Hvornår kan en udlejer opsige en lejer?

Det spørgsmål, jeg oftest får

En ejendom er til salg. Der bor en lejer i den. Køberen vil selv flytte ind og spørger, om lejeren kan opsiges bagefter.

Spørgsmålet stilles næsten altid efter, at ejendomsmægleren har svaret på det, og de to svar er sjældent ens.

Køber indtræder i lejeforholdet

Et lejeforhold følger boligen, ikke ejeren. Skifter ejendommen hænder, fortsætter lejeaftalen på uændrede vilkår, og køberen bliver udlejer med de rettigheder og pligter, sælgeren havde.

Det betyder for det første, at køberen ikke kan opsige på vilkår, sælgeren ikke kunne. Køberen overtager dog også lejeforholdets historik, herunder hvor længe lejeren har boet der, og netop boligtiden er et af de forhold, der vejer tungest, når retten senere skal vurdere, om en opsigelse er rimelig.

To sæt regler, og det afgør alt hvilket sæt du er i

Lejeloven deler udlejere i to grupper.

Listen i § 170 er udtømmende og rammer snævert. Er dit lejeforhold ikke på den, er du i § 171, og så skal du have en af de otte grunde.

§ 170: de fire lejeforhold

Udlejeren kan opsige uden at angive en grund i disse tilfælde:

1. Enkeltværelser, der er en del af udlejerens egen beboelseslejlighed eller af et en- eller tofamilieshus, som udlejeren bebor.
2. Tofamilieshuset. En beboelseslejlighed i et hus, hvori der på tidspunktet for aftalens indgåelse kun findes to beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene.
3. Ejerboligen eller andelsboligen, hvis ejeren selv agter at bebo lejligheden.
4. Beboelseslejligheder med tilknyttede lokaler til restauration, butik eller kiosk på banegårde, i teatre og lignende.

Nr. 2 og 3 er dem, der bruges i praksis. De to ligner hinanden, men de stiller ikke det samme krav til køberen, og forskellen afgør sagen.

§ 171: otte grunde, og kun otte

Er du ikke i § 170, kan du kun opsige i de tilfælde, § 171 nævner. De vigtigste er:

• Nr. 1: udlejeren ønsker selv at benytte det lejede
• Nr. 2: ejendommen skal dokumenterbart nedrives eller ombygges
• Nr. 3 og 4: funktionær- og arbejderboliger, hvor ansættelsen er ophørt
• Nr. 5: lejeren har to eller flere gange ikke efterlevet endelige huslejenævnsafgørelser
• Nr. 6: lejeren har tilsidesat god skik og orden, og flytning er påkrævet
• Nr. 8: vægtige grunde gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst

Ønsket om en højere leje står ikke på listen. Ønsket om at sælge uden lejer står der heller ikke.

»Jeg vil selv bo der« har fire begrænsninger

Nr. 1 er den bredeste af de otte grunde, og § 172 lægger fire betingelser oven på den.

1. Du skal selv agte at bebo lejligheden. Ikke din datter, ikke dit selskab. Bestemmelsen forudsætter en fysisk person, der kan bo, så et ApS eller et A/S kan ikke bruge den.

Kravet er, at du skal bebo boligen, ikke blot bruge den. I U 2004.2006 Ø ville ejeren af et skovhus benytte det til indkvartering af deltagere i jagter. Landsretten fandt, at han ikke havde til hensigt selv at bebo det lejede på tilsvarende vis som lejeren, og opsigelsen faldt.

2. Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Loven nævner selv to hensyn:

Ejertiden står altså i selve lovteksten som et hensyn, retten skal inddrage.

3. Er det lejede en ejerlejlighed, gælder tre ekstra krav. De lægger sig oven på hinanden, og hvilke der gælder, afhænger af, hvornår ejendommen blev opdelt, og hvornår lejeaftalen blev indgået. Det er gennemgået i afsnittet om ejerlejligheder nedenfor.

4. Bor du selv i ejendommen, skal du tilbyde lejeren din egen lejlighed samtidig med opsigelsen. Ejes ejendommen af flere i fællesskab, kan de tilsammen kun opsige én beboelseslejlighed.

Ejerlejligheden: opdelingen og kontraktens alder afgør det

Punkt 3 ovenfor rummer den regel, der oftest afgør sagen for en køber, og den fortjener at stå for sig. Beskyttelsen af en lejer i en ejerlejlighed er trappet, og trinnet afhænger af, hvornår lejeaftalen blev indgået.

