Erhvervsministeren fremsatte i februar 2026 et lovforslag, der skulle afskaffe den personlige beskikkelse af bygningssagkyndige. Otte dage senere blev der udskrevet valg, og forslaget bortfaldt. Lovprogrammet den 6. oktober afgør, om det kommer igen.
Hvad ville L 112 ændre? Den personlige beskikkelse af bygningssagkyndige skulle afskaffes og erstattes af autorisation af den virksomhed, der udarbejder tilstandsrapporter. Virksomheden skulle bære det juridiske ansvar, have et godkendt kvalitetsledelsessystem og kunne sanktioneres med påtale, advarsel, bøde på op til 100.000 kr. og tilbagekaldelse af autorisationen.
Er det vedtaget? Nej. Forslaget blev fremsat 18. februar 2026 og bortfaldt, da Folketinget blev opløst otte dage senere. De gældende regler om beskikkede bygningssagkyndige står uændret.
Ville det gøre tilstandsrapporterne bedre? Det er uvist. Kompetencekravene til den, der går rundt i huset, er uændrede i forslaget, og der er ikke lagt op til flere kontroller. Den eneste effekt, forslaget selv sætter tal på, er en besparelse på 7,2 statslige årsværk.
Hvad der skete
Erhvervsminister Morten Bødskov fremsatte den 18. februar 2026 lovforslag L 112, der skulle indføre autorisation på huseftersynsområdet. Den 26. februar udskrev statsministeren folketingsvalg, og forslaget bortfaldt med Folketingets opløsning. Det nåede til udvalgsarbejde, og ingen stemte imod det.
Efter valget den 24. marts tog det 69 dage at danne regering. Erhvervsområdet ligger nu hos en anden minister, og lovprogrammet for det nye folketingsår fremlægges ved Folketingets åbning den 6. oktober 2026.
Indtil videre gælder de nuværende regler. Erhvervsstyrelsen beskikker fortsat den enkelte bygningssagkyndige personligt efter bygningssagkyndigloven, lov nr. 1532 af 21. december 2010, disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige består, og nævnet offentliggør fortsat den enkeltes navn ved bøde og frakendelse.
Hvad forslaget gik ud på
Beskikkelsen af personen erstattes af autorisation af virksomheden. Efter L 112 § 2 skulle Erhvervsstyrelsen autorisere virksomheder, der udarbejder tilstandsrapporter, og efter § 5 måtte rapporter kun udarbejdes af en autoriseret virksomhed. Bygningssagkyndigloven skulle ophæves med virkning fra 1. juli 2028.
Autorisationen hvilede på tre krav. Et kvalitetsledelsessystem, som en ekstern kontrolinstans skulle godkende og løbende efterprøve, egenkontrol i virksomheden, og brug af kompetent arbejdskraft.
Sanktionerne skulle rette sig mod virksomheden. L 112 §§ 14-15 og § 28 gav en trappe fra påtale over advarsel til bøde på op til 100.000 kr. og i sidste ende tilbagekaldelse af autorisationen.
Disciplinærnævnet skulle nedlægges og erstattes af Klagenævnet for Tilstandsrapporter under Nævnenes Hus med en landsdommer som formand. Klagenævnsdelen skulle i øvrigt videreføres uændret, bortset fra at afgørelsens retssubjekt blev virksomheden.
Erhvervsstyrelsen skulle derimod overtage kontrollen selv, så de eksterne syns- og skønsmænd og tekniske revisorer bortfaldt. Der er i dag 20 af dem på rammeaftale.
Tallene, forslaget bygger på
Alle tal nedenfor står i lovforslagets almindelige bemærkninger og gælder 2024.
- Volumen - danske bygningssagkyndige udarbejdede 84.017 tilstandsrapporter, mens der blev solgt 78.540 villaer, rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse. Omkring 1.000 bygningssagkyndige har en beskikkelse, og de store virksomheder står for cirka 70 procent af markedet
- Kontrollen - der blev afsluttet 602 tekniske revisioner, hvoraf styrelsen selv nåede 561. Af dem var 305 retvisende, 256 acceptable og 41 fejlbehæftede. Niveauet på 600 rapporter om året hviler på en ministerbeslutning fra 2022 og står ikke i loven
- Sanktionerne - disciplinærnævnet traf realitetsafgørelse i 45 sager. I 20 af dem fandt nævnet ikke grundlag for en sanktion. De øvrige endte med 20 påtaler, to advarsler og to bøder. Én beskikkelse blev frakendt i hele 2024
- Klagerne - klagenævnet modtog 171 sager og afgjorde 145. Af de afgjorte fik 12 procent fuldt medhold, 16 procent delvist medhold, 38 procent ikke medhold, og 34 procent blev afvist
602 kontroller ud af 84.017 rapporter er 0,7 procent.
Sådan vejes en overset skade
En vejledende skala placerer fejl i en tilstandsrapport på niveau A til E efter, hvad de koster at udbedre.
