Krav mod sælger: ejerlejlighed og andelsbolig uden huseftersynsordningen

Fik du tilstandsrapport og elinstallationsrapport, ved en ejerlejlighed for både lejligheden og fællesejet, og tilbud om ejerskifteforsikring? Så var huseftersynsordningen formentlig i brug, og en fysisk bygningsmangel kræver en af de fire veje i del 2. De øvrige betingelser står i del 1.

Hvornår huseftersynsordningen gælder for ejerlejlighed og andelsbolig

En ejerlejlighed er fast ejendom, så ordningen kan bruges, men der skal foreligge tilstandsrapporter »både for ejerlejligheden og for fællesejet«, jf. § 22 i bekendtgørelse nr. 1587 af 10. november 2020. Derfor ser jeg sjældent en ejerlejlighed solgt med ordningen.

Købte du lejligheden, mens bygningen var under opførelse, gjaldt ordningen efter min vurdering slet ikke, jf. forbrugerbeskyttelseslovens § 1, stk. 2.

En andelsbolig er ikke fast ejendom, så ordningen gælder ikke. Loven udstrækker fortrydelsesretten til andele, men ikke huseftersynet, jf. § 1, stk. 1, og § 6, stk. 1.

Uden huseftersynsordningen hæfter sælger efter de almindelige mangelsregler

Uden huseftersynsordningen har sælger ingen ansvarsfritagelse efter forbrugerbeskyttelseslovens § 2. Sælger hæfter for mangler efter de almindelige regler, også for bygningens fysiske tilstand. Det samme gælder et hus solgt uden ordningen.

Ved en andelsbolig kan du rejse krav »efter almindelige køberetlige principper« eller kræve en overpris tilbage efter andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, jf. U 2022.3708 H. Overprisen gennemgår jeg i del 4.

Formidler en ejendomsmægler handlen, skal købsaftalen ved en ejerlejlighed oplyse, hvad det betyder, at ordningen ikke er brugt, og ved en andelsbolig gengive blandt andet reglerne om maksimalpris og overpris, jf. formidlingsbekendtgørelsens § 21, stk. 2, nr. 1, og § 36.

En ansvarsfraskrivelse i købsaftalen kan begrænse kravet mod sælger, så købsaftalen skal læses først. Fraskrivelsen binder ikke nødvendigvis foreningen, se del 4.

Ved en færdigopført ejerlejlighed kan sælger dog ikke bruge et generelt forbehold som »uden ansvar for mangler«, heller ikke ved salg fra et dødsbo, i det omfang huseftersynsordningen havde givet sælger samme fritagelse, jf. forbrugerbeskyttelseslovens § 21 a. Ved en andelsbolig gælder reglen ikke.

Herfra: hvem du går til, og hvad du kan kræve

Uden ordningen står du samme sted som en huskøber, der er kommet gennem de fire veje, eller hvis fejl ligger uden for fritagelsen:

• Sælger eller foreningen? (del 4): fejl i fællesdelene og overpris.
• Afslag eller ophævelse (del 5): kræver ikke skyld hos sælger.
• Erstatning (del 6): kræver et ansvarsgrundlag, fx en garanti eller en fortielse.
• Fristerne (del 7): hvornår kravet er tabt, også ved en andelsbolig.
• Den tidligere ejer (del 8): om du kan gå direkte mod et tidligere led.

Sådan griber jeg det an

Jeg starter med købsaftalen og salgsopstillingen, ved en andelsbolig også vurderingsrapporten og overdragelsesaftalen. De viser ansvarsfraskrivelser, løfter og overpris.

Andre artikler om fast ejendom

• Køb af andelsbolig: maksimalpris, foreningens gæld og vedtægterneHvad en andelsbolig må koste, hvad foreningens gæld betyder for dig, og hvordan handlen adskiller sig fra køb af ejerbolig.4 min. læsning
• Køberrådgivning ved køb af andelsboligPrisen på en andelsbolig er lovreguleret, og bestyrelsen skal godkende handlen. Se hvad jeg gennemgår i regnskab, vedtægter og vurdering, før du er bundet.
• Hvem betaler, og hvad med entreprenøren?Regningen skal placeres, entreprenøren skal holdes op på aftalen, og bestyrelsen har et ansvar undervejs. Her er reglerne.3 min. læsning
• Køberrådgivning ved køb af villa, rækkehus eller ejerlejlighedBoligadvokat i Aarhus: advokatforbehold, minimumsstandard for køberrådgivning, andelsbolig og fast pris. Ring, før du skriver under.

Se alle artikler om fast ejendom