Kort svar
Kan en udlejer opsige en lejer? Kun i de tilfælde, lejelovens §§ 170 og 171 nævner. Listen er udtømmende, og ønsket om højere leje eller om at sælge uden lejer står ikke der. Den bredeste grund er, at udlejeren selv vil bo i boligen, jf. § 171, stk. 1, nr. 1. Varslet er 1 år.
Kan jeg opsige lejeren, hvis jeg køber boligen? Er boligen en ejerlejlighed, er svaret som regel nej, fordi § 172, nr. 4 kræver, at udlejeren tidligere har beboet den. Er den den ene af to lejligheder i et tofamilieshus, og flytter du ind i den anden, kan du opsige efter § 170, nr. 2. Er den et hus eller i en udlejningsejendom, tæller din korte ejertid imod, jf. § 172, nr. 2.
Hvornår er opsigelsen ugyldig? Når den ikke er skriftlig, ikke angiver grunden, eller ikke oplyser, at lejerens indsigelse skal være skriftlig og fremsat inden 6 uger, jf. § 176, stk. 1.
Det spørgsmål, jeg oftest får
En ejendom er til salg. Der bor en lejer i den. Køberen vil selv flytte ind og spørger, om lejeren kan opsiges bagefter.
Spørgsmålet stilles næsten altid efter, at ejendomsmægleren har svaret på det, og de to svar er sjældent ens.
Ejendomsmæglerens svar er ikke et juridisk svar
I U 2020.4214 V havde ejendomsmægleren oplyst køberen, at beboelseslejemålet kunne opsiges med et års varsel. Køberen forklarede i retten, at han gik med i handlen på den baggrund.
Han opsagde otte måneder efter overtagelsen. Boligretten gav ham medhold. Vestre Landsret vendte dommen, lejeren blev frifundet, og køberne skulle betale 21.500 kr. i sagsomkostninger for begge instanser.
Køber indtræder i lejeforholdet
Et lejeforhold følger boligen, ikke ejeren. Skifter ejendommen hænder, fortsætter lejeaftalen på uændrede vilkår, og køberen bliver udlejer med de rettigheder og pligter, sælgeren havde.
Det betyder for det første, at køberen ikke kan opsige på vilkår, sælgeren ikke kunne. Køberen overtager dog også lejeforholdets historik, herunder hvor længe lejeren har boet der, og netop boligtiden er et af de forhold, der vejer tungest, når retten senere skal vurdere, om en opsigelse er rimelig.
To sæt regler, og det afgør alt hvilket sæt du er i
Lejeloven deler udlejere i to grupper.
| § 170 | § 171 | |
|---|---|---|
| Hvem | Fire særlige lejeforhold | Alle andre |
| Krav om grund | Nej | Ja, en af otte |
| Rimelighedsvurdering | Nej | Ja, ved »egen benyttelse« |
| Varsel | 1 måned eller 1 år | 3 måneder eller 1 år |
Listen i § 170 er udtømmende og rammer snævert. Er dit lejeforhold ikke på den, er du i § 171, og så skal du have en af de otte grunde.
§ 170: de fire lejeforhold
Udlejeren kan opsige uden at angive en grund i disse tilfælde:
- Enkeltværelser, der er en del af udlejerens egen beboelseslejlighed eller af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.
- Tofamilieshuset. En beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene.
- Ejerboligen eller andelsboligen, hvis ejeren selv agter at bebo lejligheden.
- Beboelseslejligheder med tilknyttede lokaler til restauration, butik eller kiosk på banegårde, i teatre og lignende.
Nr. 2 og 3 er dem, der bruges i praksis. De to ligner hinanden, men de stiller ikke det samme krav til køberen, og forskellen afgør sagen.
Tofamilieshuset er åbent for køberen, ejerboligen er ikke
Nr. 2 spærrer ikke for en køber. Betingelsen om, at der kun findes to beboelseslejligheder, knytter sig til tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, ikke til hvem der ejede huset dengang. Køber du et tofamilieshus og flytter ind i den ene lejlighed, kan du opsige lejeren af den anden.
I TBB 2014.229 Ø opsagde et par lejeren efter deres overtagelse af ejendommen, og landsretten anerkendte opsigelsen. Ejendommen havde siden 1990 haft status som tofamilieshus, selv om der reelt var indrettet tre lejligheder i den, og landsretten lagde vægt på den registrerede status frem for den faktiske brug. En ulovlig anvendelse gennem en årrække kunne ikke føre til et andet resultat.