- A2 - en overset nedbrudt fuge i en bruseniche, ca. 1.000 kr.
- C8 - en overset tagskade på en karnap, ca. 75.000 kr.
- E14 - overset ægte hussvamp i et bjælkelag eller husbuk i en tagkonstruktion, langt over 150.000 kr.
Et vist antal oversete, mindre skader kan udløse samme konsekvens som én omfangsrig.
Løser det noget i praksis
Læs forslagets egen begrundelse, før du vurderer det.
»Lovforslaget er samtidig en opfølgning på finanslovsaftalen for 2025, hvor det blev besluttet at indføre en ny autorisationsmodel for huseftersynsområdet som led i regeringens målsætning om at reducere antallet af administrative årsværk i staten.«
Formålet angives som at understøtte rapporter af høj kvalitet, tydeliggøre ansvaret og reducere den administrative byrde hos myndighederne.
Det, forslaget sætter tal på, er besparelsen. Nedjusteringen af Erhvervsstyrelsens gebyrramme udgør 2,8 mio. kr. årligt frem til og med 2027 og 11,6 mio. kr. årligt fra 2028. Det svarer til en besparelse på 3,5 statslige årsværk, stigende til 7,2 årsværk fra 2028.
Det er den eneste kvantificerede effekt i lovforslaget. Der er ingen målsætning for rapporternes kvalitet, intet mål for antallet af kontroller, og ingen angivelse af, hvor mange fejlbehæftede rapporter ordningen forventes at fange.
Tre grunde til at være skeptisk
Kompetencekravene ændres ikke. Forslagets bemærkninger siger det direkte. Kravet om fem års erhvervserfaring inden for byggeri og tilsyn samt et bestået kursusforløb videreføres, så »de nuværende kompetencekrav til den udførende medarbejder fortsætter uændret«. Kurset flyttes fra Erhvervsstyrelsen til erhvervsakademierne, og forslaget udtrykker en forventning om, at undervisningens kvalitet vil stige. Det er en forventning, ikke en mekanisme.
Kontrolvolumen ændres ikke. Lovforslaget flytter kontrollen fra eksterne tekniske revisorer til Erhvervsstyrelsen og lægger op til en mere datadreven udvælgelse. Det er dog bedre målretning af de samme ressourcer, ikke flere, og opgaven skal oven i købet løses for 11,6 mio. kr. mindre om året.
Et kvalitetsledelsessystem kontrollerer procedurer, ikke huse. Forslagets bemærkninger åbner udtrykkeligt for, at virksomheden kan bruge et system godkendt af et anerkendt certificeringsorgan efter en standard som ISO 9001:2015. Sådan et system dokumenterer, at virksomheden har og følger sine procedurer. Det efterprøver derimod ikke, om den bygningssagkyndige så hussvampen i bjælkelaget. Kontrolinstansen auditerer systemet. Den går ikke rundt i huset.
To grunde til at tro på det alligevel
Egenkontrol kan nå længere end 0,7 procent. Det er reformens egentlige teori. Hvis en virksomhed skal kontrollere sine egne rapporter systematisk for at beholde sin autorisation, rammer den langt flere rapporter, end staten nogensinde kommer i nærheden af. Det er ikke en dårlig tanke.
Tilbagekaldelse er en hårdere sanktion end frakendelse. I 2024 blev én beskikkelse frakendt. En tilbagekaldt autorisation rammer hele virksomheden og alle dens rapporter på én gang. Truslen er større, og den rammer den, der har råd til at gøre noget ved det.
Hvad der afgør det
Alt det afgørende er delegeret. Efter L 112 § 7 skulle ministeren fastsætte regler om kompetencekrav, ansvarsforsikring og indholdet af tilstandsrapporter, og efter § 9 om kvalitetsledelsessystemets indhold og om godkendelse af kontrolinstanser.
Ingen af de bekendtgørelser findes. Om reformen forbedrer noget, afhænger derfor af regler, som ingen har skrevet endnu. Det, der ligger fast i lovteksten, er ansvarsflytningen og besparelsen.
Det problem, ansvarsflytningen skaber
Kravet om uvildighed er imidlertid skrevet om personen.
Håndbog for Bygningssagkyndige bestemmer, at den bygningssagkyndige skal være uvildig i den enkelte sag og uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet, og at den beskikkede ikke er uvildig, hvis vedkommende har en personlig tilknytning til køber eller sælger, for eksempel familie, nære venner eller forretningsforbindelser.
En virksomhed kan ikke være uvildig. Det kan alene den, der besigtiger huset.
I dag offentliggøres den enkelte bygningssagkyndiges navn og firmatilknytning, når disciplinærnævnet giver en bøde eller frakender en beskikkelse. Efter forslaget ville retssubjektet være virksomheden.
En sag fra Nyborg
TV 2 Fyn beskrev i februar 2025 et par, der i 2020 købte en strandvejsvilla, hvis stand tilstandsrapporten beskrev som god og over middel. Huset viste sig at have forkert konstrueret bindingsværk fra 1997 med fugt i væggene, betonelementer i krybekælderen der blokerede ventilationen, rotteefterladenskaber i en væg, og en gennemskåret bærende bjælke i etageadskillelsen.
