Afslag i huslejen, når altanen spærres

Den 21. august 2026 varslede Newsec, at altaner og terrasser i ejendommene på Thit Jensens Gade i Aarhus ikke må benyttes. Huslejen er den samme som før. Omkring 400 lejere har fået beskeden, og der er ikke oplyst nogen slutdato.

Jeg har udtalt mig i TV2 Østjyllands artikel om altanerne på Thit Jensens Gade. I stedet for at skrive endnu en generel artikel om lejeloven har jeg valgt at lægge min egen vurdering af sagen frem, helt ned i detaljen, og sådan som jeg ville føre den for en klient. Fremgangsmåden er den samme i enhver sag: faktum skrives ned først, derefter vælges den beføjelse, faktum kan bære, og til sidst prøves hver af beføjelsens betingelser mod det, der faktisk kan bevises.

Hvad ved vi, og hvad ved vi ikke?

Newsecs varsling siger, at »nogle få altaner over tid har udviklet en mindre hældning«, og at altaner og terrasser ikke må benyttes, »indtil vi med sikkerhed kan garantere for det statiske system«. Lejerne skal holde altandøren lukket og aflåst, og genstande på altanen må kun fjernes, hvis det er absolut nødvendigt. Når ingeniøren har gennemført de nødvendige undersøgelser og beregninger, vil Newsec informere om de næste skridt.

Forbuddet er nedlagt, det omfatter hele det udeareal, lejerne betaler for, og ingen har fået at vide, hvornår det ophører.

Lige så vigtigt er det, jeg ikke ved. Jeg ved ikke, hvor længe forbuddet kommer til at vare, om det viser sig at gælde alle altaner eller kun nogle, hvornår Newsec første gang blev bekendt med hældningen, eller hvad den enkelte lejekontrakt siger om vedligeholdelse. Enhver vurdering, der lyder sikker på dette grundlag, er en vurdering, der springer et led over.

Hvilken beføjelse er det, lejerne har?

Lejeloven stiller flere beføjelser til rådighed ved mangler, og de stiller ikke de samme krav til lejeren.

Ophævelse efter lejelovens § 96 forudsætter, at manglen er væsentlig, eller at udlejeren har handlet svigagtigt, og erstatning efter lejelovens § 97 forudsætter et ansvarsgrundlag i form af tilsikrede egenskaber, svig eller forhold, udlejeren er ansvarlig for. Ingen af delene er nærliggende her, og et krav, der bygger på dem, ville skulle bevise noget, der endnu ikke er oplyst.

Tilbage står forholdsmæssigt afslag efter lejelovens § 95, stk. 2:

Bestemmelsen stiller ingen krav om skyld og ingen krav om væsentlighed. Der skal være en mangel, og manglen skal forringe værdien af det lejede for lejeren. Det er den beføjelse, sagen skal føres på.

Er en altan, der ikke må bruges, en værdiforringende mangel?

Altanen er en del af det lejede. Betaler du for et areal, du har fået forbud mod at betræde, mangler der noget ved det, du har lejet, og spørgsmålet er derefter alene, om forringelsen er stor nok til at komme over den bagatelgrænse, der ikke står nogen steder i loven, men som følger af, at bestemmelsen kræver en værdiforringelse og ikke blot en mangel.

Den grænse ligger lavt. Østre Landsret nedsatte lejen for et beboelseslejemål med 3 % for et loftsrum og 2 % for et kælderrum, som udlejeren havde inddraget i forbindelse med en ombygning af ejendommen, og nedsættelsen skulle gælde, indtil tilsvarende rum igen blev stillet til rådighed, jf. TBB 2012.310 Ø. I en sag om skimmelsvamp i ét soveværelse fastsatte boligrettens flertal afslaget til 25 % af huslejen i tre måneder, og Østre Landsret stadfæstede, jf. TBB 2023.1091 Ø. Flertallet lagde vægt på,

Det er i realiteten den samme figur som her, nemlig et afgrænset areal, der skal rømmes, fordi det ikke er sikkert at opholde sig i, mens resten af boligen fungerer, som den skal.

Skyldsspørgsmålet er uden betydning. I den nævnte sag, jf. TBB 2012.310 Ø, havde udlejeren nedlagt lejemålets altan efter krav fra Kulturarvsstyrelsen, og boligretten fandt, at altanen »uanset at baggrunden for den manglende retablering ubestridt skyldes krav fra Kulturarvsstyrelsen« forringede lejemålets værdi for lejeren, hvilket landsretten tiltrådte. Hvem der bærer skylden for, at altanerne på Thit Jensens Gade har sat sig, får derfor ingen betydning for et krav om afslag i lejen.

Sådan griber jeg det an

Jeg starter med det skriftlige: udlejerens varsling, lejekontrakten og datoen for forbuddet. Det er dokumentationen for både manglen og for, hvornår den begyndte.

Derefter vurderer jeg, hvilken beføjelse der passer til situationen. Ved en altan, der ikke må bruges, er det typisk forholdsmæssigt afslag, fordi det hverken kræver, at manglen er væsentlig, eller at udlejeren kan bebrejdes noget.

Andre artikler om lejeret

• Påkrav om manglende husleje: fire ting afgør, om det holderDer er fjorten dage fra påkravet kom frem, til lejemålet kan ophæves. Her er, hvad loven kræver af påkravet, og hvordan beløbet skal fremgå.3 min. læsning
• Hvornår kan en udlejer opsige en lejer?Køber du en bolig med en lejer i, køber du lejeforholdet med. Udlejerens ret til at opsige står i lejelovens §§ 170 og 171, og listen er udtømmende.5 min. læsning
• Lejekontrakten: blanketten, de særlige vilkår og tidsbegrænsningHvilken blanket der skal bruges, hvad der skal stå i § 11, og hvornår en tidsbegrænsning holder.4 min. læsning
• Fristerne i lejesager: fraflytning, depositum og restanceOm du får dit depositum igen, afhænger sjældent af, hvor ren lejligheden var. Det afhænger af, om udlejeren overholdt sine frister.5 min. læsning

Se alle artikler om lejeret