Entreprenørens kontrakt: aftalegrundlag, betaling, dagbod og forbrugerregler

Aftalegrundlaget: AB 18, AB Forenklet eller AB-Forbruger

AB 18 gælder kun, når det er vedtaget, jf. § 1, stk. 1, og fravigelser gælder kun, når det »tydeligt og udtrykkeligt angives i aftalen, på hvilke punkter fravigelse skal ske«, jf. § 1, stk. 2. En kontrakt, der henviser til AB 18 og derefter fraviger det i løs tekst, holder derfor ikke, hvor fravigelsen ikke er tydelig. Uden aftalt rangorden gælder dog rækkefølgen i AB 18 § 6, stk. 3, med entrepriseaftalen øverst og AB 18 nederst, og dine forbehold skal fremgå »klart og samlet af tilbuddet«, jf. § 5, stk. 3. Til enklere entrepriser mellem professionelle findes AB Forenklet, en kortere udgave af AB 18.

Er kunden privat, er AB 18 det forkerte grundlag. Vedtages AB 18 over for en forbruger, viger de bestemmelser, der strider mod ufravigelige forbrugerbeskyttelsesregler, og voldgiftsretten lagde i TBB 2025.509 AB 18 til grund over for en forbrugerbygherre kun »med de begrænsninger, der følger af ufravigelige forbrugerbeskyttelsesregler«. Din standardkontrakt bør derfor findes i to udgaver: en på AB 18 eller AB Forenklet til erhvervskunder og en på AB-Forbruger til private.

Rammeaftalen

Arbejder du fast for en ejendomsadministrator, en boligforening eller en hovedentreprenør, samler rammeaftalen de vilkår, der ellers skulle forhandles hver gang: aftalegrundlag, priser, betalingsfrist, sikkerhed, forsikring og ansvar. Hver opgave bestilles på en ordrebekræftelse med pris, tidsplan og eventuel dagbod.

Betalingsplan, sikkerhed og retten til at standse arbejdet

Efter AB 18 § 36, stk. 1, har du ret til betaling to gange om måneden for det, der er udført og leveret på pladsen, eller efter en betalingsplan, der følger hovedtidsplanen, jf. § 36, stk. 3. Kravet forfalder, når bygherren modtager din anmodning, og skal betales senest 15 arbejdsdage efter, jf. § 37, stk. 1. Betaler han ikke, kan du standse arbejdet efter skriftligt varsel på 3 arbejdsdage, jf. § 38, stk. 1. Slutopgørelsen skal sendes senest 25 arbejdsdage efter afleveringen, og udebliver den trods påkrav, mister du kravet på ekstraarbejder i regning, jf. § 36, stk. 6 og 7.

AB-Forbruger vender det om. Betaling sker, når arbejdet er afleveret, jf. § 25, stk. 1, medmindre løbende betaling er aftalt, jf. § 26, og standsningsvarslet er 5 arbejdsdage, jf. § 27. Vil du have aconto fra en privat kunde, skal raterne stå i kontrakten og følge stadet.

Sikkerhed er en omkostning, der skal med i prisen. Efter AB 18 § 9 stiller du 15 procent af entreprisesummen uden moms frem til afleveringen, 10 procent det første år og 2 procent frem til 5 år efter, medmindre entreprisesummen er under 1 mio. kr. og sikkerhed ikke er krævet i udbudsmaterialet, jf. § 9, stk. 1, 3, 5 og 6. Til gengæld skal en bygherre, der hverken er offentlig eller almen, stille sikkerhed for din betaling på mindst 10 procent, jf. § 10, stk. 3. Efter AB-Forbruger skal begge dele derimod aftales, jf. §§ 10 og 11; ellers er der ingen sikkerhed nogen af vejene.

Dagbod som loft over forsinkelsesansvaret

Uden dagbod hæfter du for bygherrens dokumenterede tab ved ansvarspådragende forsinkelse, jf. AB 18 § 40, stk. 6, og AB-Forbruger § 31, stk. 2. Er der aftalt dagbod, »kan erstatningskrav for forsinkelse ikke rejses herudover«, jf. AB 18 § 40, stk. 2, og det samme følger af AB-Forbruger § 31, stk. 1. Set fra din side virker dagboden derfor som et loft over ansvaret. Den beregnes af entreprisesummen uden moms pr. påbegyndt arbejdsdag, jf. AB 18 § 40, stk. 3, og kontrakten bør sætte et samlet maksimum for dagbøderne.

