Bestyrelsen som bygherre: når håndværkerne skal ind i lejlighederne

Bestyrelsen som bygherre

Når taget, facaden eller faldstammerne skal skiftes, skifter bestyrelsen rolle. Fra at drive en ejendom bliver den bygherre i en entreprise med kontrakt, tidsplan, garanti og en afleveringsforretning, der kan gå galt.

Bestyrelsen varetager den daglige ledelse og har efter normalvedtægtens § 16, stk. 2, nr. 7 pligt til »fornyelse og vedligeholdelse i det omfang, sådanne foranstaltninger efter ejendommens karakter må anses for påkrævede«. Foreningen tegnes efter § 19 af formanden og et andet bestyrelsesmedlem eller af to bestyrelsesmedlemmer i forening.

Væsentlige og varige ændringer eller andre væsentlige dispositioner over fællesejendommen hører derimod under generalforsamlingen og kræver tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne efter fordelingstal og antal, jf. normalvedtægtens § 4, stk. 2.

Håndværkerne skal ind i lejlighederne

Det er her, projekter reelt går i stå. En tagrenovering kræver adgang til lejligheder under taget; en faldstammeudskiftning kræver adgang til dem alle.

Ejerlejlighedsloven giver adgangsretten, og den er mere præcis, end mange bestyrelser tror.

Tre ting følger af resten af bestemmelsen. Efter stk. 3 har foreningen ret til adgang uden varsel, hvis udbedringen er uopsættelig. Efter stk. 2 kan en enkelt ejer kræve adgang til naboens lejlighed for at udføre følgearbejder ved eget nødvendigt vedligehold, mod samme seks ugers varsel. Efter stk. 4 skal arbejder endelig afsluttes hurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til ejeren.

Når ejeren siger nej

Nægter ejeren, må foreningen i fogedretten. Udfaldet afhænger dog af, om nødvendigheden er dokumenteret, og domstolene er langtfra ensartet gavmilde.

Foreningen fik adgang. I en sag fra Aalborg havde en ejer i 2013 fjernet indvendige vægge og ændret bærende konstruktioner i strid med byggetilladelsen. Kommunen udstedte strakspåbud til foreningen om at genetablere væggene og afhjælpe revne- og sætningsskader, og varslede rømning af ejendommen efter byggelovens § 18, hvis påbuddet ikke blev efterkommet.

Bemærk, hvem påbuddet ramte. Ejeren havde lavet indgrebet; foreningen fik derimod pligten til at lovliggøre, og dermed også nødvendigheden af at komme ind.

Foreningen fik ikke adgang. I en anden sag havde et bestyrelsesmedlem besigtiget en lejlighed efter vandindtrængen nedenunder og fundet den rodet, med lugtgener og mulig skimmelsvamp. Foreningen sendte påkrav om oprydning, udskiftning af rør, udbedring af badeværelsesgulv og sanering, og krævede derefter adgang for selv at udføre arbejderne efter normalvedtægtens § 27, stk. 4.

Hvad § 27, stk. 4 kræver

Bestemmelsen bruges, når det er ejerens egen forsømmelse, der skal udbedres. Efter normalvedtægten for ejerforeninger, bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020, kan bestyrelsen, hvis en ejerlejlighed forsømmes groft, eller ejerens forsømmelse er til gene for de øvrige ejere, kræve førnøden renholdelse, vedligeholdelse og istandsættelse foretaget inden for en fastsat frist. Kravet skal fremsættes skriftligt. Efterkommes det ikke, kan bestyrelsen lade lejligheden sætte i stand for ejerens regning.

Bestyrelsen skal altså kunne godtgøre både forsømmelsen og genen, og at kravet er stillet skriftligt med frist.

Eksklusiv brugsret er ikke en spærring

Har en ejer eksklusiv brugsret til et fællesareal, hindrer det ikke foreningen i at vedligeholde det. En ejer modsatte sig, at foreningens gartnere udskiftede en hæk, der afskærmede netop hans areal. Landsretten lagde vægt på, at arealet var foreningens ejendom, at vedtægten pålagde foreningen den udvendige vedligeholdelse, og at foreningen løbende havde opfyldt den ved at beskære hækken.

Fornyelse er altså vedligeholdelse, og bestyrelsen behøver ikke generalforsamlingens tilslutning til den slags.