Hvor stort kan afslaget i huslejen blive, og må du selv trække det fra?

Hvor stort kan et afslag blive?

Der findes ingen takst. Retten fastsætter afslaget skønsmæssigt efter manglens karakter og omfang sammenholdt med, hvor længe den har stået på.

Da en altan på ca. 16 m² med udsigt og adgang til en fælleshave blev nedlagt, fastsatte Østre Landsret værdiforringelsen til 15 % af den til enhver tid gældende leje efter skønsmandens besvarelse, hvor boligretten var nået til 10 %, jf. TBB 2012.310 Ø. I en almen bolig, hvor lejligheden i halvandet år var betydeligt mindre anvendelig på grund af skimmelsvamp, fastsatte Vestre Landsret afslaget til halvdelen af den betalte leje, jf. TBB 2010.605 V. Afslaget blev tilkendt, selv om udlejeren løbende havde forsøgt at afhjælpe og derfor ikke var erstatningsansvarlig.

De 15 % angik en altan, der var væk for bestandig, og procenten hvilede på syn og skøn. Et forbud, der ophæves efter kort tid, ligger næppe samme sted. Står lejemålets eneste udeareal derimod lukket i måneder uden udsigt til en åbning, nærmer sagen sig det, skønsmanden dengang nåede frem til.

Du kan selv lave det første overslag, og tankegangen er den, skønsmanden lagde til grund: altanens kvadratmeter sættes på linje med boligens. Divider den månedlige leje med lejlighedens kvadratmeter, og gang resultatet op på altanens areal.

En lejlighed på 96 m² til 11.800 kr. om måneden koster 122,92 kr. pr. m². En altan på 8 m² svarer så til 983 kr. om måneden, hvilket er 8,3 % af lejen.

Et helt år uden altan svarer for det lejemål til en måneds husleje.

Regnestykket er et udgangspunkt og ikke et resultat. Skønsmanden i altansagen vurderede, »at værdien af altanen/terrassen vejer lige så tungt som lejlighedens boligareal per kvm«, og nåede på det grundlag frem til 15 % for en altan på 16 m² til en lejlighed på 89 m². Om der divideres med boligarealet alene eller med bolig og altan tilsammen, flytter tallet et par procentpoint. Den slags afgøres af skønsmanden, ikke af lejeren.

Landsretten fulgte skønsmanden på altanen, men ikke på loftsrummet og kælderrummet, hvor den samme udregning ville have givet betydeligt mere end de 3 % og 2 %, retten endte på. Begrundelsen var, at skønsmanden ikke havde fået oplyst hverken den aktuelle leje eller værdien af boligarealet, jf. TBB 2012.310 Ø.

Deri ligger forudsætningen for, at tallet holder. En altan med udsigt, plads til at spise og nedgang til en fælleshave vejer tungere pr. kvadratmeter end en fransk altan på nordsiden, og forskellen skal kunne vises. Dertil kommer, at et krav på nogle tusinde kroner ikke i sig selv bærer en retssag, når modparten i den sag fra Marselis Boulevard fik tilkendt 80.000 kr. i sagsomkostninger. Hvad en retssag koster, og hvem der ender med at betale, er gennemgået i guiden om sagsomkostninger i en retssag. Det er en af grundene til, at en sag som denne føres samlet.

Kan du selv trække nedslaget fra huslejen?

Nej, og det er den disposition, der kan koste dig lejemålet.

Huslejen er en pligtig pengeydelse, og betales den ikke rettidigt, kan udlejeren hæve lejeaftalen efter lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1. Fremgangsmåden er kort. Udlejeren kan tidligst tredje hverdag efter sidste rettidige betalingsdag sende et skriftligt påkrav med 14 dages frist og med udtrykkelig angivelse af, at lejeforholdet kan ophæves, jf. lejelovens § 182, stk. 2. Betales restancen ikke inden fristen, kan lejemålet ophæves, og sagen fortsætter i fogedretten. De fire krav, et påkrav skal opfylde, og de sager, hvor det faldt, er gennemgået i artiklen om påkrav om manglende husleje.

Tilbageholdelse virker kun, hvis modkravet er klart nok. Østre Landsret omgjorde en fogedrets afgørelse i en sag, hvor lejerne havde reklameret over et varmesystem, selv havde ladet arbejdet udføre og derefter undladt at betale to måneders husleje:

Lejerne havde håndværkerregninger for over 20.000 kr. og en reklamation, der lå ni måneder tilbage, og det var ikke nok.

Modsat gik det i en erhvervslejesag, hvor udlejeren havde anerkendt modkravet, og hvor parterne var enige om, at det oversteg lejen. Dér kunne der modregnes, og udsættelsen blev nægtet fremme, jf. U 2014.3237 V. Forskellen ligger ikke i, om kravet findes, men i om det er opgjort og ubestridt.

Et krav om forholdsmæssigt afslag for altanerne er hverken opgjort eller anerkendt endnu. Trækker du selv 983 kr. fra, sætter du dit lejemål på spil for et beløb, du under alle omstændigheder kan kræve tilbage senere. Betaler du restancen inden påkravsfristens udløb, kan udlejeren ganske vist ikke længere hæve, jf. lejelovens § 183, stk. 2, men så har du betalt et påkravsgebyr for at ende, hvor du startede.

Andre artikler om lejeret

• Påkrav om manglende husleje: fire ting afgør, om det holderDer er fjorten dage fra påkravet kom frem, til lejemålet kan ophæves. Her er, hvad loven kræver af påkravet, og hvordan beløbet skal fremgå.
• Hvornår kan en udlejer opsige en lejer?Køber du en bolig med en lejer i, køber du lejeforholdet med. Udlejerens ret til at opsige står i lejelovens §§ 170 og 171, og listen er udtømmende.
• Lejekontrakten: blanketten, de særlige vilkår og tidsbegrænsningHvilken blanket der skal bruges, hvad der skal stå i § 11, og hvornår en tidsbegrænsning holder.
• Fristerne i lejesager: fraflytning, depositum og restanceOm du får dit depositum igen, afhænger sjældent af, hvor ren lejligheden var. Det afhænger af, om udlejeren overholdt sine frister.

Se alle artikler om lejeret