Afslag fra ejerskifteforsikringen: de fire grunde og Ankenævnets praksis

Derfor afviser selskabet - de fire klassiske grunde

1. Forholdet står i rapporten. Er et forhold nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten, er det undtaget fra dækning. Du har fået besked og købt med viden. Ventilen er, at forholdet er »klart forkert beskrevet«: beskrivelsen skal være »misvisende eller klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grundlag af den pågældende rapport har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning«. En rød eller gul anmærkning er derfor ikke en formalitet. Den flytter risikoen over på dig som køber.

2. Det er alder og slid, ikke skade. Kuldebroer er en konstruktionsegenskab. Kondens er bygningsfysik. Et gammelt tag har en levetid. Når skadebegrebet sammenligner med »tilsvarende intakte bygninger af samme alder«, er det fordi forsikringen ikke skal løfte huset op på nybyggeri-standard.

3. Forholdet var der ikke ved overtagelsen - eller det kan ikke bevises. Forsikringen dækker kun forhold, der var der ved overtagelsen eller opstod inden, og beviset for, at skaden allerede lå der dengang, ligger hos dig.

Eksemplerne er lette at finde på Ankenævnets hjemmeside. I Ankenævnet for Forsikrings kendelse nr. 104190 af 22. april 2026 fik selskabet medhold, fordi hullet i tagets inddækning var opstået efter overtagelsen. Køberen fik heller ikke dækket sin byggetekniske rapport. Ankenævnets kendelser kan ses på ankeforsikring.dk.

4. Det er et funktionsforhold, ikke en skade. Planløsning, indretning, æstetik og bygningens overensstemmelse med servitutter eller offentligretlige forskrifter er undtaget, medmindre forholdet har ført til skade eller nærliggende risiko for skade.

Fotograferer du dig systematisk gennem fremvisningen for at kunne »bevise« et forhold, dokumenterer du samtidig, at du købte med viden om det. Dermed er forholdet hverken en skjult mangel for forsikringen eller sælgers problem. Kunne du se det, har du som udgangspunkt selv taget risikoen.

Ankenævnets praksis

Ankenævnet for Forsikring afgjorde 1.864 klagesager om ejerskifteforsikring mellem 2018 og 2026:

De temaer, nævnet aktiverer oftest, er nøjagtig de fire begreber, mindstedækningsbekendtgørelsen definerer, plus beviset for dem:

Sagerne afgøres sjældent på, om skaden findes, men på beviset: lå forholdet der allerede ved overtagelsen, og opfylder det definitionen på en skade? Rapporter, fotos af rum frem for af fejl og sælgers oplysninger rækker imidlertid sjældent alene; du kommer videre med teknisk dokumentation for, hvad skaden skyldes, og hvor gammel den er.

Bygningsdelene går også igen: tag (50,0 %), fugt og vandindtrængen (49,1 %), råd og svamp (37,1 %), gulve (32,1 %), fundament, sætning og revner (30,3 %), ulovlige bygningsforhold (21,6 %). En sag rammer typisk flere temaer, så andelene summer til mere end 100 %.

Kilde: Ankenævnet for Forsikrings offentliggjorte kendelser 2018-2026 (ankeforsikring.dk).

To sager: det ulovlige forhold og udbedringsmetoden

Selv når selskabet anerkender skaden og pligten til at udbedre, er næste stridspunkt ofte, hvordan udbedringen skal ske.

Sådan griber jeg det an

Når du står med et afslag, beder jeg først om selskabets skriftlige begrundelse og de dokumenter, afslaget bygger på.

Derefter holder jeg begrundelsen op mod policen, mindstedækningsbekendtgørelsens definitioner og den nøjagtige formulering i tilstands- og elinstallationsrapporten. Så kan vi se, om afslaget falder ind under en af de klassiske grunde, eller om det kan anfægtes.

Holder afslaget ikke, går jeg til selskabet med en begrundet indsigelse. Fastholder selskabet afslaget, vurderer vi sammen, om sagen skal for Ankenævnet for Forsikring eller domstolene, og om kravet i stedet skal rettes mod sælger eller den bygningssagkyndige.

Andre artikler om fast ejendom

• Privat retshjælpsforsikring: police, dækning og selvrisikoRetshjælpsforsikring kan dække omkostninger ved visse private tvister. Her er, hvilken police tvisten hører under, hvad den typisk dækker, og hvad du selv betaler.
• Tilstandsrapporten og L 112: hvad reformen ville ændreBeskikkelsen af den enkelte bygningssagkyndige skulle afskaffes og ansvaret flyttes til virksomheden. Otte dage efter fremsættelsen blev der udskrevet valg, og forslaget bortfaldt.
• Krav mod sælger efter boligkøb: gjaldt huseftersynsordningen?Sælger er som regel fritaget for bygningens fysiske mangler, men kun når huseftersynsordningen var i brug. Det første spørgsmål er derfor, om ordningen gjaldt i din handel.
• Køb af andelsbolig: maksimalpris, foreningens gæld og vedtægterneHvad en andelsbolig må koste, hvad foreningens gæld betyder for dig, og hvordan handlen adskiller sig fra køb af ejerbolig.

Se alle artikler om fast ejendom