Afslag i huslejen: hvornår kravet løber, og hvor sagen føres

Hvornår begynder kravet at løbe?

Afslaget løber fra det tidspunkt, hvor manglen forringer værdien af det lejede, og der er ingen reklamationsfrist for mangler, som opstår undervejs i lejeforholdet. Fristen på to uger i lejelovens § 91 gælder alene mangler, der forelå allerede ved lejeforholdets begyndelse, og den siger derfor intet om en altan, der spærres midt i et løbende lejeforhold.

Reklamationen får kun betydning, når begyndelsestidspunktet er usikkert. Daniel Skov sammenfatter retspraksis sådan i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret: »Opstår der tvivl om, hvornår manglen har virket værdiforringende fra, tillægges tidspunktet for reklamationen vægt«, jf. TBB 2025.111. I skimmelsagen krævede lejeren afslag fra lejemålets begyndelse i 2016 og frem til afhjælpningen i 2019, men boligrettens flertal gav ham kun afslag fra februar 2019, hvor han reklamerede, og Østre Landsret stadfæstede, jf. TBB 2023.1091 Ø. Skimmelsvampen var skjult, og ingen kunne sige, hvornår den var begyndt at forringe værdien.

Her er der ingen tvivl at rydde af vejen. Newsec har selv nedlagt forbuddet skriftligt, med dato og med en begrundelse. Modparten har dermed leveret dokumentationen for både manglen og for det tidspunkt, hvor den begyndte at forringe værdien af det lejede, og det er en fordel for lejerne frem for en formalitet, de skal gentage.

Kravet forældes i øvrigt efter tre år, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1.

Hvilken vej føres sagen, og hvad kan den give?

Boligretten og huslejenævnet fører ikke det samme sted hen.

Selve kravet om forholdsmæssigt afslag hører under boligretten som første instans, jf. lejelovens § 202, stk. 1. Huslejenævnet afgør kun mangelsspørgsmålet, når manglen forelå allerede ved lejeforholdets begyndelse, jf. lejelovens § 92, og det er ikke situationen her.

Vedligeholdelsen er derimod nævnets bord. Efter lejelovens § 114, stk. 1 træffer huslejenævnet afgørelse i tvister om opfyldelsen af udlejerens vedligeholdelsespligt, og af bestemmelsens stk. 2 fremgår:

Nævnet kan med andre ord sætte den bagkant, udlejeren ikke selv har meldt ud, og knytte en lejenedsættelse til en overskridelse af den. Den vej er både hurtigere og billigere end en retssag, og de to veje udelukker ikke hinanden.

Lejeren står desuden ikke uden krav på, at arbejdet gennemføres, når det først er sat i gang. Af lejelovens § 104 fremgår, at ethvert arbejde, som udlejeren iværksætter, skal udføres »uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren«.

Min foreløbige vurdering

Ni dage inde i forbuddet ville jeg ikke rejse et krav. Omfang og varighed er de to forhold, en boligret vejer, varigheden kender ingen endnu, og et krav rejst nu ville derfor hvile på nøjagtig det samme tynde grundlag, som lejerne i Marselis Boulevard-sagen tabte på.

Det første, jeg ville gøre for en klient, er at bede Newsec om en tidsplan. Begrundelsen er ligetil: den fulde leje bliver opkrævet, og der er ikke tilbudt et kulancemæssigt nedslag, mens altanerne står lukkede. Så længe begge dele er tilfældet, er en tidsplan det eneste, der gør det muligt at vurdere, hvad forbuddet reelt koster den enkelte lejer.

Kommer der ingen tidsplan, eller ligger den langt ude i fremtiden, bliver manglen sværere at afvise som forbigående. Daniel Skov skriver i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret, at »Også det forhold, at en mangel ikke i nær fremtid må antages at blive afhjulpet, kan tale for at manglen er værdiforringende«, jf. TBB 2025.111. Dertil kommer, at huslejenævnet efter lejelovens § 114, stk. 2 kan sætte den frist, udlejeren ikke selv har sat, og bestemme at lejen nedsættes, hvis fristen overskrides. Det er den vej, sagen ville skulle gå.

Billedet ændrer sig altså, hvis forbuddet trækker ud. Melder Newsec en tidsplan ud og frigiver eller udbedrer altanerne inden for en overskuelig tid, ligger sagen tæt på det, en lejer efter praksis må tåle. Går der derimod måneder uden en oplyst bagkant, flyttes sagen fra vedligeholdelsestolerancen og over i den almindelige mangelsvurdering, og så er der efter min vurdering et krav at rejse. Hvor stort det bliver, afhænger af, hvad altanen betyder for det enkelte lejemål, og af hvad den enkelte lejekontrakt siger. Kontrakterne i ejendommene er ikke nødvendigvis ens, og de skal læses, inden noget sendes af sted.

Andre artikler om lejeret

• Påkrav om manglende husleje: fire ting afgør, om det holderDer er fjorten dage fra påkravet kom frem, til lejemålet kan ophæves. Her er, hvad loven kræver af påkravet, og hvordan beløbet skal fremgå.
• Hvornår kan en udlejer opsige en lejer?Køber du en bolig med en lejer i, køber du lejeforholdet med. Udlejerens ret til at opsige står i lejelovens §§ 170 og 171, og listen er udtømmende.
• Lejekontrakten: blanketten, de særlige vilkår og tidsbegrænsningHvilken blanket der skal bruges, hvad der skal stå i § 11, og hvornår en tidsbegrænsning holder.
• Fristerne i lejesager: fraflytning, depositum og restanceOm du får dit depositum igen, afhænger sjældent af, hvor ren lejligheden var. Det afhænger af, om udlejeren overholdt sine frister.

Se alle artikler om lejeret