Opsigelse, ophævelse og erhvervsbeskyttelse

Lejeren kan frit opsige, jf. erhvervslejeloven § 60, medmindre andet er aftalt. Udlejer kan opsige de særligt nævnte lejemål i § 61, stk. 1 og ellers kun efter § 61, stk. 2: egen brug, nedrivning/ombygning, god skik og orden eller vægtige grunde. Varslet er som udgangspunkt 3 måneder, men 1 år ved egen brug, jf. § 64. Udlejers opsigelse skal opfylde formkravene i § 65.

Ophævelse følger § 69 med væsentlighedsbegrænsningen i § 70 og retsvirkningerne i § 71. Her holder aftalefriheden op: ophævelsesgrundene kan ikke udvides ved aftale, jf. § 72, uanset hvad kontrakten måtte sige.

Erhvervsbeskyttelse efter § 62

Er lejeren erhvervsbeskyttet, jf. § 62, kræver opsigelse efter § 61, stk. 2, nr. 1, 2 og 4 en rimelighedsvurdering. En lejer er erhvervsbeskyttet, når virksomhedens forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Efter § 62, stk. 2, skal der bl.a. lægges vægt på:

Hvor længe virksomheden har været drevet fra lokalerne
Lejerens forbedringer af lejemålet
Værdien af kundekredsen

Dom	Sagen kort	Læren
U.2002.1889 V / TBB 2002.375	En bankfilial i en mindre by blev opsagt af udlejer. Banken påberåbte sig erhvervsbeskyttelse efter ELL § 62 med henvisning til kundekreds, langvarig drift og lokalets betydning for filialen.	Vestre Landsret: ikke erhvervsbeskyttet. Forbliven i netop denne ejendom havde ikke den fornødne væsentlige betydning og værdi for virksomheden - bankens kundeforhold var ikke afhængigt af den specifikke beliggenhed. Selv kundevendt virksomhed er ikke automatisk beskyttet.
TBB 2020.447 Ø	Udlejer opsagde et erhvervslejemål med henvisning til § 61, stk. 2. Lejer påstod, at opsigelsen ikke opfyldte rimelighedskravet efter § 62, og at kontraktgrundlaget i øvrigt ikke bærede opsigelsen.	Østre Landsret: opsigelse af erhvervslejemål kræver præcis analyse af kontraktgrundlag, anvendelse og rimelighed. Bruges som advarsel mod at antage at udlejer frit kan opsige - vurderingen er konkret og kræver dokumentation fra begge sider.
TBB 2005.260 V	En erhvervslejer var blevet opsagt, og udlejer havde et erstatnings- eller godtgørelseskrav i den anledning. Senere misligholdt lejer kontrakten yderligere. Spørgsmålet var, om den senere misligholdelse afskærer udlejers tidligere stiftede krav.	Vestre Landsret: erstatnings- og godtgørelsesspørgsmål kan leve videre efter senere misligholdelse. Senere brud afskærer ikke automatisk allerede stiftede krav - udlejer kan stadig opnå godtgørelse for den oprindelige opsigelse.
TBB 2011.191	Erhvervslejer blev ophævet og udsat. Udlejer krævede leje frem til kontraktens udløb. Lejer indvendte, at udlejer aktivt skulle have forsøgt at genudleje for at minimere tabet, og at udlejer ikke kunne opkræve fuld leje for et tomt lejemål.	Erhvervslejer hæfter for leje frem til relevant varsel, men udlejer har genudlejningspligt. Udlejer kan ikke passivt opkræve leje for et tomt lejemål, men skal aktivt forsøge at minimere tabet via genudlejning til markedsvilkår.

Erhvervsbeskyttelse er ikke uopsigelighed. Den beskyttede lejer kan stadig opsiges, men opsigelsen skal bestå en rimelighedsvurdering, og holder den ikke, kan der blive tale om godtgørelse efter § 66. En uberettiget opsigelse forlænger derfor ikke bare lejemålet. Den kan koste penge.

Erhvervsbeskyttelse er en retlig kvalifikation og ikke noget, parterne kan aftale sig til. Nogen talgrænse findes ikke, men yderpunkterne er til at få øje på: en specialbutik, der har ligget samme sted i tyve år og lever af kunder, som kommer forbi, står stærkt, mens et backoffice på første sal, hvor ingen kunde nogensinde har sat sine ben, næppe er beskyttet. De fleste sager ligger et sted imellem, og der beror det på en konkret vurdering.

Er du lejer, skal du kunne dokumentere kundestrøm, omsætning, lokalt goodwill-tab, indretning og forbedringer, og det materiale skal findes, før opsigelsen kommer. Er du udlejer, bør du få beskyttelsen vurderet, inden du opsiger. En opsigelse, der falder, koster både tid og penge.

Klagevejen - boligret og voldgift

I erhvervsleje indbringes tvister som udgangspunkt for boligretten, jf. erhvervslejeloven § 76. Parterne kan aftale voldgift, jf. § 77.

Vælg voldgift bevidst eller lad være. Voldgift kan være en fordel: processen går hurtigere, sagen bliver ikke offentlig, og dommerne kan vælges for deres fagkundskab. Til gengæld betaler parterne selv dommerne, og afgørelsen har ikke samme værdi som præjudikat. Ved mindre tvister æder udgiften ofte fordelen.

Procesvalg afgør sagen, før realiteten prøves. Sammenligning med boliglejeret: i bolig kan en kontraktklausul om boligret som første instans ikke fjerne huslejenævnets kompetence. I erhverv er kontraktens forumvalg derimod udgangspunktet - medmindre der er holdepunkter for fortolkning eller tilsidesættelse.

Er du i en lignende situation?

Har du brug for rådgivning om, hvad der skal ske herfra i din virksomhed, så kontakt mig. Den indledende vurdering er gratis og uforpligtende.

Ring 42 36 41 11 eller Send en besked

Kilder

Lovgivning

AB 18, vejledning nr. 9632 af 10. august 2018
Aftaleloven, lovbekendtgørelse nr. 193 af 2. marts 2016
Erhvervslejeloven, lovbekendtgørelse nr. 1446 af 9. november 2022

Retspraksis

U 2002.1889 V, U 2014.909 H, TBB 2002.375, TBB 2005.260, TBB 2011.191, TBB 2014.180, TBB 2018.865, TBB 2020.447, TBB 2020.715, TBB 2021.1282

Martin Faurholt Møller

Advokat · Aarhus · Erhvervslejeret og fast ejendom

Jeg skriver om erhvervslejeret, fast ejendom, entrepriseret og forsikringsret. Indholdet på siden er generel faglig information og kan ikke erstatte en konkret juridisk vurdering. Har du en konkret sag, er du velkommen til at skrive eller ringe til mig for en vurdering.

Opsigelse, ophævelse og erhvervsbeskyttelse