»Jeg vil selv bo der« har fire begrænsninger
Nr. 1 er den bredeste af de otte grunde, og § 172 lægger fire betingelser oven på den.
1. Du skal selv agte at bebo lejligheden. Ikke din datter, ikke dit selskab. Bestemmelsen forudsætter en fysisk person, der kan bo, så et ApS eller et A/S kan ikke bruge den.
Kravet er, at du skal bebo boligen, ikke blot bruge den. I U 2004.2006 Ø ville ejeren af et skovhus benytte det til indkvartering af deltagere i jagter. Landsretten fandt, at han ikke havde til hensigt selv at bebo det lejede på tilsvarende vis som lejeren, og opsigelsen faldt.
2. Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Loven nævner selv to hensyn:
»Ved afgørelsen skal der bl.a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og, ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed, lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.«
Ejertiden står altså i selve lovteksten som et hensyn, retten skal inddrage.
3. Er det lejede en ejerlejlighed, gælder tre ekstra krav. De lægger sig oven på hinanden, og hvilke der gælder, afhænger af, hvornår ejendommen blev opdelt, og hvornår lejeaftalen blev indgået. Det er gennemgået i afsnittet om ejerlejligheder nedenfor.
4. Bor du selv i ejendommen, skal du tilbyde lejeren din egen lejlighed samtidig med opsigelsen. Ejes ejendommen af flere i fællesskab, kan de tilsammen kun opsige én beboelseslejlighed.
Er du i en lignende situation?
Har du brug for rådgivning om, hvad der skal ske herfra i dit lejeforhold, så kontakt mig. Den indledende vurdering er gratis og uforpligtende.
Ring 42 36 41 11 eller Send en beskedEjerlejligheden: opdelingen og kontraktens alder afgør det
Punkt 3 ovenfor rummer den regel, der oftest afgør sagen for en køber, og den fortjener at stå for sig. Beskyttelsen af en lejer i en ejerlejlighed er trappet, og trinnet afhænger af, hvornår lejeaftalen blev indgået.
Baggrunden er nærliggende. Når en ejendom opdeles i ejerlejligheder, bliver det lettere at frasælge lejlighederne enkeltvis, og dermed vokser incitamentet til at få lejerne ud. Derfor er adgangen til at opsige efter § 171, stk. 1, nr. 1 snævret ind netop her.
| Lejeaftalen er indgået | Hvad der kræves ud over § 171, stk. 1, nr. 1 |
|---|---|
| Før ejendommen blev opdelt | Opsigelse er udelukket. Lejeforholdet er slet ikke omfattet af opsigelsesretten, uanset hvor gammel kontrakten er |
| Efter opdelingen, men før 1. januar 1980 | Ingen yderligere betingelser |
| 1. januar 1980 eller senere | Lejeren skal ved lejeforholdets begyndelse være gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter § 171, stk. 1, nr. 1 |
| 1. juli 1986 eller senere | Tillige, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden |
Kravene lægger sig oven på hinanden. En aftale fra 1990 skal altså opfylde alle tre: indgået efter opdelingen, oplysning givet ved begyndelsen, og udlejeren skal have boet der før.
Det første trin er det, der overses. Kravet om, at lejemålet er indgået efter opdelingen, er ikke datobestemt og kan ikke repareres. Sad lejeren i lejligheden, da ejendommen blev opdelt, er han uden for § 171, stk. 1, nr. 1 for altid, uanset hvad der siden er skrevet i kontrakten, og uanset hvem der har købt lejligheden.
Hvad du skal have fat i, før du regner med en opsigelse
Opdelingsdatoen. Den fremgår af tingbogen. Sammenhold den med lejekontraktens dato. Ligger kontrakten først, er sagen slut.
Lejekontraktens dato og indhold. Er den fra 1980 eller senere, skal oplysningen om ejerlejlighedsstatus og om opsigelsesadgangen kunne dokumenteres. Bevisbyrden er udlejerens, og en mundtlig orientering er svær at løfte.
