Fordelingstal: omfordel udgifterne, og hvad du gør imens

Omfordel udgifterne i stedet for tallet

Selve fordelingstallet er svært at røre. Fordelingen af bestemte udgifter er det ikke.

Højesteret tiltrådte i 2007, at en generalforsamling med det flertal, der krævedes til vedtægtsændringer, kunne ændre en bestemmelse om udgiftsfordeling, så visse udgifter til bredbånd, ip-telefoni og tv-signal blev fordelt med lige store beløb pr. lejlighed frem for efter fordelingstal, jf. U 2007.3038 H.

Er problemet, at en tidligere erhvervslejlighed betaler uforholdsmæssigt til noget, den ikke bruger eller ikke bruger mere af end andre, er det ofte den fremkommelige vej. Vandforbrug kan måles, trappevask kan fordeles efter opgang, og en elevator, der ikke betjener stueetagen, kan behandles derefter.

Det ændrer ikke tallet, men det ændrer regningen, og det er som regel den, sagen i virkeligheden handler om.

Når ændringen er en konsekvens

Enstemmighedskravet er ikke absolut. Det beskytter mod, at nogen belastes uden at have sagt ja.

Vestre Landsret behandlede en sag, hvor en generalforsamling med simpelt flertal havde tilladt en ejer at bygge en etage oven på sin ejerlejlighed og samtidig forhøjet hans fordelingstal svarende til arealudvidelsen, mens de øvriges blev nedsat forholdsmæssigt. Tinglysningsdommeren afviste ændringen, fordi de øvrige ejere ikke havde tiltrådt den.

Landsretten omgjorde: ændringen var en konsekvens af en gyldig beslutning, den medførte alene en udgiftsstigning for den ejer, der selv havde samtykket, og de øvriges indflydelse var uændret. Ændringen skulle tinglyses, jf. TBB 2004.417 V.

Er du i en lignende situation?

Har du brug for rådgivning om, hvad der skal ske herfra i jeres ejerforening, så kontakt mig. Den indledende vurdering er gratis og uforpligtende.

Ring 42 36 41 11 eller Send en besked

Har I bare gjort det anderledes i praksis?

Nogle foreninger opkræver ikke efter fordelingstallet, men efter noget, bestyrelsen engang fandt rimeligt. Det giver ikke i sig selv en ret.

Vestre Landsret afgjorde det i januar 2026. Syv rækkehusejere i en ejerforening havde gennem år betalt et lavere bidrag end fordelingstallet tilsagde, fastsat skønsmæssigt af bestyrelsen og af en part beskrevet som en »gentlemens' agreement«. Landsretten fandt det ikke godtgjort, at der forelå en aftale eller en så fast praksis om fravægelse af den vedtægtsbestemte udgiftsfordeling, at ejerne kunne støtte ret på den, jf. U 2026.2399 V.

Skal en fravægelse holde, skal den være aftalt, og helst tinglyst.

Hvad du gør imens

Verserer der en uenighed om opkrævningen, bør betaling ske under protest og med samtidigt forbehold om tilbagesøgning. Ellers risikerer du, at betalingen senere læses som accept.

Bemærk fristen den anden vej. Mener du, at en generalforsamlingsbeslutning om udgiftsfordelingen er ugyldig, skal indsigelsen forfølges ved sagsanlæg inden rimelig tid. Ugyldighedsindsigelser kan fortabes ved passivitet, og i sager om ejerforeninger er der eksempler på, at der skal usædvanlig lang tid til, før det ikke sker.

Sådan griber jeg det an

Jeg har haft spørgsmålet et par gange, og jeg har hver gang måttet sige det samme: jeg kan ikke anbefale at føre sagen alene på, at tallet er blevet forældet. Praksis giver ikke grundlag for det, og omkostningsrisikoen er reel, som TBB 2026.686 Ø viser.

