Krav mod sælger eller foreningen: fejl i fællesdele og overpris

Er boligen hverken en ejerlejlighed eller en andelsbolig? Så er der ingen forening at rette kravet mod. Gå videre til del 5, Afslag eller ophævelse.

Ligger fejlen i lejligheden eller i fællesdelene?

Ligger fejlen i ejendommens fælles dele, kan det være ejerforeningen, der skal betale udbedringen. Efter normalvedtægten for ejerforeninger vedligeholder og fornyer foreningen alle ejendommens fælles bestanddele, bl.a. vinduer, altaner og fælles forsyningsledninger.

Foreningen »skal udbedre skader i ejerlejlighederne, der skyldes forhold omfattet af ejerforeningens vedligeholdelses- og fornyelsespligt«, jf. normalvedtægtens § 26, stk. 2. Har foreningen gyldigt vedtaget en anden fordeling, gælder den, jf. ejerlejlighedslovens § 5, stk. 2, så grænsen mellem foreningens og ejerens vedligeholdelse skal læses i din forenings egen vedtægt.

I U 2021.4176 V var en kælderlejlighed købt af et dødsbo med en ansvarsfraskrivelse. Ejerforeningen skulle afholde udbedringen af fugtproblemerne, anslået til 556.010 kr., og kunne ikke påberåbe sig fraskrivelsen, fordi købsaftalen kun angik køber og sælger. Resultatet byggede på foreningens vedtægt og skønsmandens vurdering af fugtens årsag.

Det fritog heller ikke foreningen, at køberen kendte fugten fra tilstandsrapporten og over for sælger havde accepteret den.

Sælger er ikke nødvendigvis fri. Du ejer de fælles dele med de andre ejere efter fordelingstal, jf. ejerlejlighedslovens § 3, stk. 1, så efter litteraturen kan en fejl ved fællesejet også være en mangel ved lejligheden (Blok, U 1990 B 297).

Kan fejlen udbedres, er dit tab over for den enkelte sælger efter samme artikel som udgangspunkt kun lejlighedens andel af udbedringen efter fordelingstallet, og det samme gælder i realiteten et forholdsmæssigt afslag. Hvordan afslaget opgøres, står i del 5, Afslag eller ophævelse.

Hvem skulle have fortalt dig om foreningens forhold?

Fik du ikke at vide, at foreningen havde besluttet en større istandsættelse eller havde et problem med ejendommen, afhænger dit krav af, hvem der skulle have oplyst det:

• Mægleren skal give dig de oplysninger, »som er af betydning for handelen og dens gennemførelse«, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v. § 25. Salgsopstillingen skal nævne »større istandsættelsesarbejder, der er besluttet på generalforsamling«, også ved en andelsbolig, jf. formidlingsbekendtgørelsens § 6, stk. 1, nr. 10.
• Sælger af en ejerlejlighed kan efter litteraturen formentlig blive erstatningsansvarlig, hvis han tier om et forhold, der er drøftet på en generalforsamling og står i det udsendte referat, selv om han hverken deltog eller læste det, men kun når forholdet »ikke er af uvæsentlig karakter« (Blok, U 1990 B 297).
• Sælger af en andelsbolig skal inden aftalen udlevere bl.a. vedtægterne, det seneste årsregnskab, referatet af den seneste ordinære generalforsamling og nøgleoplysningsskemaerne, jf. andelsboligforeningslovens § 6, stk. 1, og § 1 i bekendtgørelsen om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Formidler en mægler handlen, skal mægleren også give dig dem, jf. formidlingsbekendtgørelsens § 35.
• Andelsboligforeningen udfylder nøgleoplysningsskemaerne og udleverer dem til sælger, jf. samme bekendtgørelses §§ 6 og 7.

Hvornår sælgers tavshed i øvrigt giver erstatning, står i del 6, Erstatning.

Andelsboligen: overpris hos sælger eller foreningen?

Har du betalt mere for en andelsbolig, end maksimalprisen i andelsboligforeningslovens § 5 tillader, kan du kræve prisen nedsat og overprisen betalt tilbage, jf. § 16, stk. 3, eller hæve aftalen, jf. § 16, stk. 1.

Anfægter du vurderingsrapporten, skal du kunne fremlægge noget, der giver grundlag for at tilsidesætte den. I U 2023.5244 H krævede køberen en overpris efter § 5 betalt tilbage, men fik kun 529 kr., fordi intet gav grundlag for at tilsidesætte rapportens vurdering af de øvrige arbejder som forbedringer.

Kravene efter § 16 retter du mod sælger. Foreningen kan derimod blive erstatningsansvarlig, hvis bestyrelsen svigter sin kontrol af prisen. Aftalen skal forelægges bestyrelsen, jf. § 6, stk. 6, og efter U 2024.2099 H skal bestyrelsen inden godkendelsen »sikre, at prisen for andelen ikke overstiger maksimalprisen«.

I Østre Landsrets dom af 20. januar 2012 (B-0052-11) havde foreningens vurderingsmand lavet en regnefejl i forbedringsspecifikationen, så køberen betalte 56.603,27 kr. for meget. Bestyrelsen overså fejlen ved godkendelsen, og foreningen blev erstatningsansvarlig over for køberen. Kravet mod sælgeren var forældet efter den dagældende frist på 6 måneder.

Det er dog ikke givet, at foreningen hæfter. I TBB 2013.596 Ø blev den frifundet for et krav om fejl i vurderingsrapporten, fordi det ikke var bevist, at forhold ved rapporten havde påført køberen et tab, som foreningen skulle erstatte.

Fristerne for begge krav står i del 7, Fristerne.

Sådan griber jeg det an

Har du fundet en fejl ved din ejerlejlighed eller andelsbolig, starter jeg med købsaftalen, vedtægten og referaterne, ved en andelsbolig også vurderingsrapporten og overdragelsesaftalen. Dokumenterne viser, om forholdet hører under foreningen, og om prisen holdt sig inden for maksimalprisen.

Jeg afklarer modparten, før jeg anlægger sag, men jeg reklamerer over for både sælger og foreningen med det samme, så ingen frist løber ud. Har en mægler formidlet handlen, kan mægleren være en tredje modpart.

Andre artikler om fast ejendom

• Hvem betaler, og hvad med entreprenøren?Regningen skal placeres, entreprenøren skal holdes op på aftalen, og bestyrelsen har et ansvar undervejs. Her er reglerne.3 min. læsning
• Urimelige fordelingstal: kan de laves om?Fordelingstallet retter sig ikke selv, når en lejlighed skifter brug. Her er, hvorfor ændringer kræver enstemmighed, og hvorfor vejen ved dom næsten altid er lukket.4 min. læsning
• Køb af andelsbolig: maksimalpris, foreningens gæld og vedtægterneHvad en andelsbolig må koste, hvad foreningens gæld betyder for dig, og hvordan handlen adskiller sig fra køb af ejerbolig.4 min. læsning
• Køberrådgivning ved køb af andelsboligPrisen på en andelsbolig er lovreguleret, og bestyrelsen skal godkende handlen. Se hvad jeg gennemgår i regnskab, vedtægter og vurdering, før du er bundet.

Se alle artikler om fast ejendom