøres om.

Skriv dit eget lejemål ned. Brevet fra Newsec fastslår, at altanerne ikke må bruges. Det siger intet om, hvad netop din altan er værd for netop dit lejemål: kvadratmeter, verdenshjørne, udsigt, om det er boligens eneste udeareal, og hvad du brugte den til. Den del er din bevisbyrde, og det var netop den, der ikke blev løftet i Marselis Boulevard-sagen. Notér det nu, og notér løbende hvad du får at vide, så beskrivelsen af dit lejemål hviler på noget skrevet ned samtidig frem for på en erindring, der skal frem to år senere.

Giv adgang til undersøgelser og udbedring. Vestre Landsret tilkendte en lejer 25 % af huslejen for fugt og skimmelsvamp, men kun for de cirka fire en halv måned fra klagen indtil den dag, lejeren nægtede udlejerens folk adgang, jf. TBB 2011.582 V. Skimmelsagen fra 2023 endte på samme måde. At modarbejde undersøgelsen svækker ikke bare din position; det afskærer kravet fra den dag, adgangen nægtes.

Spørgsmål og svar