L 112 i praksis: løser det noget, og problemet med uvildigheden

Løser det noget i praksis

Læs forslagets egen begrundelse, før du vurderer det.

Formålet angives som at understøtte rapporter af høj kvalitet, tydeliggøre ansvaret og reducere den administrative byrde hos myndighederne.

Det, forslaget sætter tal på, er besparelsen. Nedjusteringen af Erhvervsstyrelsens gebyrramme udgør 2,8 mio. kr. årligt frem til og med 2027 og 11,6 mio. kr. årligt fra 2028. Det svarer til en besparelse på 3,5 statslige årsværk, stigende til 7,2 årsværk fra 2028.

Det er den eneste kvantificerede effekt i lovforslaget. Der er ingen målsætning for rapporternes kvalitet, intet mål for antallet af kontroller, og ingen angivelse af, hvor mange fejlbehæftede rapporter ordningen forventes at fange.

Tre grunde til at være skeptisk

Kompetencekravene ændres ikke. Forslagets bemærkninger siger det direkte. Kravet om fem års erhvervserfaring inden for byggeri og tilsyn samt et bestået kursusforløb videreføres, så »de nuværende kompetencekrav til den udførende medarbejder fortsætter uændret«. Kurset flyttes fra Erhvervsstyrelsen til erhvervsakademierne, og forslaget udtrykker en forventning om, at undervisningens kvalitet vil stige. Det er en forventning, ikke en mekanisme.

Kontrolvolumen ændres ikke. Lovforslaget flytter kontrollen fra eksterne tekniske revisorer til Erhvervsstyrelsen og lægger op til en mere datadreven udvælgelse. Det er dog bedre målretning af de samme ressourcer, ikke flere, og opgaven skal oven i købet løses for 11,6 mio. kr. mindre om året.

Et kvalitetsledelsessystem kontrollerer procedurer, ikke huse. Forslagets bemærkninger åbner udtrykkeligt for, at virksomheden kan bruge et system godkendt af et anerkendt certificeringsorgan efter en standard som ISO 9001:2015. Sådan et system dokumenterer, at virksomheden har og følger sine procedurer. Det efterprøver derimod ikke, om den bygningssagkyndige så hussvampen i bjælkelaget. Kontrolinstansen auditerer systemet. Den går ikke rundt i huset.

To grunde til at tro på det alligevel

Egenkontrol kan nå længere end 0,7 procent. Det er reformens egentlige teori. Hvis en virksomhed skal kontrollere sine egne rapporter systematisk for at beholde sin autorisation, rammer den langt flere rapporter, end staten nogensinde kommer i nærheden af. Det er ikke en dårlig tanke.

Tilbagekaldelse er en hårdere sanktion end frakendelse. I 2024 blev én beskikkelse frakendt. En tilbagekaldt autorisation rammer hele virksomheden og alle dens rapporter på én gang. Truslen er større, og den rammer den, der har råd til at gøre noget ved det.

Hvad der afgør det

Alt det afgørende er delegeret. Efter L 112 § 7 skulle ministeren fastsætte regler om kompetencekrav, ansvarsforsikring og indholdet af tilstandsrapporter, og efter § 9 om kvalitetsledelsessystemets indhold og om godkendelse af kontrolinstanser.

Ingen af de bekendtgørelser findes. Om reformen forbedrer noget, afhænger derfor af regler, som ingen har skrevet endnu. Det, der ligger fast i lovteksten, er ansvarsflytningen og besparelsen.

Det problem, ansvarsflytningen skaber

Kravet om uvildighed er imidlertid skrevet om personen.

Håndbog for Bygningssagkyndige bestemmer, at den bygningssagkyndige skal være uvildig i den enkelte sag og uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet, og at den beskikkede ikke er uvildig, hvis vedkommende har en personlig tilknytning til køber eller sælger, for eksempel familie, nære venner eller forretningsforbindelser.

En virksomhed kan ikke være uvildig. Det kan alene den, der besigtiger huset.

I dag offentliggøres den enkelte bygningssagkyndiges navn og firmatilknytning, når disciplinærnævnet giver en bøde eller frakender en beskikkelse. Efter forslaget ville retssubjektet være virksomheden.

Sådan griber jeg det an

Ved en mangelfuld tilstandsrapport ser jeg på, hvem der har udarbejdet den, og om den bygningssagkyndige var uvildig.

Det afgør, hvem kravet skal rettes mod, og hvilke indsigelser der kan komme.

Andre artikler om fast ejendom

• Privat retshjælpsforsikring: police, dækning og selvrisikoRetshjælpsforsikring kan dække omkostninger ved visse private tvister. Her er, hvilken police tvisten hører under, hvad den typisk dækker, og hvad du selv betaler.
• Krav mod sælger efter boligkøb: gjaldt huseftersynsordningen?Sælger er som regel fritaget for bygningens fysiske mangler, men kun når huseftersynsordningen var i brug. Det første spørgsmål er derfor, om ordningen gjaldt i din handel.
• Køb af andelsbolig: maksimalpris, foreningens gæld og vedtægterneHvad en andelsbolig må koste, hvad foreningens gæld betyder for dig, og hvordan handlen adskiller sig fra køb af ejerbolig.
• Forældrekøb: I bliver udlejere for jeres eget barnHvorfor lejeloven også gælder, når lejeren er jeres barn, og hvad kontrakten skal indeholde, før lejligheden en dag sælges.

Se alle artikler om fast ejendom