Efter regninger og ansøgninger til Nyborg Kommune havde den bygningssagkyndige udført opgaver på ejendommen siden 1997, instrueret mureren ved udskiftningen af bindingsværket og bistået sælgeren over for kommunen i 2019 forud for salget. I en ansøgning om ændring af BBR-oplysningerne betegnede han sig selv som ven af familien. Køberne har stævnet for 1,1 mio. kr.
Rapporten blev udarbejdet af OBH Ingeniørservice. Virksomhedens kvalitetschef afviser, at der var risiko for inhabilitet, og udtaler, at uvildighed »i den grad er en hjørnesten i OBH's virke«, og at virksomhedens bygningssagkyndige ikke må lave huseftersyn for familie og nære venner. OBH oplyser desuden, at virksomheden i kraft af sit arbejdsgiveransvar står på mål for nuværende og tidligere medarbejdere, og at al kommunikation derfor kommer fra virksomheden.
Ejerskifteforsikringen har imidlertid dækket det meste. Køberne fik først udbetalt 1,9 mio. kr. og siden tilsagn om yderligere cirka 800.000 kr., og med 200.000 kr. fra sælgeren bringer det erstatningen op omkring 3 mio. kr. Renoveringen er anslået til cirka 4,5 mio. kr. Retssagen mod OBH er ikke afgjort.
Bemærk svaret. Det er nøjagtigt den konstruktion, forslaget ville skrive ind i loven.
Hvad du selv kan gøre nu
- Læs navnet på rapporten - der står stadig et navn på den. Slå det op, og undersøg, om samme person har haft andet med ejendommen at gøre. Byggesagen hos kommunen viser, hvem der har søgt om hvad
- Spørg sælger, hvem der bestilte rapporten - og om den bygningssagkyndige tidligere har arbejdet på huset. Et nej på skrift er noget værd senere
- Reklamationsfristen er kort - du skal indbringe en klage over en tilstandsrapport inden for fristen i § 3, stk. 2, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Opdager du noget, så få det afklaret, mens fristen løber
- Rapporten er kun det synlige - bygningsgennemgangen er visuel og uden destruktive indgreb, og det, der ligger bag væggen, er ikke en fejl i rapporten, blot fordi rapporten ikke nævner det
Gennemgangen af rapporterne hører med i den juridiske køberrådgivning, der sker inden du er endeligt bundet. Viser der sig senere en skade, afgør rapporterne, om kravet skal rettes mod forsikringen, den bygningssagkyndige eller sælger selv.
Har du en tilstandsrapport, der ikke passer med det, du har fundet i huset, så send rapporten, købsaftalen og din dokumentation: 42 36 41 11. Er der en sag, siger jeg det, og er der ikke, siger jeg også det.
Ofte stillede spørgsmål
Er den nye ordning trådt i kraft?
Nej. L 112 bortfaldt, da Folketinget blev opløst i februar 2026. Forslaget satte ikrafttrædelsen til 1. juli 2026, men den indtrådte aldrig.
Kommer forslaget igen?
Det er ikke oplyst. Pengene bag det står i finanslovsaftalen for 2025, hvilket taler for. Ministeren og regeringen er skiftet siden fremsættelsen. Svaret kommer med lovprogrammet den 6. oktober 2026.
Kan jeg stadig klage over en bygningssagkyndig?
Ja. Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige består uændret, og nævnet kan tilkende dig erstatning.
Hvad er en tilstandsrapport egentlig værd for mig som køber?
Den er sælgers vej ud af mangelsansvaret og grundlaget for ejerskifteforsikringens dækning, og den er derfor central, uanset hvor tynd kontrollen med den er. Hvad forsikringen så dækker, står i artiklen om ejerskifteforsikring.
Hvem betaler for ordningen?
Den er fuldt gebyrfinansieret. Erhvervsstyrelsen opkræver gebyret pr. udarbejdet rapport, og virksomheden kan lægge det oven i den takst, sælger betaler.
Kilder
Lovgivning og lovforslag
- Lovforslag nr. L 112, 2025/1 LSF 112, forslag til lov om autorisation af virksomheder på huseftersynsområdet, fremsat 18. februar 2026. Bortfaldet ved Folketingets opløsning
- Bygningssagkyndigloven, lov nr. 1532 af 21. december 2010
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
Øvrige kilder
- Håndbog for Bygningssagkyndige, Erhvervsstyrelsen
- TV 2 Fyn, 18. februar 2025, om sagen fra Nyborg
- TV 2, 17. februar 2025, om erstatningen fra ejerskifteforsikringen i samme sag
Artiklen beskriver retstilstanden pr. 8. september 2026. L 112 er ikke gældende ret, og de nævnte bestemmelser i forslaget er derfor gengivet som forslag, ikke som lov.