Nr. 3 spærrer. Reglen gælder efter sin ordlyd kun for ejere, »der ejede den pågældende lejlighed eller andel på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse«, og som ved opsigelsen ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger. Køberen ejede den ikke dengang, og bestemmelsen kan derfor ikke bruges af senere erhververe.
I TBB 2021.278 Ø faldt en opsigelse af en andelsbolig allerede fordi den, der opsagde, ikke selv ejede andelen.
Bemærk varslet. Ved begge bestemmelser har lejeren krav på mindst 1 års varsel, jf. § 175, stk. 2. Til gengæld gælder rimelighedsvurderingen i § 172 ikke for § 170, fordi § 172 efter sin ordlyd alene begrænser opsigelsesretten efter § 171, stk. 1, nr. 1.
§ 171: otte grunde, og kun otte
Er du ikke i § 170, kan du kun opsige i de tilfælde, § 171 nævner. De vigtigste er:
- Nr. 1: udlejeren ønsker selv at benytte det lejede
- Nr. 2: ejendommen skal dokumenterbart nedrives eller ombygges
- Nr. 3 og 4: funktionær- og arbejderboliger, hvor ansættelsen er ophørt
- Nr. 5: lejeren har to eller flere gange ikke efterlevet endelige huslejenævnsafgørelser
- Nr. 6: lejeren har tilsidesat god skik og orden, og flytning er påkrævet
- Nr. 8: vægtige grunde gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst
Ønsket om en højere leje står ikke på listen. Ønsket om at sælge uden lejer står der heller ikke.
Sådan griber jeg det an
Det første, jeg ser på, er lejekontrakten, og hvad boligen er registreret som. Det afgør, hvilket af de to sæt regler der gælder, og dermed om en opsigelse overhovedet er mulig.
Er du ved at købe, gennemgår jeg det, før du skriver under, så du ikke køber i tillid til en opsigelse, der ikke kan gennemføres.
Næste i serienOpsigelse til egen brug: fire begrænsninger og ejerlejligheden4 min. læsningVil du opsige din lejer?
- Vælg ydelse.
- Udfyld dine oplysninger. Det er gratis og uforpligtende.
- Vi ringes ved og snakker om din situation, og hvad der skal ske herefter.
- Du modtager en skriftlig ordrebekræftelse med pris og omfang, som skal accepteres, før arbejdet startes, og før du er forpligtet.
Andre artikler om lejeret
- Påkrav om manglende husleje: fire ting afgør, om det holderDer er fjorten dage fra påkravet kom frem, til lejemålet kan ophæves. Her er, hvad loven kræver af påkravet, og hvordan beløbet skal fremgå.3 min. læsning
- Afslag i huslejen, når altanen spærresOmkring 400 lejere på Thit Jensens Gade må ikke bruge deres altan, og huslejen er den samme som før. Her er, hvad vi ved, hvilken beføjelse lejerne har, og om forbuddet er en mangel.5 min. læsning
- Lejekontrakten: blanketten, de særlige vilkår og tidsbegrænsningHvilken blanket der skal bruges, hvad der skal stå i § 11, og hvornår en tidsbegrænsning holder.4 min. læsning
- Fristerne i lejesager: fraflytning, depositum og restanceOm du får dit depositum igen, afhænger sjældent af, hvor ren lejligheden var. Det afhænger af, om udlejeren overholdt sine frister.5 min. læsning
Kilder
Lovgivning
- Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022
- Erhvervslejeloven, lovbekendtgørelse nr. 1446 af 9. november 2022
Retspraksis
U 2002.1091 V, U 2004.2006 Ø, U 2016.3817 V, U 2018.1036 V, U 2020.1936 V, U 2020.2304 H, U 2020.4214 V, U 2021.3975 H, U 2022.4449 H, U 2025.1832 H, TBB 2000.325 Ø, TBB 2012.36 V, TBB 2012.638, TBB 2014.229 Ø, TBB 2016.713 Ø, TBB 2017.500, TBB 2017.724 Ø, TBB 2021.278 Ø, TBB 2023.684 Ø, TBB 2024.97 Ø