Ejerskifteforsikring: derfor findes ordningen

Ejerskifteforsikringen er køberens værn i huseftersynsordningen: sælger slipper for mangelsansvaret, og til gengæld henvises du til forsikringen.

Derfor findes ejerskifteforsikringen

Ordningen er en byttehandel. Får du som køber en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring - ledsaget af sælgers bindende løfte om at betale mindst halvdelen af præmien - følger fritagelsen af § 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Herefter kan du som udgangspunkt ikke rette mangelskrav mod sælger for bygningens fysiske tilstand. Kravet skal rettes mod forsikringen.

Ordningen kom med lov nr. 391 af 14. juni 1995, der byggede på Brydensholt-udvalgets betænkninger nr. 1110/1987 og nr. 1276/1994. Formålet var at give boligkøbere en tidssvarende civilretlig beskyttelse; før 1995 kunne køberen rejse mangelskrav mod sælger i årevis efter handlen, uden at nogen af parterne på forhånd havde et teknisk billede af husets tilstand.

Ordningen er frivillig, men den bruges næsten altid. Da ordningen blev revideret i 2011, oplyste Justitsministeriet, at der i 2004 blev udarbejdet tilstandsrapport i ca. 95 pct. af alle handler med enfamiliehuse, og at andelen af handler med tegnet ejerskifteforsikring var steget fra 1 pct. i 1996 til 53 pct. i 2008.

I motiverne til revisionen af huseftersynsordningen hedder det sig, at ordningen skal beskytte begge parter, og at det ville være »urimeligt at fritage sælger for dennes mangelsansvar, medmindre denne samtidig sørger for, at køberen får et fyldestgørende beslutningsgrundlag med hensyn til eventuelle mangler ved ejendommen«, jf. lov nr. 609 af 14. juni 2011.

Forsikringen skal efter § 5 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom dække i mindst 5 år fra overtagelsen. Forlængelse til i alt mindst 10 år skal være mulig. Hvad den som minimum skal dække, er fastsat i bekendtgørelse nr. 13 af 12. januar 2012 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer, i daglig tale mindstedækningsbekendtgørelsen.

Dækningen er derfor ens på tværs af selskaber; forskellen mellem billige og dyre policer ligger i, om der er købt udvidet dækning oven på minimummet, og ikke i, at billige selskaber må skrive flere undtagelser ind.

Sådan griber jeg det an

De fleste kommer til mig, når afslaget allerede ligger på bordet. Først holder jeg selskabets begrundelse op mod tre ting: policens ordlyd, mindstedækningsbekendtgørelsens definitioner og den nøjagtige formulering i tilstands- og elinstallationsrapporten. Et afslag med henvisning til, at forholdet »står i rapporten«, holder ikke, hvis beskrivelsen er misvisende eller klart ufyldestgørende. Det er en vurdering af rapportens beskrivelse, ikke af byggeteknikken.

Derefter ser jeg på, hvad der kan bevises, for sagerne afgøres på, hvad skaden skyldes, og hvor gammel den er, og det kræver teknisk dokumentation. Pas på her: udgifterne til teknisk bistand dækkes kun, hvis du har aftalt det med selskabet, før undersøgelsen går i gang. Bestiller du selv rapporten først, risikerer du at hænge på regningen, også hvis du ender med at få ret.

Så skal kravet placeres, og forsikringen er ikke altid rette adressat. Den samme skade kan efter omstændighederne være sælgers ansvar eller den bygningssagkyndiges, og nogle gange skal kravet rejses flere steder på én gang. Dels fordi du ikke må få det samme tab dækket to gange, men også fordi ejerskifteforsikringen kun angår bygningerne: vedrører skaden også selve grunden eller udenomsarealerne, falder den del uden for policen og skal placeres et andet sted. Det kan derfor ske, at kravet skal splittes op.

Et råd, før du selv klager: Det koster et mindre gebyr at klage til Ankenævnet for Forsikring, og det får du som udgangspunkt tilbage, hvis du får medhold. Mange fører sagen selv. Fordi et tab i nævnet kan hænge ved, når du bagefter søger retshjælp til en domstolssag, skal sagsfremstillingen være lige så grundig som et processkrift og ikke skrives som et brev. Regningen for advokatbistanden i den fase kan ende hos selskabet, jf. forsikringsaftalelovens § 32, stk. 3.

Andre artikler om fast ejendom

• Privat retshjælpsforsikring: police, dækning og selvrisikoRetshjælpsforsikring kan dække omkostninger ved visse private tvister. Her er, hvilken police tvisten hører under, hvad den typisk dækker, og hvad du selv betaler.
• Tilstandsrapporten og L 112: hvad reformen ville ændreBeskikkelsen af den enkelte bygningssagkyndige skulle afskaffes og ansvaret flyttes til virksomheden. Otte dage efter fremsættelsen blev der udskrevet valg, og forslaget bortfaldt.
• Krav mod sælger efter boligkøb: gjaldt huseftersynsordningen?Sælger er som regel fritaget for bygningens fysiske mangler, men kun når huseftersynsordningen var i brug. Det første spørgsmål er derfor, om ordningen gjaldt i din handel.
• Køb af andelsbolig: maksimalpris, foreningens gæld og vedtægterneHvad en andelsbolig må koste, hvad foreningens gæld betyder for dig, og hvordan handlen adskiller sig fra køb af ejerbolig.

Se alle artikler om fast ejendom