Hvem der har boet i lejligheden. Er kontrakten fra 1. juli 1986 eller senere, skal udlejeren selv have beboet den tidligere. En køber, der aldrig har boet der, opfylder det ikke.
Bevisbyrden går igen på alle tre trin, og den ligger hos udlejeren. I TBB 2017.724 Ø kunne en lejer af en ejerlejlighed ikke opsiges, fordi det ikke var bevist, at udlejeren tidligere havde beboet lejligheden.
Beskyttelsen kan heller ikke omgås ved at dele lejligheden op i papiret. I U 2016.3817 V havde udlejeren købt en ejerlejlighed på tvangsauktion og udlejet den som enkeltværelser på separate kontrakter. Landsretten fandt, at beskyttelsen også gælder her, når udlejeren ønsker at benytte hele lejligheden selv.
Hvorfor ejerlejligheden som regel er lukket land for køberen
Kravet om, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden, rammer køberen direkte. Han har aldrig boet der.
Kravet om oplysning ved lejeforholdets begyndelse rammer ham også, for det var sælgeren, der indgik aftalen, og bevisbyrden for oplysningen ligger hos udlejeren.
I TBB 2012.36 V stod der ikke i lejekontrakten, at der var tale om en ejerlejlighed. Udlejeren forklarede, at han havde nævnt det mundtligt. Landsretten fandt det ikke bevist mod lejerens benægtelse, heller ikke selv om lejligheden var udlejet møbleret. Opsigelsen blev tilsidesat, og udlejeren betalte 30.750 kr. i sagsomkostninger.
Samme udfald i U 2002.1091 V, hvor det heller ikke var bevist, at lejeren var gjort bekendt med, at det lejede var en ejerlejlighed.
Er du derimod ejer af en ejerlejlighed, du selv tidligere har beboet, findes der en særskilt hjemmel i § 170, nr. 3. Den kræver til gengæld, at du ejede lejligheden allerede da lejeaftalen blev indgået, og den kan derfor ikke bruges af en køber.
Sådan griber jeg det an
Jeg undersøger, hvornår lejligheden blev opdelt, og hvornår lejeaftalen blev indgået, for de to datoer afgør ofte sagen i en ejerlejlighed.
Derefter går jeg de fire betingelser igennem med dig, så opsigelsen bygger på en hensigt, der holder, hvis lejeren gør indsigelse.
Næste i serienOpsigelse af lejer: rimelighedsvurderingen og de tre formkravAndre artikler om lejeret
- Påkrav om manglende husleje: fire ting afgør, om det holderDer er fjorten dage fra påkravet kom frem, til lejemålet kan ophæves. Her er, hvad loven kræver af påkravet, og hvordan beløbet skal fremgå.
- Afslag i huslejen, når altanen spærresOmkring 400 lejere på Thit Jensens Gade må ikke bruge deres altan, og huslejen er den samme som før. Her er, hvad vi ved, hvilken beføjelse lejerne har, og om forbuddet er en mangel.
- Lejekontrakten: blanketten, de særlige vilkår og tidsbegrænsningHvilken blanket der skal bruges, hvad der skal stå i § 11, og hvornår en tidsbegrænsning holder.
- Fristerne i lejesager: fraflytning, depositum og restanceOm du får dit depositum igen, afhænger sjældent af, hvor ren lejligheden var. Det afhænger af, om udlejeren overholdt sine frister.
Kilder
Lovgivning
- Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022
- Erhvervslejeloven, lovbekendtgørelse nr. 1446 af 9. november 2022
Retspraksis
U 2002.1091 V, U 2004.2006 Ø, U 2016.3817 V, U 2018.1036 V, U 2020.1936 V, U 2020.2304 H, U 2020.4214 V, U 2021.3975 H, U 2022.4449 H, U 2025.1832 H, TBB 2000.325 Ø, TBB 2012.36 V, TBB 2012.638, TBB 2014.229 Ø, TBB 2016.713 Ø, TBB 2017.500, TBB 2017.724 Ø, TBB 2021.278 Ø, TBB 2023.684 Ø, TBB 2024.97 Ø