Urimelige fordelingstal: timingen og vedtægten

Timingen afgør mere end urimeligheden

Det er her, sagerne reelt vindes og tabes, og det er den del, der sjældent står nogen steder.

Skal en lejlighed ændres på en måde, der kræver foreningens medvirken, altså sammenlægning, inddragelse af loftsareal eller indgreb i bærende konstruktioner, så er dét øjeblikket, hvor fordelingstallet kan justeres.

Højesteret afgjorde i 2023 en sag om en ejer, der havde købt et depotrum over sin lejlighed og ville lægge det sammen med den. Sammenlægningen krævede gennembrydning af etageadskillelsen og dermed foreningens samtykke. Foreningen ville betinge samtykket af, at fordelingstallet blev justeret.

Det virker begge veje. Foreningen kan stille betingelsen; ejeren kan forlange, at spørgsmålet tages op, mens der stadig er noget at forhandle om.

Er anvendelsesændringen gennemført for år tilbage, er vinduet derimod lukket. Skal den først ske, er det nu, tallet skal på bordet.

Normalvedtægten har sin egen åbning

Overdrager foreningen fællesareal til en enkelt lejlighed, altså bagtrappeareal, loftsrum, kælderrum eller lignende, giver normalvedtægten en udtrykkelig vej uden om enstemmighedskravet. Efter § 4, stk. 2, nr. 2 i bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020 om normalvedtægt for ejerforeninger kan generalforsamlingen som en del af godkendelsen beslutte, »at fordelingstallene skal justeres, så en erhververs fordelingstal fremover svarer til ejerlejlighedens forholdsmæssige andel uanset fordelingstallet for det overdragne fællesareal eller ejerlejlighed«. Beslutningen kræver 2/3 af ejerne efter fordelingstal og antal, ikke samtlige.

Vedtager foreningen sin egen vedtægt, skal den læses efter, om bestemmelsen er videreført. Er den, er der en beslutningsvej, som mange foreninger ikke ved, de har.

Læs vedtægten, før du læser aftaleloven

Før spørgsmålet om urimelighed overhovedet rejses, bør vedtægten læses efter for, hvad den selv siger om grundlaget. Nogle vedtægter bestemmer, at fordelingen sker efter areal, bruttoetageareal eller et andet målbart grundlag.

Gør vedtægten det, og følger fordelingen ikke grundlaget, er angrebet et andet og lettere. Så handler sagen ikke om, hvorvidt tallet er urimeligt, men om at vedtægten ikke er overholdt.

Østre Landsret afgjorde en sådan sag i 2012. En andelshaver havde en taglejlighed med fordelingstal 153, mens BBR-arealet var 124 m². Vedtægten bestemte, at boligafgiften skulle fordeles efter lejlighedens bruttoareal, og de oprindelige andelshavere betalte efter BBR-arealet. Landsretten fandt, at vedtægten forudsætter samme grundlag for samtlige lejligheder, og at generalforsamlingen ikke uden vedtægtsændring kunne ændre den indbyrdes byrdefordeling. Fordelingen skulle ske efter BBR-arealet, jf. TBB 2012.484 Ø.

Første spørgsmål i enhver fordelingstalssag er derfor: hvad siger vedtægten selv om, hvordan tallet fastsættes?

Fejl er noget andet end forældelse

I den juridiske litteratur skelnes der mellem at regulere et fordelingstal og at rette en fejl. Er tallet fra begyndelsen fastsat forkert, fordi arealregistreringen i BBR var fejlbehæftet, er der reelt tale om en fejl, og det er anført, at en sådan fejlretning bør kunne gennemføres uden enstemmighed. Der ses dog ingen trykte domme om spørgsmålet, og det er usikkert, hvor langt en ret til fejlretning kan strækkes.

Sondringen er værd at kende, fordi den flytter sagen. Et tal, der var rigtigt dengang og er blevet forældet, er ikke en fejl. Et tal, der blev beregnet på et forkert grundlag, er.

Andre artikler om ejerforeninger

• Privat retshjælpsforsikring: police, dækning og selvrisikoRetshjælpsforsikring kan dække omkostninger ved visse private tvister. Her er, hvilken police tvisten hører under, hvad den typisk dækker, og hvad du selv betaler.
• Bestyrelsen som bygherre: når håndværkerne skal ind i lejlighederneNår taget eller faldstammerne skal skiftes, bliver bestyrelsen bygherre. Her er, hvad det kræver, og hvordan adgangen til lejlighederne sikres.
• Hvem betaler, og hvad med entreprenøren?Regningen skal placeres, entreprenøren skal holdes op på aftalen, og bestyrelsen har et ansvar undervejs. Her er reglerne.

Se alle artikler om ejerforeninger