Sameje uden aftale: auktion, dødsfald og aftalens indhold

Den ene vil sælge, den anden vil ikke

Det klassiske forløb: to samlevende køber et hus i lige sameje. Forholdet slutter. Den ene vil sælge, den anden vil blive boende, men kan ikke købe den anden ud eller vil ikke betale den pris, der forlanges. Uden en aftale er der imidlertid ingen regel om, at den, der bliver, har førsteret, og ingen regel om, hvordan prisen fastsættes.

Den, der vil ud, kan i stedet gå i fogedretten og forlange samejet opløst ved en frivillig auktion over hele ejendommen. Det hedder frivillig auktion, men det er kun navnet, der er frivilligt. Højesteret tillod det i U 1998.1556 H, hvor der ikke var knyttet vilkår til samejet, som hindrede opløsning, og Østre Landsret gjorde det samme i U 2003.1646 Ø, selv om den ene samejer havde boet på ejendommen i en meget lang årrække. Auktionen sker efter retsplejelovens § 583.

På auktionen byder alle, også jer selv. Min erfaring er, at en auktion sjældent giver den pris, et almindeligt salg med mægler ville give, og at omkostningerne til fogedret, advokat og auktion kommer oveni. Den, der vil blive boende, kan dog byde selv, men skal så finansiere hele købesummen. Provenuet, eller tabet, deles efter ejerandele, og over for banken hæfter I begge for hele lånet. Et skøde flytter ejendommen, men det flytter ikke gælden. Bliver den, der fraflytter, ikke udtrykkeligt frigjort af långiverne, hæfter vedkommende fortsat for hele lånet uden længere at eje noget.

Hvis den ene af jer dør

Samlevende arver ikke hinanden. Arveloven giver ingen arveret til en samlever, uanset hvor længe I har boet sammen. Har I ingen børn, arver afdødes forældre, og er de døde, afdødes søskende, jf. arvelovens § 2. Den længstlevende ejer derfra huset sammen med svigerfamilien, og de kan kræve samejet opløst på samme måde som en samlever.

At arvingen træder ind i afdødes plads som samejer, fastslog Højesteret i en kendelse af 3. juni 2025 (U 2025.3362 H). To personer havde erhvervet en kolonihave i lige sameje. Den ene døde samme år, og niecen arvede anparten som universalarving efter testamente. Højesteret fandt, at hun var indtrådt i afdødes retsstilling som samejer og derfor kunne kræve frivillig auktion over det hele.

Loven giver den længstlevende samlever én håndsrækning: ret til at overtage den fælles bolig og sædvanligt indbo mod at betale vurderingsbeløbet kontant til boet, hvis I har boet sammen i et ægteskabslignende forhold i de sidste 2 år før dødsfaldet eller venter, har eller har haft et fælles barn, jf. dødsboskiftelovens § 111 a. Det er dog en køberet, ikke en arveret. Pengene til afdødes halvdel skal du selv skaffe.

Vil I sikre hinanden, er der to redskaber, og de hører sammen. Det ene er et udvidet samlevertestamente, hvor I arver hinanden, som var I ægtefæller, jf. arvelovens § 87. Har I ingen børn, kan den længstlevende på den måde arve det hele. Testamentet er kun gyldigt, hvis I ved dødsfaldet boede sammen og havde gjort det i 2 år eller havde fælles barn, jf. § 88, stk. 2. Det andet er en samejeoverenskomst, der giver den længstlevende ret til at overtage afdødes anpart på forud aftalte vilkår. En sådan aftale går forud for arvingernes fortrinsret efter arvelovens § 7, jf. § 8. Er vilkårene derimod bedre for den længstlevende end markedsvilkår, kan aftalen have karakter af en dødsdisposition og skal da opfylde testamentsreglerne. Derfor skriver jeg de to dokumenter sammen.

Hvad aftalen skal tage stilling til

• Ejerandele og indskud. Hvem ejer hvor meget, og hvad er der betalt i udbetaling. Lige sameje passer sjældent, hvis den ene har lagt hele udbetalingen.
• Løbende udgifter. Terminer, ejendomsskat, forsikring og vedligeholdelse, og hvad der sker, hvis den ene ikke betaler sin del.
• Forbedringer. Om den, der betaler en tilbygning eller et nyt køkken, får pengene igen ved salg, og hvordan beløbet opgøres.
• Samlivsophør. Opsigelse af samejet, køberet for den, der bliver, frist til at beslutte sig, og hvordan prisen fastsættes, typisk ved vurdering fra en uafhængig mægler. Kan ingen overtage, sælges ejendommen i fri handel, ikke på auktion.
• Dødsfald. Den længstlevendes ret til at overtage anparten og vilkårene for det, koordineret med testamentet.
• Provenu og gæld. Hvem der får hvad efter indfrielse af lån, og hvordan den, der udtræder, frigøres over for banken.

Aftalen kan tinglyses på ejendommen, så den også gælder over for den, der senere overtager den anden anpart, og den bør formentlig altid tinglyses, når den indeholder en køberet.

Når aftalen findes, men ikke bliver fulgt op

En samejeoverenskomst hjælper kun, hvis den bliver holdt ved lige. Vestre Landsret afgjorde den 11. marts 2025 (sag BS-49673/2023-VLR) en sag mellem to tidligere samlevende, der i september 2016 havde indgået en samejeoverenskomst om et hus, de var ved at bygge om. Aftalen sagde, at udgifterne skulle deles lige, og at parterne, hvis de endte med at betale i et andet forhold, skulle lave et tillæg med en klar angivelse af, om den ene skyldte den anden penge. Et sådant beløb skulle udbetales forlods af provenuet ved salg.

Tillægget blev aldrig lavet. Da huset blev solgt efter samlivets ophør, krævede manden 1.221.345 kr. forlods af provenuet for udgifter, han mente at have betalt alene. Han fik imidlertid intet, hverken i byretten eller i landsretten. Uden tillæg gav overenskomsten ikke ret til forlods betaling, og et almindeligt tilbagebetalingskrav var forældet efter forældelseslovens § 3, stk. 1, fordi det kunne være rejst, da ombygningen stod færdig i slutningen af 2016, og stævningen først kom den 2. juni 2022. Oveni skulle han betale 100.000 kr. i sagsomkostninger for landsretten.

Læren: skriv tillægget, når pengene er brugt skævt, ikke når forholdet er slut. Og husk, at et krav mellem samlevende forældes efter tre år som ethvert andet krav.