Hvem betaler, og hvad med entreprenøren?

Hvem betaler, foreningens eller ejerens?

Vedtægten deler vedligeholdelsen mellem foreningen og den enkelte ejer, og på papiret er det enkelt: det udvendige og det fælles er foreningens, det indvendige er ejerens.

Skaderne holder sig imidlertid sjældent til den grænse, og vand, der trænger ind ét sted, viser sig gerne inde i en lejlighed et helt andet, hvorefter sagen ikke længere handler om vedtægtens ordlyd, men om hvor vandet kom fra.

Selve fordelingen af regningen mellem ejerne styres af fordelingstallet, og det kan sjældent laves om. Hvornår det alligevel kan, er gennemgået i artiklen om urimelige fordelingstal.

Sagen, hvor skønstemaet vendte udfaldet

En ejer opdagede utætheder omkring et rytterlys, foreningen havde monteret i taget efter et skybrud. Foreningen afviste at være ansvarlig og henviste til, at rytterlyset hørte til ejerens lejlighed.

Under byrettens behandling vurderede en skønsmand skaderne, og byretten gav foreningen medhold: udbedringen henhørte under ejerens vedligeholdelsespligt.

Efter anke blev der stillet nye spørgsmål til skønsmanden. Han foretog et forsøg, hvor der blev hældt vand direkte ned på tagpappen under rytterlyset, og påviste utæthed i tagpappen dér, hvor loftet i lejligheden var beskadiget. Han konstaterede desuden, at lysningen i den modsatte ende var blevet beskadiget siden den første skønsforretning, og vurderede, at der var utætheder ved alle fire hjørner, fordi tagpappen var udført ens.

Ansvaret blev delt: selve rytterlyset var ejerens at vedligeholde, tagpappen omkring det var foreningens.

Hvordan et syn og skøn udmeldes, og hvad der kan spørges om, er gennemgået i min side om syn og skøn i byggesager.

Byggesagen mod entreprenøren

Er manglen entreprenørens, gælder de almindelige entrepriseretlige regler, og foreningen står som enhver anden bygherre.

Fristerne er de samme, men konsekvensen er større, fordi en forening sjældent har én person, der holder øje. Reklamation og bevissikring skal ske straks ved kendskab, 1- og 5-årsgennemgangen skal indkaldes rettidigt, og en overskredet frist rammer til gengæld alle ejere på én gang.

Syn og skøn reguleres af retsplejelovens §§ 196-197, isoleret bevisoptagelse af § 343, sagkyndige erklæringer af § 341 a og omkostningshæftelsen af § 208.

Retsområdet er behandlet i mine sider om entrepriseret og AB 18, afleveringsforretning, garanti på håndværkerarbejde og ophævelse af entrepriseaftale.

Er ejerforeningen forbruger?

Et spørgsmål, der får praktisk betydning i større renoveringssager, er om en ejerforening kan behandles som forbruger. Det afgør, om AB-Forbruger kan finde anvendelse, og om en voldgiftsklausul i entreprisekontrakten binder foreningen.

Spørgsmålet er ikke afgjort. Vestre Landsret fastslog i U 2024.2140 V, en sag jeg selv førte, at købelovens § 4 a, stk. 8 om hestekøb ikke regulerer anvendelsesområdet for voldgiftslovens § 7, stk. 2. Bestemmelsen dér er den samme, som en ejerforening ville skulle påberåbe sig, og argumentationen kan formentlig overføres, men den er ikke prøvet på foreninger.

Betydningen er økonomisk konkret: retshjælpsforsikring dækker som udgangspunkt ikke voldgift, og en klausul kan derfor afgøre, om foreningen overhovedet har råd til at føre sagen. Mere om det i voldgiftsklausulen og U 2024.2140 V.

Bestyrelsens ansvar under byggesagen

Bestyrelsen hæfter ikke personligt for foreningens forpligtelser, men den kan pådrage sig ansvar for tab, den forvolder ved uforsvarlig varetagelse af hvervet.

I en byggesag opstår risikoen tre steder: mandat, der ikke rækker til det, der blev underskrevet; frister, ingen holdt øje med; og dokumentation, der ikke blev sikret, mens den kunne skaffes.

Decharge på generalforsamlingen dækker det, generalforsamlingen faktisk var oplyst om. Den dækker ikke forhold, bestyrelsen ikke fortalte om.