Opsigelse af lejer: rimelighedsvurderingen og de tre formkrav

Hvad vejer i rimelighedsvurderingen

Vurderingen er konkret, og den falder ud til begge sider. Fem afgørelser viser, hvad der reelt tæller.

Afgørelse	Udfald	Det, der afgjorde det
U 2020.4214 V	Lejer vandt	Otte måneders ejertid. Kroen i samme ejendom blev ikke opsagt, og bolig og krodrift havde historisk hængt sammen
TBB 2023.684 Ø	Lejer vandt	Udlejeren boede alene på 366 m² og havde en måned inden opsigelsen udlejet 105 m² af samme ejendom til en anden
U 2018.1036 V	Lejer vandt	Udlejeren ville flytte tilbage til Aarhus, men kunne ikke angive en særlig grund. Lejerens børns skoletilknytning vejede tungere
U 2020.1936 V	Udlejer vandt	Ejendommen indeholdt kun én bolig. Husstanden var den samme ved opsigelse og indflytning, og forsinkelsen på otte måneder skyldtes lejemålets tilstand
TBB 2016.713 Ø	Udlejer vandt	Efter 19 års udlejning og endt udstationering. Udlejeren kunne ikke bo i sit sommerhus og havde orienteret lejeren løbende

Mønstret er, at retten ser på, om udlejeren har et reelt og konkret boligbehov netop i den bolig, og om lejeren realistisk kan finde noget andet i nærheden. En udlejer, der har plads andre steder, eller som selv har udlejet en anden del af ejendommen kort forinden, taber som regel. Omvendt vinder den udlejer, der har ejet boligen i mange år, kan pege på en konkret begivenhed bag behovet, og har holdt lejeren orienteret undervejs.

To grunde kan give to udfald i samme sag

I TBB 2017.500 opsagde en udlejer i Egå sin lejer med henvisning til både tofamiliesreglen og egen benyttelse.

Boligretten i Aarhus fandt, at udlejeren ikke havde løftet bevisbyrden for, at han boede i ejendommen på opsigelsestidspunktet. Tofamiliesreglen faldt.

Opsigelsen til eget brug blev derimod godkendt. Lejeren havde fra begyndelsen ikke kunnet påregne at blive boende, havde ingen særlig arbejdsmæssig tilknytning til området, og det var ikke sandsynliggjort, at hun ikke kunne finde en anden passende bolig.

Det betaler sig at angive hver grund for sig og begrunde hver af dem.

Er du i en lignende situation?

Har du brug for rådgivning om, hvad der skal ske herfra i dit lejeforhold, så kontakt mig. Den indledende vurdering er gratis og uforpligtende.

Ring 42 36 41 11 eller Send en besked

Tre formkrav, og opsigelsen er ugyldig uden dem

Det er her, jeg oftest ser en opsigelse falde, og grunden er, at kravene ikke kan læses ud af opsigelsens indhold, men skal stå der som selvstændige oplysninger. De findes i § 176, stk. 1:

Opsigelsen skal være skriftlig
Den skal oplyse, at lejeren kan gøre indsigelse, at indsigelsen skal være skriftlig, og at fristen er 6 uger
Ved opsigelse efter § 171 skal den desuden indeholde oplysning om opsigelsesgrunden

Sanktionen står i samme bestemmelse og er ubetinget:

Lejelovens § 176, stk. 1

»Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.«

Der står ikke, at den kan repareres, og der står heller ikke, at lejeren skal have lidt et tab. En opsigelse uden indsigelsesvejledning er ugyldig, uanset hvor velbegrundet den ellers måtte være, uanset hvor tydeligt lejeren har forstået den, og uanset at grunden ubestridt findes på listen i § 171.

Kravene gælder opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og efter § 171. De gælder ikke ved opsigelse af de accessoriske enkeltværelser i § 170, nr. 1.

Ordet »skriftlig« skal stå der

Punkt 2 er skærpet, og det er den sætning, jeg oftest ser mangle. Det er ikke nok at skrive, at lejeren kan gøre indsigelse inden seks uger. Opsigelsen skal sige, at indsigelsen skal være skriftlig.

Højesteret har udtalt det direkte:

Højesterets udlægning

»Lejelovens § 176, stk. 1, 1. pkt., sammenholdt med stk. 2, 1. pkt., må forstås således, at udlejerens opsigelse efter stk. 1, 1. pkt., skal indeholde oplysning om, at lejeren, hvis denne ikke kan godkende opsigelsen, skal fremsætte skriftlig indsigelse, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til denne.«

U 2025.1832 H

Bemærkningen faldt i en kendelse om sagsomkostninger, efter at udlejeren havde hævet kæremålet, så den er ikke et resultat af en prøvelse af hovedspørgsmålet. Den er til gengæld Højesterets egen udlægning af bestemmelsen, afsagt 14. marts 2025.

Underinstanserne var nået til det samme. I TBB 2024.97 Ø stod der i opsigelsen, at lejerne skulle gøre indsigelse inden seks uger, men ikke at indsigelsen skulle være skriftlig. Både fogedretten og Østre Landsret fandt opsigelsen ugyldig.

Den fælde, der rammer begge parter

En indsigelse sendt på mail opfylder ikke skriftlighedskravet. Højesteret har afgjort det tre gange, i U 2020.2304 H, U 2021.3975 H og U 2022.4449 H.

For lejeren betyder det, at en mail til udlejeren inden for de seks uger ikke er en indsigelse, og at opsigelsen står ved magt.

For udlejeren betyder det, at netop derfor skal opsigelsen sige det. Glemmer du ordet, er din egen opsigelse ugyldig, og lejerens mail bliver uden betydning, fordi der aldrig var noget gyldigt at gøre indsigelse imod.

I TBB 2024.97 Ø gik begge fælder i på én gang. Lejernes advokat sendte indsigelsen på mail og ramte dermed ved siden af, men udlejeren havde glemt at skrive »skriftlig«, og opsigelsen faldt af den grund.

Næste i serienOpsigelse af lejer: frister, varsel og fire ting før du skriver under

Andre artikler om lejeret

Se alle artikler om lejeret

Kilder

Lovgivning

Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022
Erhvervslejeloven, lovbekendtgørelse nr. 1446 af 9. november 2022

Retspraksis

U 2002.1091 V, U 2004.2006 Ø, U 2016.3817 V, U 2018.1036 V, U 2020.1936 V, U 2020.2304 H, U 2020.4214 V, U 2021.3975 H, U 2022.4449 H, U 2025.1832 H, TBB 2000.325 Ø, TBB 2012.36 V, TBB 2012.638, TBB 2014.229 Ø, TBB 2016.713 Ø, TBB 2017.500, TBB 2017.724 Ø, TBB 2021.278 Ø, TBB 2023.684 Ø, TBB 2024.97 Ø