De fire veje ind til sælger
Er forholdet en fysisk bygningsmangel, skal du gennem en af undtagelserne i forbrugerbeskyttelseslovens § 2, stk. 5. De er ikke lige lette.
| Vejen ind | Hvad der kræves |
|---|---|
| Forholdet strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter | Den ulovlige tilbygning, den manglende byggetilladelse, beboelsen i en kælder, der aldrig blev godkendt. Baggrunden er, at de bygningssagkyndige »kun i et vist omfang vil have sagkundskab til at kunne vurdere, om bygningen med tilhørende installationer er lovligt indrettet og benyttet«, jf. lov nr. 609 af 14. juni 2011. Undtagelsen gælder ikke ulovlige el-, varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer. |
| Sælger har givet en garanti | Skarpere krav, end ordet antyder: indeståelsen skal være »rettet mod et bestemt angivet forhold ved bygningens fysiske tilstand«, anføres det i forarbejderne - at alle termoruder er hele, eller at ejendommen er fri for svamp. En privat sælger kan ikke gyldigt give en blanco-garanti for, at der slet ingen mangler er. |
| Sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt | Den sværeste af de fire. Mere herom nedenfor. |
| Sælger har opført bygningen med salg for øje | Har sælger selv stået for opførelsen som entreprenør eller bygherre med videresalg for øje, gælder det sædvanlige professionsansvar. En entreprisesag mellem dig og en håndværker følger derimod et helt andet regelsæt. |
To af undtagelserne har en historie, der betyder noget, når kravet skal placeres. Ordningen blev revideret i 2012, og med revisionen kom elinstallationsrapporten, som undersøger lovligheden af bygningens elinstallationer. Derfor blev ulovlige el-, varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer taget ud af servitut-undtagelsen: for de installationers vedkommende er der »tale om en udvidelse af sælgers fritagelse for at hæfte for mangler«, hedder det i bemærkningerne, jf. lov nr. 609 af 14. juni 2011. Er den ulovlige el-installation nævnt i elinstallationsrapporten, er den altså sælgers problem i mindre grad end før 2012.
Stikledningerne gik den modsatte vej. Undtagelsen i forbrugerbeskyttelseslovens § 2, stk. 6 kom med samme revision, efter at Ankenævnet for Forsikring og Østre Landsret havde haft en række kloaksager, og den er afgrænset til stikledninger »der er placeret uden for bygningens fundament«. Ligger problemet inden for fundamentet, hører det under vvs-dækningen i stedet.
Er du i en lignende situation?
Har du brug for rådgivning om, hvad der skal ske herfra i din bolighandel, så kontakt mig. Den indledende vurdering er gratis og uforpligtende.
Ring 42 36 41 11 eller Send en beskedSådan griber jeg det an
Jeg holder forholdet op mod de fire undtagelser og vurderer, hvilken vej der er mest realistisk i din sag.
Ofte rejser jeg kravet ad flere spor på én gang, så ingen af parterne kan pege videre på den næste.
Næste i serienKrav mod sælger: svig, grov uagtsomhed og hvilken beføjelseAndre artikler om fast ejendom
- Tilstandsrapporten og L 112: hvad reformen ville ændreBeskikkelsen af den enkelte bygningssagkyndige skulle afskaffes og ansvaret flyttes til virksomheden. Otte dage efter fremsættelsen blev der udskrevet valg, og forslaget bortfaldt.
- Privat retshjælpsforsikring: police, dækning og selvrisikoRetshjælpsforsikring kan dække omkostninger ved visse private tvister. Her er, hvilken police tvisten hører under, hvad den typisk dækker, og hvad du selv betaler.
- Køb af andelsbolig: maksimalpris, foreningens gæld og vedtægterneHvad en andelsbolig må koste, hvad foreningens gæld betyder for dig, og hvordan handlen adskiller sig fra køb af ejerbolig.
- Forældrekøb: I bliver udlejere for jeres eget barnHvorfor lejeloven også gælder, når lejeren er jeres barn, og hvad kontrakten skal indeholde, før lejligheden en dag sælges.
Se alle artikler om fast ejendom
Kilder
Lovgivning
- Forældelsesloven, lovbekendtgørelse nr. 1238 af 9. november 2015
- Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, lov nr. 391 af 14. juni 1995
Retspraksis
U 2008.602 V, U 2013.635 V, U 2013.3175 H, U 2013.3181 H, U 2014.301 V, U 2024.2970 V, FED 2024.202