Ejerskifteforsikring: hvorfor får så få medhold?

Hvorfor får så få medhold?

Tallene bør ikke læses som en dom over din egen sag, før du har stillet det næste spørgsmål: hvorfor ser de sådan ud? Er selskaberne dygtigere end deres kunder? Klager køberne over forhold, der aldrig var dækket? Eller taber de, fordi de møder op alene?

Det første er rigtigt, så langt det rækker. Selskabet har jurister og byggeteknikere, der arbejder med mindstedækningsbekendtgørelsen hver dag og kender nævnets praksis. Køberen har én sag.

Det andet er også rigtigt, og det er ikke mig, der siger det. Forsikring & Pension, selskabernes egen brancheorganisation, skrev i sit udspil fra november 2023, at »forbrugerne har en forventning om, at forsikringen dækker alt, som ikke fremgår af tilstandsrapporten, hvilket aldrig har været hensigten«. Samme sted opgøres det, at forsikringerne dækker cirka en tredjedel af de anmeldte forhold på de bygningsdele, eftersynet omfatter, mens en husforsikring skønnes at dække otte til ni ud af ti anmeldte skader. Ejerskifteforsikringen var i 2022 det produkt, der blev klaget mest over til Ankenævnet for Forsikring.

En del af afvisningerne rammer altså krav, der aldrig var omfattet. Det forklarer imidlertid ikke, hvorfor sagerne så ofte falder på beviset frem for på reglen.

Retten til bistand kan ikke aftales væk

Det tredje spørgsmål er det eneste, du selv råder over. Forsikringsaftaleloven besvarer første led kontant: »Det kan ikke gyldigt aftales, at den sikrede eller forsikringstageren ved forhandlinger med selskabet ikke må lade sig bistå af andre«, jf. § 32, stk. 1.

Stk. 3 går videre og handler om regningen. Du kan »i forbindelse med udenretlig fremsættelse og opgørelse af krav mod selskabet kræve rimelige og nødvendige udgifter til advokatbistand dækket af selskabet«. Rækkevidden er afgrænset: bestemmelsen dækker arbejdet med at rejse og opgøre kravet, ikke selve nævnsbehandlingen, hvor hver part som udgangspunkt bærer egne omkostninger. Har selskabet givet dig korrekt klagevejledning, og vælger du advokat frem for nævnet, dækkes udgifterne heller ikke. Det tungest vejende kriterium er, om selskabet ved sin egen handlemåde har givet dig anledning til at søge bistand.

Prisen for at føre sagen alene viser sig ofte først bagefter. Når en klient vil have en nævnskendelse prøvet ved domstolene, er den afvisningsgrund, jeg oftest møder, at retshjælpsforsikringen ikke finder rimelig grund til at føre proces, netop fordi nævnet ikke gav medhold. En tabt nævnssag kan derfor gøre det sværere at finansiere det næste skridt, jf. artiklen om retshjælpsforsikring.

Branchen og lovgiver arbejder på ordningen

Selskaberne har selv bedt om ændringer. Udspillet fra Forsikring & Pension i november 2023 gik først og fremmest på skadebegrebet, som skulle erstattes af et dækningsskema over, hvad forsikringen dækker og ikke dækker. Baggrunden var også kommerciel: antallet af selskaber, der udbyder produktet, var faldet fra 30 ved ordningens start til fem.

Udspillet blev gentaget 5. september 2025. Antallet af udbydere er nu opgjort til fire, og de tre mål er en ny basisforsikring bygget som en husforsikring, større frihed til at differentiere produktet og et mere digitalt huseftersyn suppleret af et obligatorisk tilbud om rådgivning til køber.

Lovgiver har taget fat i den anden ende. Erhvervsminister Morten Bødskov fremsatte 18. februar 2026 lovforslag L 112 om autorisation af virksomheder på huseftersynsområdet. Forslaget ville udfase den personlige beskikkelse af bygningssagkyndige, lægge ansvaret for tilstandsrapporten hos virksomheden, nedlægge disciplinærnævnet og oprette et Klagenævn for Tilstandsrapporter. Skadebegrebet rører det derimod ikke, og forslaget er bortfaldet.

Mindstedækningsbekendtgørelsen står altså uændret, mens debatten kører. Din sag bliver afgjort efter de regler, der gælder nu, og den variabel, du selv råder over, er, hvor godt sagen er forberedt, når du rejser den.

Kilder: Forsikring & Pension, Ny model for ejerskifteforsikring (november 2023), og Huseftersyn og ejerskifte (5. september 2025); lovforslag L 112, Folketinget 2025-26.

Sådan griber jeg det an

Før du klager, går jeg sagen igennem, som den skal føres: med dokumentation for skadens årsag og alder og en sagsfremstilling, der kan bære en retssag bagefter.

Det koster et mindre gebyr at klage til Ankenævnet for Forsikring, og det får du som udgangspunkt tilbage, hvis du får medhold. Men et tab dér kan hænge ved, når du senere søger retshjælp til en domstolssag.

Andre artikler om fast ejendom

• Privat retshjælpsforsikring: police, dækning og selvrisikoRetshjælpsforsikring kan dække omkostninger ved visse private tvister. Her er, hvilken police tvisten hører under, hvad den typisk dækker, og hvad du selv betaler.
• Tilstandsrapporten og L 112: hvad reformen ville ændreBeskikkelsen af den enkelte bygningssagkyndige skulle afskaffes og ansvaret flyttes til virksomheden. Otte dage efter fremsættelsen blev der udskrevet valg, og forslaget bortfaldt.
• Krav mod sælger efter boligkøb: gjaldt huseftersynsordningen?Sælger er som regel fritaget for bygningens fysiske mangler, men kun når huseftersynsordningen var i brug. Det første spørgsmål er derfor, om ordningen gjaldt i din handel.
• Køb af andelsbolig: maksimalpris, foreningens gæld og vedtægterneHvad en andelsbolig må koste, hvad foreningens gæld betyder for dig, og hvordan handlen adskiller sig fra køb af ejerbolig.

Se alle artikler om fast ejendom