Efter aflevering: sikkerheden trappes ned - 15, 10 og 2 %
Efter AB 18 § 9 skal entreprenøren stille sikkerhed senest 8 arbejdsdage efter aftalens indgåelse, i form af bank- eller sparekassegaranti, kautionsforsikring eller anden betryggende sikkerhed. Den dækker ikke kun mangler, men alle bygherrens krav i anledning af aftalen - erstatning, dagbod og tilbagebetaling af for meget betalt entreprisesum.
| Tidspunkt | Sikkerhed | Hjemmel og betingelse |
|---|---|---|
| Indtil aflevering | 15 % | Af entreprisesummen uden moms (AB 18 § 9, stk. 3) |
| Ved aflevering | 10 % | Nedskrives automatisk (AB 18 § 9, stk. 3) |
| 1 år efter aflevering | 2 % | Medmindre bygherren forinden skriftligt har fremsat reklamation over mangler (AB 18 § 9, stk. 5) |
| 5 år efter aflevering | 0 | Ophører - medmindre bygherren forinden skriftligt har fremsat reklamation over mangler; så først når de er afhjulpet (AB 18 § 9, stk. 6) |
Et punkt mere: efter fast praksis - fremhævet i betænkningen bag AB 18 (betænkning nr. 1570, s. 147) - har bygherren ret til at tilbageholde et rimeligt beløb i betalingen til sikkerhed for afhjælpning af de mangler, der påtales ved afleveringen. Tilbageholdet skal stå mål med manglerne - overdrives det, er du selv den, der misligholder.
Vil du forhindre nedskrivningen til 2 %, skal reklamationen altså være skriftlig, fremsat inden 1-årsdagen og rettet mod konkrete mangler. Generel utilfredshed eller økonomiske mellemværender rækker ikke.
Garantien blev ikke nedskrevet - manglerne var ikke dokumenteret afhjulpet
En vvs-underentreprenør krævede sin garanti på 817.500 kr. nedskrevet til 2 % - 109.000 kr. Der var imidlertid fortsat uafklarede problemer med varmeinstallationen, og voldgiftsretten afviste nedskrivningen efter en samlet vurdering: det var ikke klart, om manglerne var afhjulpet.
Reklamerede mangler holder sikkerheden oppe, indtil afhjælpningen er dokumenteret. Afgørelsen er truffet efter ABT 93 § 6, stk. 4. Princippet er videreført i AB 18 § 9, stk. 5, og rækkevidden er formentlig den samme.
Er du i en lignende situation?
Har du brug for rådgivning om, hvad der skal ske herfra i din byggesag, så kontakt mig. Den indledende vurdering er gratis og uforpligtende.
Ring 42 36 41 11 eller Send en besked1-års og 5-års eftersyn
Efter afleveringen følger to eftersyn. Bygherren indkalder til 1-års eftersyn senest 1 år efter afleveringen (AB 18 § 56) og til det afsluttende 5-års eftersyn senest 30 arbejdsdage før 5-årsdagen (AB 18 § 57). Indkaldelsen skal være skriftlig med et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage (AB 18 § 58) - og glemmer bygherren det, kan entreprenøren selv indkalde.
Mangler, der viser sig undervejs, skal der reklameres over inden rimelig tid efter, at de er eller burde være opdaget (AB 18 § 49, stk. 2) - ikke først ved eftersynet. Den ydre grænse står i AB 18 § 55: bygherrens mangelskrav skal være fremsat senest 5 år efter afleveringen; derefter er kravet som udgangspunkt afskåret.
Hvert kontrolpunkt blev sprunget over - og hele kravet var tabt
To boligbyggerier under ABT 93. Der blev aldrig holdt afleveringsforretning, så afleveringen blev anset for sket ved ibrugtagningen. Der blev aldrig holdt 1-års eftersyn. Og 5-års eftersynet på det første byggeri blev først gennemført i januar 2020 - efter 5-årsdagen - hvorefter protokollen med reklamationerne blev sendt til entreprenøren i februar. På det andet byggeri blev protokollerne først meddelt, da voldgiftssagen blev indledt.
Voldgiftsretten fandt, at bygherren ikke havde reklameret inden rimelig tid efter, at manglerne var eller burde være opdaget - kravene var fortabt ved for sen reklamation, og en del af dem, der burde være set ved 1-års-tidspunktet, var tillige forældede. Entreprenøren blev frifundet i begge sager. Alene på det ene byggeri var kravet knap 1,5 mio. kr. inkl. moms - korrosionsbeskyttelse af stålkonstruktioner, fuger, terrassebrædder, sokkel.
5-års eftersynet er ikke en opsamlingscentral, hvor fem års observationer kan afleveres samlet. Mangler skal reklameres løbende, når de burde være opdaget - og selve eftersynet skal indkaldes, så det ligger før 5-årsdagen. Det er derfor, AB 18 § 57 siger senest 30 arbejdsdage før.
Betænkningen bag AB 18 advarer selv mod præcis den dobbeltfælde, sagen ovenfor viser: bygherren kan ved manglende reklamation miste krav, der ikke er forældede - og ved forældelse miste krav, der ikke er bortfaldet ved for sen reklamation (betænkning nr. 1570, s. 167). To ure tikker uafhængigt af hinanden, og hvert af dem kan slå kravet ihjel alene.
De to ure er grunden til, at tilknytningen ikke slutter ved afleveringen: reklamationen skal ske løbende, og eftersynene skal indkaldes til tiden, hvis kravet skal være i behold på 5-årsdagen. Opstår der først tvist, er beviset det første spørgsmål - se artiklerne om syn og skøn i byggesager og privat retshjælpsforsikring.
Tilbage til begyndelsen af serienAfleveringsforretning efter AB 18: den rigtige fagperson på det rigtige tidspunktAndre artikler om byggeri og entreprise
- Klage over håndværker: reklamér og sikr bevisetEn klage virker bedst, når sagen kan afgøres skriftligt. De to første skridt er at reklamere rettidigt og at sikre beviset, før nogen udbedrer.
- Syn og skøn i byggesager: hvad er det, og hvorfor vejer det tungt?Retten udpeger en uvildig skønsmand, der besvarer sagens tekniske spørgsmål. Her er, hvad syn og skøn er, og hvorfor et skøn vejer tungere end den rapport, du selv har betalt.
- Privat retshjælpsforsikring: police, dækning og selvrisikoRetshjælpsforsikring kan dække omkostninger ved visse private tvister. Her er, hvilken police tvisten hører under, hvad den typisk dækker, og hvad du selv betaler.
- Garanti på håndværkerarbejde: garanti, reklamation eller forældelse?Mange tror, at garanti er en automatisk forsikring i 5 år. Det, loven giver dig, er et krav mod håndværkeren, og garantiordningerne er et sikkerhedsnet oveni.
Se alle artikler om byggeri og entreprise
Kilder
Lovgivning
- AB 18, vejledning nr. 9632 af 10. august 2018
- AB-Forbruger
Retspraksis
TBB 2016.419, TBB 2024.193, TBB 2025.65, TBB 2025.183, TBB 2026.514, TBB 2026.524