Krav mod sælger: svig, grov uagtsomhed og hvilken beføjelse

Svig og grov uagtsomhed - hvor grænsen går

Om denne undtagelse hedder det sig i motiverne, at »der skal meget til, før en uprofessionel sælgers adfærd vil blive karakteriseret som svigagtig eller groft uagtsom, når ejendommen er gennemgået af en bygningssagkyndig«, jf. lov nr. 391 af 14. juni 1995.

Sælger skal ikke gennemgå tilstandsrapporten kritisk for at kontrollere den bygningssagkyndige, og han skal ikke selv oplyse om forhold, en fagmand kan se. Grænsen er tegnet med to eksempler:

»Grov uagtsomhed vil normalt heller ikke foreligge, selv om en uprofessionel sælger undlader at oplyse om mangler ved ejendommen, som han burde have haft mistanke om, men som han ikke længere hæfter sig ved, og som måske nu er skjulte selv for en bygningssagkyndig. Som eksempel kan nævnes mangler ved fundamentet, der tidligere under sælgerens ejertid har givet sig udslag i en mindre revnedannelse, som er blevet udbedret.«

»Derimod vil sælgeren handle groft uagtsomt, hvis han f.eks. undlader at oplyse, at han for nylig har overmalet en fugtplet, som er opstået, efter at der er trængt vand ind.«

Forskellen er den aktive tilsløring. Fra glemsomhed til grov uagtsomhed går der en handling: malingen, den nye plade over skaden, det forkerte kryds i rapporten.

Krydserne er et sted, hvor sælgere kommer galt af sted. Rapportskemaerne er netop indrettet, så den bygningssagkyndige spørger sælger om det, en sagkyndig ikke kan se, men en beboer opdager: om der trænger vand ind, når det regner, eller om der tidligere er lavet omfattende reparationer. Sælger »vil kunne gøres ansvarlig, såfremt han ved besvarelsen af disse spørgsmål handler svigagtigt eller groft uagtsomt«, hedder det i motiverne herom.

Det er præcis, hvad der skete i U 2008.602 V, hvor sælgerne ved afkrydsning i tilstandsrapporten havde oplyst, at grunden ikke periodevis var oversvømmet. Efter skønserklæringen og skønsmandens forklaring lagde landsretten til grund, at den var det. Et kryds koster.

Ved siden af huseftersynsordningen løber sælgers loyale oplysningspligt om forhold, han kender, og som han må forstå har betydning for køberen - en pligt, der ikke står i lovteksten, men er bygget op af retspraksis:

• U 2014.301 V - sælger »burde have oplyst om, at der på ejendommen var blevet taget prøver i haven på grund af mistanke om forurening«. Køberne fik erstatning svarende til oprensningsomkostningerne.
• U 2013.635 V - sælger kendte naboejendommens påtænkte ombygning og tilladelsen til den, og vidste, at oplysningen »kunne være af betydning for en eventuel køber«. Han fortalte det hverken til mægleren eller til køberen.

Modsat viser U 2024.2970 V, hvor langt det ikke rækker. Sælger havde ikke oplyst om regionens forureningsundersøgelse, og køber krævede 2,43 mio. kr., subsidært 805.000 kr. Resultatet blev nul. Oplysningssvigtet var ikke i sig selv nok, når hverken en hævebegrundende mangel, et tab eller et grundlag for afslag var bevist. Ikke én krone. I FED 2024.202 Ø blev sælger frifundet for et krav om godt 40.000 kr. vedrørende septiktank og kloak, fordi køber ikke kunne bevise, at sælger kendte eller burde kende forholdet.

Læren af de fire domme er den samme: at sælger tav, er sjældent nok. Du skal også bevise, at han vidste det, og hvad det koster dig.

Erstatning, forholdsmæssigt afslag eller hævelse?

Er vejen ind til sælger åben, skal du vælge, hvad du kræver, og de tre beføjelser hviler på hver sit sæt betingelser, som i praksis blandes sammen næsten hver gang.

Forholdsmæssigt afslag er derfor ofte den realistiske vej. Du skal bevise, at manglen var der ved overtagelsen, og at den har påvirket ejendommens værdi, men ikke at sælger har gjort noget forkert. Erstatning kræver derimod et ansvarsgrundlag, og dér bliver svig- og garantispørgsmålet afgørende. Hævelse forudsætter både væsentlig misligholdelse og tilbagelevering af ejendommen og er efter overtagelsen sjældent realistisk.

Sådan griber jeg det an

Skal sælgers viden bevises, er det sjældent hans forklaring, der afgør sagen, men papirsporet: håndværkerregninger, tidligere forsikringssager, byggesagsarkivet og hans egne svar i tilstandsrapporten.

Derefter vælger jeg den beføjelse, der passer til beviset. Forholdsmæssigt afslag er ofte den realistiske vej, fordi det ikke kræver skyld hos sælger.

Andre artikler om fast ejendom

• Tilstandsrapporten og L 112: hvad reformen ville ændreBeskikkelsen af den enkelte bygningssagkyndige skulle afskaffes og ansvaret flyttes til virksomheden. Otte dage efter fremsættelsen blev der udskrevet valg, og forslaget bortfaldt.
• Privat retshjælpsforsikring: police, dækning og selvrisikoRetshjælpsforsikring kan dække omkostninger ved visse private tvister. Her er, hvilken police tvisten hører under, hvad den typisk dækker, og hvad du selv betaler.
• Køb af andelsbolig: maksimalpris, foreningens gæld og vedtægterneHvad en andelsbolig må koste, hvad foreningens gæld betyder for dig, og hvordan handlen adskiller sig fra køb af ejerbolig.
• Forældrekøb: I bliver udlejere for jeres eget barnHvorfor lejeloven også gælder, når lejeren er jeres barn, og hvad kontrakten skal indeholde, før lejligheden en dag sælges.

Se alle artikler om fast ejendom