Krav mod sælger: ejerlejlighed uden huseftersynsordningen

Fik du tilstandsrapport og elinstallationsrapport, ved en ejerlejlighed for både lejligheden og fællesejet, og tilbud om ejerskifteforsikring? Så var huseftersynsordningen formentlig i brug, og en fysisk bygningsmangel kræver en af de fire veje. De øvrige betingelser står i Gjaldt ordningen?

Hvornår huseftersynsordningen gælder for en ejerlejlighed

En ejerlejlighed er fast ejendom, så ordningen kan bruges, men der skal foreligge tilstandsrapporter »både for ejerlejligheden og for fællesejet«, jf. § 22 i bekendtgørelse nr. 1587 af 10. november 2020. Derfor ser jeg sjældent en ejerlejlighed solgt med ordningen.

Købte du lejligheden, mens bygningen var under opførelse, gjaldt ordningen efter min vurdering slet ikke, jf. forbrugerbeskyttelseslovens § 1, stk. 2.

Uden huseftersynsordningen hæfter sælger efter de almindelige mangelsregler

Uden huseftersynsordningen har sælger ingen ansvarsfritagelse efter forbrugerbeskyttelseslovens § 2. Sælger hæfter for mangler efter de almindelige regler, også for bygningens fysiske tilstand. Det samme gælder et hus solgt uden ordningen.

Formidler en ejendomsmægler handlen, skal købsaftalen oplyse, hvad det betyder, at ordningen ikke er brugt, jf. formidlingsbekendtgørelsens § 21, stk. 2, nr. 1.

En ansvarsfraskrivelse i købsaftalen kan begrænse kravet mod sælger, så købsaftalen skal læses først. Fraskrivelsen binder ikke nødvendigvis ejerforeningen, se Sælger eller ejerforeningen?

Ved en færdigopført ejerlejlighed kan sælger dog ikke bruge et generelt forbehold som »uden ansvar for mangler«, heller ikke ved salg fra et dødsbo, i det omfang huseftersynsordningen havde givet sælger samme fritagelse, jf. forbrugerbeskyttelseslovens § 21 a.

Herfra: hvem du går til, og hvad du kan kræve

Uden ordningen står du samme sted som en huskøber, der er kommet gennem de fire veje, eller hvis fejl ligger uden for fritagelsen:

• Sælger eller ejerforeningen? – fejl i fællesdelene.
• Afslag eller ophævelse: kræver ikke skyld hos sælger.
• Erstatning: kræver et ansvarsgrundlag, f.eks. en garanti eller en fortielse.
• Fristerne: hvornår kravet er tabt.
• Den tidligere ejer: om du kan gå direkte mod et tidligere led.

Sådan griber jeg det an

Jeg starter med købsaftalen og salgsopstillingen. De viser ansvarsfraskrivelser og løfter om boligens stand.

Andre artikler om fast ejendom

• Hvem betaler, og hvad med entreprenøren?Regningen skal placeres, entreprenøren skal holdes op på aftalen, og bestyrelsen har et ansvar undervejs. Her er reglerne.4 min. læsning
• Urimelige fordelingstal: kan de laves om?Fordelingstallet retter sig ikke selv, når en lejlighed skifter brug. Her er, hvorfor ændringer kræver enstemmighed, og hvorfor vejen ved dom næsten altid er lukket.4 min. læsning
• Køberrådgivning ved køb af villa, rækkehus eller ejerlejlighedBoligadvokat i Aarhus: advokatforbehold, minimumsstandard for køberrådgivning, andelsbolig og fast pris. Ring, før du skriver under.

Se alle artikler om fast ejendom