Det, der derimod er værd at bruge tid på, er de tre andre spor. Hvad siger vedtægten om grundlaget? Skal der alligevel søges samtykke til noget, hvor spørgsmålet kan rejses? Og kan den konkrete udgift, sagen drejer sig om, fordeles anderledes uden at røre tallet?

De spørgsmål kan besvares på en gennemgang af vedtægt, tingbogsattest og de seneste årsregnskaber, og det er langt billigere end en retssag, der formentlig taber.

Tilbage til begyndelsen af serienUrimelige fordelingstal: kan de laves om?

Spørgsmål og svar

Kan generalforsamlingen ændre fordelingstallene med 2/3 flertal?

Som udgangspunkt nej. Ændring af tinglyste fordelingstal forudsætter, at samtlige ejere tiltræder den, fordi en nedsættelse for én betyder en forhøjelse for de øvrige. Overdrager foreningen derimod fællesareal til en lejlighed, kan generalforsamlingen efter normalvedtægtens § 4, stk. 2, nr. 2 beslutte at justere tallene med 2/3 af ejerne efter fordelingstal og antal.

Vores stuelejlighed var butik og har stadig butikkens tal. Kan vi få det ned?

Ikke alene af den grund. Det er opfattelsen i litteraturen, at tinglyste fordelingstal næppe kan kræves ændret ud fra ændrede, efterfølgende forhold, og Østre Landsret fastslog i TBB 2026.686 Ø, at en ændring ved dom kræver ekstraordinære omstændigheder. Undersøg i stedet, hvad vedtægten siger om grundlaget, og om den konkrete udgift kan fordeles anderledes.

Hvornår kan fordelingstallet så justeres?

Når foreningen skal give samtykke til noget. Højesteret fastslog i U 2023.2540 H, at en justering af fordelingstallene er en saglig betingelse for at give samtykke til et byggeprojekt, der forøger lejlighedens areal. Det er dér, spørgsmålet hører hjemme.

Vi har i årevis betalt et andet beløb end fordelingstallet siger. Gælder det?

Ikke uden en aftale. I U 2026.2399 V var et lavere bidrag fastsat skønsmæssigt af bestyrelsen gennem år, men landsretten fandt det ikke godtgjort, at der forelå en aftale eller fast praksis, ejerne kunne støtte ret på.

Kan vi ændre fordelingen af én bestemt udgift?

Ja, det er lettere. Højesteret tiltrådte i U 2007.3038 H, at en vedtægtsbestemmelse om udgiftsfordeling blev ændret, så visse udgifter fordeltes med lige store beløb pr. lejlighed frem for efter fordelingstal. Det kræver vedtægtsændring, ikke enstemmighed.

Fordelingstallet er forkert, fordi arealet i BBR var galt. Er det det samme?

Nej, og sondringen kan have betydning. At rette en fejl fra fastsættelsen er noget andet end at regulere et tal, der var rigtigt dengang. Det er anført i litteraturen, at en fejlretning bør kunne gennemføres uden enstemmighed, men der ses ingen trykte domme om det, og det er usikkert, hvor langt synspunktet rækker.

Betyder et højt fordelingstal, at min lejlighed er mindre værd?

Det indgår i prisdannelsen. To ens lejligheder med forskellige fordelingstal er ikke lige meget værd, fordi den ene har en større løbende udgift og en større andel af kommende fælleslån. Det er også et argument imod at ændre tallene bagudrettet: har nogen købt til en pris, der afspejlede tallet, flytter en ændring formue mellem ejerne.

Andre artikler om ejerforeninger

Se alle artikler om ejerforeninger

Kilder

Lovgivning

Aftaleloven, lovbekendtgørelse nr. 193 af 2. marts 2016
Ejerlejlighedsloven, lov nr. 908 af 18. juni 2020

Retspraksis

U 2007.3038 H, U 2023.2540 H, U 2026.2399 V, TBB 2004.417, TBB 2012.484, TBB 2026.686