Fristerne ved andelsbolig: hvornår kravet er tabt

Én frist for hver modpart

Kan flere hæfte for den samme fejl eller den samme overpris, løber fristerne over for dem uafhængigt af hinanden.

Reklamer skriftligt, så snart du har en begrundet mistanke, for du behøver hverken at kende årsagen til skaden eller størrelsen på kravet, når du sender den første besked.

Fristen over for sælger: reklamation og forældelse

Over for sælger skal du reklamere inden rimelig tid, efter at du opdagede manglen. Det var målestokken i U 2024.2158 H, hvor køberen af en andelsbolig »reklamerede over manglerne inden rimelig tid efter, at han blev bekendt med dem«.

Overdragelsesaftalen kan have sin egen reklamationsfrist. I U 2024.2158 H var den 14 dage (aftalens pkt. 3), og Højesteret forstod den sådan, at den kun omfattede mangler, køberen kendte eller burde have kendt på overtagelsesdatoen.

Kravet mod sælger forældes efter forældelsesloven, der gælder for alle krav, også ved køb af en andel. Fristen er 3 år og regnes fra misligholdelsen, normalt overtagelsesdagen, men den løber først fra den dag, du fik eller burde have fået kendskab til kravet.

Den absolutte frist er 10 år fra misligholdelsen, normalt overtagelsesdagen, selv om du først opdager manglen senere (forældelseslovens § 2, stk. 3, og § 3, stk. 1-3).

Overprisen: 3 år eller 6 måneder

Har du betalt mere end maksimalprisen, retter du kravet om at få overprisen tilbage mod sælger (andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3). Er overdragelsesaftalen indgået den 1. juli 2018 eller senere, forældes kravet efter 3 år.

For ældre aftaler gælder den gamle frist på 6 måneder fra det tidspunkt, hvor du kendte eller burde have kendt kravet, og den afbrydes ved sagsanlæg (lov nr. 555 af 29. maj 2018, § 6, stk. 4). Kravet kan også fortabes ved passivitet, ikke kun ved forældelse.

Foreningen og rådgiverne

Et erstatningskrav mod andelsboligforeningen, fordi bestyrelsen har godkendt en forkert pris, forældes efter de almindelige regler på 3 år. Det samme gælder et krav mod en medvirkende ejendomsmægler, en administrator eller en godkendende advokat. Om kravet skal rettes mod sælger eller foreningen, gennemgår jeg i Overpris: sælger eller foreningen?

Sådan griber jeg det an

Er det uklart, hvem der skal betale, reklamerer jeg over for både sælger og foreningen med det samme, så ingen af dem kan sige, at reklamationen kom for sent.

Andre artikler om fast ejendom

• Køb af andelsbolig: maksimalpris, foreningens gæld og vedtægterneHvad en andelsbolig må koste, hvad foreningens gæld betyder for dig, og hvordan handlen adskiller sig fra køb af ejerbolig.4 min. læsning
• Privat retshjælpsforsikring: police, dækning og selvrisikoRetshjælpsforsikring kan dække omkostninger ved visse private tvister. Her er, hvilken police tvisten hører under, hvad den typisk dækker, og hvad du selv betaler.3 min. læsning

Se alle artikler om fast ejendom