Opsigelse af lejer: frister, varsel og fire ting før du skriver under

To frister på seks uger, og den anden er udlejerens

Efter § 176, stk. 2 løber der to frister, når opsigelsen er kommet frem.

Lejerens frist. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem. Kommer indsigelsen ikke, står opsigelsen ved magt.

Udlejerens frist. Kommer indsigelsen, skal udlejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af lejerens frist, hvis opsigelsen skal opretholdes.

Den anden frist er udlejerens egen, og den løber, mens parterne skriver sammen. Udlejeren modtager en indsigelse, opfatter den som en indvending, der skal forhandles i mindelighed, og lader tiden gå. Seks uger efter udløbet af lejerens frist er opsigelsen imidlertid faldet af sig selv, og hele processen skal begynde forfra med en ny opsigelse og et nyt års varsel.

Begrebet fremkomst går igen i lejeloven, og det er det samme spørgsmål, der afgør en række andre sager. Det er gennemgået i guiden om betalingspåkrav og fremkomst.

Varslet er et år

Efter § 175, stk. 2 har lejeren krav på mindst 1 års varsel ved opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og efter § 171, stk. 1, nr. 1. Varslet løber til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Hovedreglen i § 175, stk. 1 er 3 måneder, og for de accessoriske enkeltværelser 1 måned.

Regn derfor med, at der går mindst et år fra opsigelsen til fraflytningen, og længere, hvis lejeren gør indsigelse og sagen skal for boligretten. Hvad en sag ved boligretten koster, og hvem der kommer til at betale, er beskrevet i guiden om sagsomkostninger i en retssag. Om din forsikring kan bære en del af udgiften, afhænger af policen og er gennemgået under retshjælpsforsikring.

Dertil kommer pligten i § 174. Opsiges lejeren efter § 171, stk. 1, nr. 1, 2, 3 eller 8, skal udlejeren uden unødigt ophold tilbyde lejeren en anden lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en ledig til overtagelse senest 3 måneder efter flyttedagen.

Hvis du alligevel ikke flytter ind

Opsigelsen skal være reel, fordi hensigten om selv at bebo boligen er en betingelse efter § 172, nr. 1 og ikke blot en begrundelse. Viser det sig, at udlejeren aldrig havde den hensigt, kan lejeren tilkendes erstatning, som det skete i TBB 2012.638, og retten ser på det faktiske forløb.

U 2020.1936 V viser, hvor grænsen går. Udlejeren flyttede først ind efter cirka otte måneder og lod midlertidigt en datter bruge en del af huset. Landsretten lagde vægt på, at husstanden var den samme ved opsigelsen og ved indflytningen, og at forsinkelsen skyldtes lejemålets tilstand efter fraflytningen. Opsigelsen holdt.

Havde husstanden derimod været en anden ved indflytningen end ved opsigelsen, eller havde forklaringen på forsinkelsen ikke kunnet dokumenteres, var udfaldet efter alt at dømme blevet et andet.

Fire ting, der afgør det, før du skriver under

1. Hvad boligen er registreret som. En ejerlejlighed lukker vejen efter § 172, nr. 4. Et tofamilieshus, hvor du selv flytter ind i den ene lejlighed, åbner den efter § 170, nr. 2. Det er registreringen, der tæller, ikke hvordan huset faktisk er indrettet.
2. Hvornår lejeaftalen blev indgået, og med hvem. Antallet af lejligheder efter § 170, nr. 2 måles på forholdene dengang, og § 170, nr. 3 kræver, at du selv ejede boligen dengang.
3. Om du har et sted at gøre af lejeren. Skal sagen afgøres efter rimelighedsvurderingen i § 172, nr. 2, vejer det tungt, om lejeren kan finde en anden passende bolig, og om du har tilbudt en.
4. Hvem der står som køber. Køber du gennem et selskab, falder § 171, stk. 1, nr. 1 væk, fordi bestemmelsen forudsætter en fysisk person, der kan bo i boligen.

Er svarene imod dig, er den ærlige konklusion, at boligen er købt med lejeren i. Det er en oplysning, der er billigere at få før købsaftalen end efter, og den hører hjemme i den gennemgang af handlens dokumenter, der sker inden underskriften.

Er de derimod for dig, er der stadig et år at planlægge efter, og der er noget at hente i at gøre det ordentligt. I TBB 2000.325 Ø fik en køber, der havde erhvervet ejendommen til bolig for sig og sin familie, medhold i en opsigelse, selv om lejeren havde boet der i 31 år. Køberen havde tilbudt lejeren en anden passende bolig i kvarteret, og lejeren benyttede kun omkring en tredjedel af det lejede selv.

Spørgsmål og svar

Andre artikler om lejeret

• Påkrav om manglende husleje: fire ting afgør, om det holderDer er fjorten dage fra påkravet kom frem, til lejemålet kan ophæves. Her er, hvad loven kræver af påkravet, og hvordan beløbet skal fremgå.
• Afslag i huslejen, når altanen spærresOmkring 400 lejere på Thit Jensens Gade må ikke bruge deres altan, og huslejen er den samme som før. Her er, hvad vi ved, hvilken beføjelse lejerne har, og om forbuddet er en mangel.
• Lejekontrakten: blanketten, de særlige vilkår og tidsbegrænsningHvilken blanket der skal bruges, hvad der skal stå i § 11, og hvornår en tidsbegrænsning holder.
• Fristerne i lejesager: fraflytning, depositum og restanceOm du får dit depositum igen, afhænger sjældent af, hvor ren lejligheden var. Det afhænger af, om udlejeren overholdt sine frister.

Se alle artikler om lejeret