Dagboden forudsætter imidlertid en tidsplan; efter AB-Forbruger § 12 skal den aftales, og uden aftale skal arbejdet blot udføres inden rimelig tid. Skriv kundens egne frister ind: byggetilladelse, materialevalg, bygherreleverancer og betaling af raterne. Forsinkes du af kundens forhold, af vejrlig ud over det sædvanlige eller af offentlige påbud, har du ret til tidsfristforlængelse, jf. AB 18 § 39 og AB-Forbruger § 29, men kun med meddelelse snarest muligt, jf. AB 18 § 39, stk. 4, og AB-Forbruger § 36, stk. 2.

Bevisbyrden for tidsfristforlængelse er din. En totalentreprenør betalte 210.000 kr. i dagbøder for 84 arbejdsdage, fordi byggemødereferaterne ikke viste, at bygherrens sene valg af køkken, bad og vinduer havde forsinket byggeriet (TBB 2021.548). Omvendt bortfaldt et dagbodskrav på 1.500 kr. pr. hverdag, fordi bygherrens varsel ikke var fremsat »på en sådan konkret og utvetydig måde, som må kræves« (TBB 2025.509). Hver aftaleseddel om ekstraarbejde bør derfor angive den nye afleveringsdato.

Vilkår, der ikke holder over for private kunder

• Voldgift. En voldgiftsklausul er ikke bindende for forbrugeren, når den er aftalt, før tvisten opstod, jf. voldgiftslovens § 7, stk. 2. Forbrugeren vælger selv mellem ankenævn og domstole, jf. AB-Forbruger § 63.
• Uklare vilkår. Et vilkår, der ikke er individuelt forhandlet, fortolkes »på den måde, som er mest gunstig for forbrugeren«, og du har bevisbyrden for, at det blev forhandlet, jf. aftalelovens § 38 b, stk. 1. Kontrakten skal være »udarbejdet på en klar og forståelig måde«, jf. § 38 b, stk. 2.
• Forældelse. Forældelsesloven kan ikke ved forudgående aftale fraviges til skade for en forbruger, jf. § 26, stk. 2, så en kortere forældelsesfrist i dine vilkår er uden virkning over for private.
• Fortrydelsesret. Aftaler om opførelse af bygning er undtaget fra forbrugeraftalelovens regler om oplysningspligt og fortrydelsesret, jf. § 7, stk. 2, nr. 3, og § 18, stk. 2, nr. 1, og en omfattende ombygning må formentlig sidestilles hermed. En aftale om en garage, et nyt tag eller et badeværelse, der underskrives hjemme hos kunden, er derimod indgået uden for dit forretningssted, og kunden har 14 dages fortrydelsesret, jf. §§ 18 og 19. Oplyser du ikke om den, løber fristen først fra den dag, kunden får oplysningen, dog højst 12 måneder efter de 14 dage, jf. § 19, stk. 3 og 4.

Opfører du et helårshus for en forbruger, er du bygherre efter byggeloven og skal tegne byggeskadeforsikringen og betale præmien, jf. byggelovens § 25 A, stk. 1 og 3, og kommunen giver ikke byggetilladelse uden dokumentation for et forsikringstilbud, jf. § 25 C.

AB-Forbruger lægger desuden bevisbyrden for aftalte ændringer på dig, jf. § 23, stk. 2, og kræver kundens stillingtagen, hvis et prisoverslag overskrides med 15 procent, jf. § 24, stk. 2. Kontrakten skal derfor have en aftaleseddel, kunden godkender, før ekstraarbejdet udføres. En totalentreprenør fik betaling for alle sine ekstraarbejder, fordi hvert af dem var bestilt på grundlag af et tilbud sendt pr. mail (Østre Landsrets dom af 4. marts 2025, sag BS-28971/2023-OLR).