Baggrunden er nærliggende. Når en ejendom opdeles i ejerlejligheder, bliver det lettere at frasælge lejlighederne enkeltvis, og dermed vokser incitamentet til at få lejerne ud. Derfor er adgangen til at opsige efter § 171, stk. 1, nr. 1 snævret ind netop her.

Kravene lægger sig oven på hinanden. En aftale fra 1990 skal altså opfylde alle tre: indgået efter opdelingen, oplysning givet ved begyndelsen, og udlejeren skal have boet der før.

Det første trin er det, der overses. Kravet om, at lejemålet er indgået efter opdelingen, er ikke datobestemt og kan ikke repareres. Sad lejeren i lejligheden, da ejendommen blev opdelt, er han uden for § 171, stk. 1, nr. 1 for altid, uanset hvad der siden er skrevet i kontrakten, og uanset hvem der har købt lejligheden.

Bevisbyrden går igen på alle tre trin, og den ligger hos udlejeren. I TBB 2017.724 Ø kunne en lejer af en ejerlejlighed ikke opsiges, fordi det ikke var bevist, at udlejeren tidligere havde beboet lejligheden.

Beskyttelsen kan heller ikke omgås ved at dele lejligheden op i papiret. I U 2016.3817 V havde udlejeren købt en ejerlejlighed på tvangsauktion og udlejet den som enkeltværelser på separate kontrakter. Landsretten fandt, at beskyttelsen også gælder her, når udlejeren ønsker at benytte hele lejligheden selv.

Er du derimod ejer af en ejerlejlighed, du selv tidligere har beboet, findes der en særskilt hjemmel i § 170, nr. 3. Den kræver til gengæld, at du ejede lejligheden allerede da lejeaftalen blev indgået, og den kan derfor ikke bruges af en køber.

Hvad vejer i rimelighedsvurderingen

Vurderingen er konkret, og den falder ud til begge sider. Fem afgørelser viser, hvad der reelt tæller.

Mønstret er, at retten ser på, om udlejeren har et reelt og konkret boligbehov netop i den bolig, og om lejeren realistisk kan finde noget andet i nærheden. En udlejer, der har plads andre steder, eller som selv har udlejet en anden del af ejendommen kort forinden, taber som regel. Omvendt vinder den udlejer, der har ejet boligen i mange år, kan pege på en konkret begivenhed bag behovet, og har holdt lejeren orienteret undervejs.

Tre formkrav, og opsigelsen er ugyldig uden dem

Det er her, jeg oftest ser en opsigelse falde, og grunden er, at kravene ikke kan læses ud af opsigelsens indhold, men skal stå der som selvstændige oplysninger. De findes i § 176, stk. 1:

1. Opsigelsen skal være skriftlig
2. Den skal oplyse, at lejeren kan gøre indsigelse, at indsigelsen skal være skriftlig, og at fristen er 6 uger
3. Ved opsigelse efter § 171 skal den desuden indeholde oplysning om opsigelsesgrunden

Sanktionen står i samme bestemmelse og er ubetinget:

Der står ikke, at den kan repareres, og der står heller ikke, at lejeren skal have lidt et tab. En opsigelse uden indsigelsesvejledning er ugyldig, uanset hvor velbegrundet den ellers måtte være, uanset hvor tydeligt lejeren har forstået den, og uanset at grunden ubestridt findes på listen i § 171.

Kravene gælder opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og efter § 171. De gælder ikke ved opsigelse af de accessoriske enkeltværelser i § 170, nr. 1.

Ordet »skriftlig« skal stå der

Punkt 2 er skærpet, og det er den sætning, jeg oftest ser mangle. Det er ikke nok at skrive, at lejeren kan gøre indsigelse inden seks uger. Opsigelsen skal sige, at indsigelsen skal være skriftlig.

Højesteret har udtalt det direkte:

Bemærkningen faldt i en kendelse om sagsomkostninger, efter at udlejeren havde hævet kæremålet, så den er ikke et resultat af en prøvelse af hovedspørgsmålet. Den er til gengæld Højesterets egen udlægning af bestemmelsen, afsagt 14. marts 2025.

Underinstanserne var nået til det samme. I TBB 2024.97 Ø stod der i opsigelsen, at lejerne skulle gøre indsigelse inden seks uger, men ikke at indsigelsen skulle være skriftlig. Både fogedretten og Østre Landsret fandt opsigelsen ugyldig.

