Hvad du kan gøre, mens du venter
Det, der afgør sagen om et halvt år, ligger i det, du gør de kommende uger.
Du behøver ikke reklamere over selve forbuddet. Newsecs brev er dokumentationen for både manglen og datoen, der er ingen frist at overholde, og en reklamation over et forhold, udlejeren selv har meddelt skriftligt, tilfører ikke sagen noget.
Betal den fulde leje videre, og skriv et forbehold. Meddel udlejeren, at betalingen sker med forbehold for et krav om forholdsmæssigt afslag, så der ikke senere kan bygges en indsigelse på, at du betalte fuldt og uden bemærkninger i et år. For meget betalt leje kan kræves tilbage. En ophævelse kan ikke gøres om.
Skriv dit eget lejemål ned. Brevet fra Newsec fastslår, at altanerne ikke må bruges. Det siger intet om, hvad netop din altan er værd for netop dit lejemål: kvadratmeter, verdenshjørne, udsigt, om det er boligens eneste udeareal, og hvad du brugte den til. Den del er din bevisbyrde, og det var netop den, der ikke blev løftet i Marselis Boulevard-sagen. Notér det nu, og notér løbende hvad du får at vide, så beskrivelsen af dit lejemål hviler på noget skrevet ned samtidig frem for på en erindring, der skal frem to år senere.
Giv adgang til undersøgelser og udbedring. Vestre Landsret tilkendte en lejer 25 % af huslejen for fugt og skimmelsvamp, men kun for de cirka fire en halv måned fra klagen indtil den dag, lejeren nægtede udlejerens folk adgang, jf. TBB 2011.582 V. Skimmelsagen fra 2023 endte på samme måde. At modarbejde undersøgelsen svækker ikke bare din position; det afskærer kravet fra den dag, adgangen nægtes.
Er du i en lignende situation?
Har du brug for rådgivning om, hvad der skal ske herfra i dit lejeforhold, så kontakt mig. Den indledende vurdering er gratis og uforpligtende.
Ring 42 36 41 11 eller Send en beskedSpørgsmål og svar
Kan jeg kræve afslag i lejen, når min altan er spærret?
Ja, hvis forbuddet forringer værdien af det lejede for dig. Efter lejelovens § 95, stk. 2 kan du kræve et forholdsmæssigt afslag, så længe en mangel forringer det lejedes værdi. Bestemmelsen stiller hverken krav om skyld hos udlejeren eller om, at manglen er væsentlig. Altanen er en del af det lejede, og betaler du for et areal, du har forbud mod at betræde, er der noget at kræve afslag for.
Skal udlejeren have gjort noget forkert?
Nej. Forholdsmæssigt afslag er uafhængigt af skyld. I TBB 2012.310 Ø havde udlejeren nedlagt en altan efter krav fra Kulturarvsstyrelsen, og lejeren fik alligevel afslag, fordi altanen forringede lejemålets værdi. Vil du derimod kræve erstatning efter § 97 eller hæve efter § 96, skal der mere til.
Hvor meget kan jeg regne med at få?
Der findes ingen takst. Retten fastsætter afslaget skønsmæssigt efter manglens karakter og varighed. En nedlagt altan på ca. 16 m² med udsigt og adgang til fælleshave blev sat til 15 % af lejen efter syn og skøn, jf. TBB 2012.310 Ø. Et forbud, der ophæves efter kort tid, ligger længere nede. Et groft overslag fås ved at dividere lejen med boligens kvadratmeter og gange op på altanens areal.
Må jeg trække beløbet fra, når jeg betaler husleje?
Nej. Huslejen er en pligtig pengeydelse, og betaler du for lidt, kan udlejeren sende et påkrav og derefter hæve lejeaftalen. Modregning kræver, at modkravet er klart, opgjort og helst anerkendt. I FM 2010.228 Ø var håndværkerregninger for over 20.000 kr. ikke nok. Betal fuldt, og skriv i stedet et forbehold.
Skal jeg reklamere, og er der en frist?
Der er ingen reklamationsfrist for mangler, der opstår undervejs i lejeforholdet. Fristen på to uger i lejelovens § 91 gælder kun mangler, der forelå ved lejeforholdets begyndelse. Reklamationen får betydning, hvis det er uklart, hvornår manglen begyndte at forringe værdien. Har udlejeren selv meddelt forbuddet skriftligt med dato, er det spørgsmål allerede afklaret.
Skal sagen for huslejenævnet eller boligretten?
Selve kravet om forholdsmæssigt afslag hører under boligretten som første instans, jf. lejelovens § 202, stk. 1. Huslejenævnet kan derimod behandle vedligeholdelsen: efter § 114, stk. 2 kan nævnet pålægge udlejeren at udføre bestemte arbejder, sætte en frist og bestemme, at lejen nedsættes, hvis fristen overskrides. De to veje udelukker ikke hinanden.
Hvor længe kan jeg vente med at rejse kravet?
Kravet forældes efter tre år, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1. Det afgørende er dog ikke fristen, men beviset. Lejerne i TBB 2006.254 V tabte, fordi omfanget af generne først blev belyst et til to år efter. Skriv ned, hvad du mister, mens du mister det.
Andre artikler om lejeret
- Påkrav om manglende husleje: fire ting afgør, om det holderDer er fjorten dage fra påkravet kom frem, til lejemålet kan ophæves. Her er, hvad loven kræver af påkravet, og hvordan beløbet skal fremgå.
- Hvornår kan en udlejer opsige en lejer?Køber du en bolig med en lejer i, køber du lejeforholdet med. Udlejerens ret til at opsige står i lejelovens §§ 170 og 171, og listen er udtømmende.
- Lejekontrakten: blanketten, de særlige vilkår og tidsbegrænsningHvilken blanket der skal bruges, hvad der skal stå i § 11, og hvornår en tidsbegrænsning holder.
- Fristerne i lejesager: fraflytning, depositum og restanceOm du får dit depositum igen, afhænger sjældent af, hvor ren lejligheden var. Det afhænger af, om udlejeren overholdt sine frister.
Kilder
Lovgivning
- Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022
- Forældelsesloven, lovbekendtgørelse nr. 1238 af 9. november 2015
Retspraksis
U 2014.3237 V, TBB 2006.254 V, TBB 2010.605 V, TBB 2011.582 V, TBB 2012.310 Ø, TBB 2023.1091 Ø, FM 2010.228 Ø
Litteratur
- Daniel Skov, Tidsskrift for Bolig- og Byggeret, TBB 2025.111