Er påkravet kommet frem? Det skal udlejeren bevise

Er påkravet kommet frem?

Fristen løber fra fremkomsten, ikke fra afsendelsen, og det er udlejeren, der skal godtgøre, at brevet nåede frem.

Højesteret fastlagde udgangspunktet i 2015 i en sag om et erhvervslejemål, og fordi kravene til påkravet er bygget ens i lejeloven, almenlejeloven og erhvervslejeloven, anvender landsretterne kendelsen på tværs af alle tre lejeformer.

Reglen ser gunstig ud for udlejeren, for lejeren kan ikke udskyde fristen ved at lade det anbefalede brev ligge uafhentet. Den er dog sværere at opfylde, end den ser ud.

Reglen har to led, og udlejerne falder på begge

Udgangspunktet forudsætter, at det almindelige brev blev sendt, og at meddelelsen om det anbefalede brev nåede frem. En Track & Trace-udskrift dokumenterer ingen af delene.

En udlejer sendte i 2022 påkravet anbefalet og fremlagde indleveringskvittering og en sporing, hvor der stod »Vi har været forbi med din forsendelse, men vi traf desværre ingen hjemme«, mens bevis for det almindelige brev ikke forelå. Vestre Landsret fandt, at det ikke alene efter sporingen kunne lægges til grund, at lejeren var orienteret om det anbefalede brev, herunder hvordan og hvor det kunne afhentes. Ophævelsen var uberettiget, og lejeren fik 2.500 kr. i tortgodtgørelse, jf. U 2023.2176 V.

To år senere gik det på samme måde. Ophævelsesbrevet oplyste selv, at det var sendt både anbefalet og som Q-brev, og udlejerens advokat kunne bekræfte, at hun personligt havde afsendt det. Det rakte ikke som dokumentation for Q-brevet, jf. U 2025.649 V.

Er der to lejere, skal brevet frem til dem begge

To lejere stod på samme lejekontrakt. De boede sammen, havde børn sammen, og udlejeren sendte brevet korrekt adresseret til dem begge på lejemålets adresse. Den ene lejer var på det tidspunkt varetægtsfængslet, hvilket udlejeren vidste.

Landsretten fandt det tilstrækkeligt, at brevet var sendt til lejemålets adresse. Højesteret omgjorde.

Fremkomst måles altså på den enkelte lejer, ikke på adressen. Samliv, fælles børn og fælles lejekontrakt ændrer det ikke.

Sagen angik en opsigelse, men Højesteret bygger udtrykkeligt på påkravsreglen fra 2015 og udstrækker den til opsigelser. Slutningen går derfor så meget desto mere den anden vej: står der to navne på lejekontrakten, skal påkravet frem til dem begge.

Undtagelsen: når udlejeren ved besked

Højesteret satte selv en grænse. Udgangspunktet fravæges, hvis postbesørgelsen ikke er normal, eller hvis udlejeren ved eller burde vide, at særlige forhold hos lejeren, såsom bortrejse, hospitalsindlæggelse eller varetægtsfængsling, kan bevirke, at han ikke ser posten.

Landsretterne anvender undtagelsen. En lejer sad varetægtsfængslet, og kommunen havde i et år betalt huslejen direkte til udlejeren, indtil betalingen stoppede. Landsretten fandt, at udlejeren i hvert fald burde vide, at der forelå særlige forhold, og påkravet var derfor ikke kommet frem, jf. U 2023.581 Ø.

Det afgørende er udlejerens viden, ikke lejerens fravær. En lejer, der rejser uden at sige det til nogen, kan ikke påberåbe sig, at han ikke så posten.

Hvad der har rakt

Fællestrækket er, at beviset skal nå helt frem til omdelingen: et bud, der kan afhøres om, hvor brevet blev lagt, eller et system, der registrerer forsendelsen som omdelt på adressen. Standser dokumentationen ved afleveringsforsøget, standser bevisrækken også.

Sådan griber jeg det an

Jeg begynder ved konvolutten: hvordan blev påkravet sendt, og hvad kan udlejeren dokumentere om forsendelsen og modtagelsen.

Kan fremkomsten ikke bevises, har fristen ikke været i gang, og en ophævelse kan være sket for tidligt.

Andre artikler om lejeret

• Hvornår kan en udlejer opsige en lejer?Køber du en bolig med en lejer i, køber du lejeforholdet med. Udlejerens ret til at opsige står i lejelovens §§ 170 og 171, og listen er udtømmende.
• Afslag i huslejen, når altanen spærresOmkring 400 lejere på Thit Jensens Gade må ikke bruge deres altan, og huslejen er den samme som før. Her er, hvad vi ved, hvilken beføjelse lejerne har, og om forbuddet er en mangel.
• Privat retshjælpsforsikring: police, dækning og selvrisikoRetshjælpsforsikring kan dække omkostninger ved visse private tvister. Her er, hvilken police tvisten hører under, hvad den typisk dækker, og hvad du selv betaler.
• Lejekontrakten: blanketten, de særlige vilkår og tidsbegrænsningHvilken blanket der skal bruges, hvad der skal stå i § 11, og hvornår en tidsbegrænsning holder.

Se alle artikler om lejeret