Skøde og tinglysning: rækkefølgen, afgiften og hvornår berigtigelse er nok

Rækkefølgen: skøde, tinglysning, frigivelse, refusion

Skødet er det dokument, der overfører ejendomsretten, og det skal tinglyses for at være beskyttet mod sælgers kreditorer og mod en senere køber: »Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning«, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 1. Skødet er digitalt, tinglysning sker kun på dokumenter med digital signatur, jf. § 7, stk. 3, og begge parter underskriver med MitID eller giver fuldmagt til det. Skødet må kun være betinget af én ting, nemlig at købesummen betales inden en frist, jf. § 10, stk. 4.

Købesummen sikres, før skødet anmeldes: udbetalingen deponeres, og restkøbesummen stilles som bankgaranti eller deponeres i sælgers bank. Tinglysningsretten prøver skødet mod tingbogen, jf. § 15, stk. 1, og sælgers lån, der endnu ikke er slettet, giver anmærkning på skødet, jf. § 15, stk. 4. Købesummen frigives derfor først, når skødet er tinglyst uden præjudicerende anmærkninger, og sælgers lån er indfriet af den. Det er den kontrol, der sikrer, at køberen ikke betaler for en ejendom med sælgers gæld i.

Refusionsopgørelsen laves pr. overtagelsesdagen: ejendomsskat, forbrug efter aflæsning, bidrag til ejer- eller grundejerforening og, hvor køber tegner ejerskifteforsikring, sælgers halvdel af præmien. Saldoen afregnes mellem parterne. I en handel med mægler står det i købsaftalen, hvem der berigtiger; er det sælgers mægler, gennemgår jeg skødet og opgørelsen for køber, før der skrives under.

Tinglysningsafgiften til staten

Afgiften udgør 1.850 kr. og 0,6 pct. af ejerskiftesummen, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, og den forfalder ved tinglysningen, jf. § 16. Efter loven hæfter både køber og sælger for den, jf. § 18, stk. 1, nr. 1; hvem af jer der betaler, står i købsaftalen.

Er handlen ikke sket i almindelig fri handel, typisk mellem familiemedlemmer eller samejere, skal det erklæres ved tinglysningen, og afgiften har en bund. Er købesummen under 80 pct. af den senest offentliggjorte ejendomsværdi, beregnes de 0,6 pct. af 80 pct. af værdien, jf. § 4, stk. 2, og af 85 pct., hvis vurderingen er foretaget efter ejendomsvurderingslovens §§ 87 og 88, jf. § 4, stk. 3. Købes en ideel andel, er det den forholdsmæssige andel af ejendomsværdien, der tæller. Ved bodeling mellem ægtefæller betales dog kun den faste afgift, jf. § 10, stk. 1, nr. 1; ugifte samlevende har derimod ikke den lempelse.

Rummer en familiehandel en gave, kan den variable del af afgiften fratrækkes i gaveafgiften, jf. boafgiftslovens § 29, stk. 2, dog kun når det er gavemodtagerens egen adkomst, der tinglyses. Højesteret nægtede den 2. februar 2026 fradrag for afgift betalt, da et kommanditselskab med sønnen som hovedejer fik tinglyst adkomst til faderens ejendomme (sag BS-31208/2025-HJR).

Hvornår berigtigelse alene rækker, og hvad der ikke er med

Berigtigelse alene passer til handler, hvor vilkårene ligger fast, og ingen har brug for at forhandle dem: forældre, der sælger til et barn, to samejere, hvor den ene overtager den andens halvdel efter et samlivsophør, eller en handel uden mægler, hvor køber og sælger selv har aftalt pris og overtagelsesdag. Handlen skal stå på skrift, før skødet kan skrives; er der ingen købsaftale, skal den laves først, og det aftales særskilt.

Overtager den ene samejer den andens halvdel, er skødet det mindste. Banken og realkreditinstituttet skal bevilge, at den, der bliver boende, overtager gælden alene, og skriftligt frigøre den anden; uden den frigørelse hæfter den, der flytter, fortsat for hele lånet uden at eje noget. Jeg anmelder derfor ikke skødet, før bevillingen og frigørelsen ligger på skrift. Registreringen af den nye låntager på pantebrevene sker bagefter, og den klarer instituttet selv.

Familiehandler er bindende som alle andre handler. En far solgte i 2006 en ejerlejlighed til sin datter, gjorde under berigtigelsen indsigelse mod handlens gyldighed, men anlagde først sag i december 2010. Østre Landsret fandt, at han havde udvist en sådan passivitet, at retten til at anfægte handlen var fortabt, og han betalte 70.000 kr. i sagsomkostninger for landsretten (dom af 24. september 2013, sag B-3885-12). En indsigelse, der rejses under berigtigelsen og derefter ligger stille, må antages at være tabt, så vilkårene og sælgers vilje skal ligge fast, før skødet skrives.

Det, der ikke er med, er gennemgangen af købsaftalen, forhandlingen med sælger eller mægler og rådgivningen om ejendommens forhold, altså tingbog, BBR, servitutter og tilstandsrapport. Det er køberrådgivning, og dér er berigtigelsen omvendt med i prisen. Rådgivning om skat og afgift af prisen mellem familiemedlemmer er heller ikke med; den ligger hos revisor.