To frister på seks uger, og den anden er udlejerens

Efter § 176, stk. 2 løber der to frister, når opsigelsen er kommet frem.

Lejerens frist. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem. Kommer indsigelsen ikke, står opsigelsen ved magt.

Udlejerens frist. Kommer indsigelsen, skal udlejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af lejerens frist, hvis opsigelsen skal opretholdes.

Den anden frist er udlejerens egen, og den løber, mens parterne skriver sammen. Udlejeren modtager en indsigelse, opfatter den som en indvending, der skal forhandles i mindelighed, og lader tiden gå. Seks uger efter udløbet af lejerens frist er opsigelsen imidlertid faldet af sig selv, og hele processen skal begynde forfra med en ny opsigelse og et nyt års varsel.

Begrebet fremkomst går igen i lejeloven, og det er det samme spørgsmål, der afgør en række andre sager. Det er gennemgået i guiden om betalingspåkrav og fremkomst.

Varslet er et år

Efter § 175, stk. 2 har lejeren krav på mindst 1 års varsel ved opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og efter § 171, stk. 1, nr. 1. Varslet løber til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Hovedreglen i § 175, stk. 1 er 3 måneder, og for de accessoriske enkeltværelser 1 måned.

Regn derfor med, at der går mindst et år fra opsigelsen til fraflytningen, og længere, hvis lejeren gør indsigelse og sagen skal for boligretten. Hvad en sag ved boligretten koster, og hvem der kommer til at betale, er beskrevet i guiden om sagsomkostninger i en retssag. Om din forsikring kan bære en del af udgiften, afhænger af policen og er gennemgået under retshjælpsforsikring.

Dertil kommer pligten i § 174. Opsiges lejeren efter § 171, stk. 1, nr. 1, 2, 3 eller 8, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en ledig til overtagelse senest 3 måneder efter flyttedagen.

Hvis du alligevel ikke flytter ind

Opsigelsen skal være reel, fordi hensigten om selv at bebo boligen er en betingelse efter § 172, nr. 1 og ikke blot en begrundelse. Viser det sig, at udlejeren aldrig havde den hensigt, kan lejeren tilkendes erstatning, som det skete i TBB 2012.638, og retten ser på det faktiske forløb.

U 2020.1936 V viser, hvor grænsen går. Udlejeren flyttede først ind efter cirka otte måneder og lod midlertidigt en datter bruge en del af huset. Landsretten lagde vægt på, at husstanden var den samme ved opsigelsen og ved indflytningen, og at forsinkelsen skyldtes lejemålets tilstand efter fraflytningen. Opsigelsen holdt.

Havde husstanden derimod været en anden ved indflytningen end ved opsigelsen, eller havde forklaringen på forsinkelsen ikke kunnet dokumenteres, var udfaldet efter alt at dømme blevet et andet.

Fire ting, der afgør det, før du skriver under

1. Hvad boligen er registreret som. En ejerlejlighed lukker vejen efter § 172, nr. 4. Et tofamilieshus, hvor du selv flytter ind i den ene lejlighed, åbner den efter § 170, nr. 2. Det er registreringen, der tæller, ikke hvordan huset faktisk er indrettet.
2. Hvornår lejeaftalen blev indgået, og med hvem. Antallet af lejligheder efter § 170, nr. 2 måles på forholdene dengang, og § 170, nr. 3 kræver, at du selv ejede boligen dengang.
3. Om du har et sted at gøre af lejeren. Skal sagen afgøres efter rimelighedsvurderingen i § 172, nr. 2, vejer det tungt, om lejeren kan finde en anden passende bolig, og om du har tilbudt en.
4. Hvem der står som køber. Køber du gennem et selskab, falder § 171, stk. 1, nr. 1 væk, fordi bestemmelsen forudsætter en fysisk person, der kan bo i boligen.

Er svarene imod dig, er den ærlige konklusion, at boligen er købt med lejeren i. Det er en oplysning, der er billigere at få før købsaftalen end efter, og den hører hjemme i den gennemgang af handlens dokumenter, der sker inden underskriften.

Er de derimod for dig, er der stadig et år at planlægge efter, og der er noget at hente i at gøre det ordentligt. I TBB 2000.325 Ø fik en køber, der havde erhvervet ejendommen til bolig for sig og sin familie, medhold i en opsigelse, selv om lejeren havde boet der i 31 år. Køberen havde tilbudt lejeren en anden passende bolig i kvarteret, og lejeren benyttede kun omkring en tredjedel af det lejede selv.

Spørgsmål og svar