Erhvervslejekontrakten: aftalefrihed og 7 fælder før underskrift

Erhvervslejeret - den store aftalefrihed

Erhvervslejeloven gælder leje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, jf. erhvervslejeloven § 1. Derfra skiller vejene sig fra boliglejeretten. Hvor boliglejelovens regler i vidt omfang er ufravigelige til lejerens fordel, gælder erhvervslejelovens regler kun, medmindre andet er aftalt eller må anses for indeholdt i aftalen, jf. § 4, og lejens fastsættelse og regulering sker efter parternes aftale, jf. § 9. Urimelige vilkår kan dog tilsidesættes efter § 7, jf. aftaleloven § 36. Tærsklen er imidlertid høj, og bestemmelsen bør næppe indregnes som en reel sikkerhed, når kontrakten forhandles.

Sammenfatning af forarbejderne til erhvervslejeloven

Bemærkningerne fremhæver, at liberaliseringen betyder, at parterne som overvejende hovedregel frit kan aftale vilkårene. Men der kan være forskel i styrkeforholdet mellem parterne, og erhvervslejemål kan løbe over mange år. § 7 er derfor en sikkerhedsventil - ikke en almindelig fortrydelsesregel.

Bemærkningerne til § 7 i lovforslag nr. L 33, FT 1999-2000 (lov nr. 934 af 20. december 1999 om leje af erhvervslokaler m.v.)

Sondringen mellem sikkerhedsventil og fortrydelsesregel afgør, hvornår arbejdet skal lægges: en kontrakt, der bliver gennemgået inden underskrift, kan stadig forhandles, mens den samme kontrakt bagefter som udgangspunkt står ved magt med de vilkår, den nu engang fik. Forhandlingsrummet lukker med underskriften.

Dom	Sagen kort	Læren
TBB 2020.715 Ø	Et lejemål blev brugt både til beboelse og til erhverv, hvilket gjorde det uklart, om lejeforholdet skulle behandles efter boliglejeloven eller erhvervslejeloven. Striden stod om kvalifikationen og dermed om hele regelgrundlaget.	Østre Landsret: kvalifikationen afhænger af den dominerende anvendelse og parternes aftalegrundlag. En forkert kvalifikation kan koste begge parter rettigheder - den ene mister boliglejerettens beskyttelse, den anden mister erhvervsleje-aftalefriheden.

Erhvervslejere har ikke samme beskyttelse som boliglejere, og en standardkontrakt er ikke i sig selv ufarlig: vedligeholdelse, drift, skatter, afståelse, uopsigelighed, depositum, istandsættelse og lejeregulering kan i erhvervsleje placeres hos lejeren i et omfang, loven ikke griber ind i. Det er de poster, jeg oftest finder samlet i den samme paragraf.

Erhvervslejekontrakten - 7 fælder før underskrift

De syv klausultyper nedenfor er dem, jeg oftest støder på i kontrakter, lejeren ikke har fået læst igennem før underskrift. Ingen af dem er ulovlige. Det er netop pointen: de er alle sammen gyldige udslag af aftalefriheden, og virkningen viser sig først år senere, når lejeren vil ud af lejemålet, sælge forretningen eller flytte.

Lejemålet er uopsigeligt for lejer i X antal år

"Lejemålet er fra lejers side uopsigeligt i X antal år fra ikrafttræden."

Rammer ELL §§ 60 og 64

At forretningen går dårligt, er næppe i sig selv nok til at komme ud af klausulen, og lejeren risikerer derfor at hænge på leje, drift og istandsættelse i flere år efter, at behovet for lokalerne er væk. Gensidig uopsigelighed er der ikke noget galt i. Faren opstår, hvor kun den ene part er bundet.

ii.

§ 14-vilkårsændringsklausul

"Udlejer kan efter erhvervslejeloven § 14 kræve nye vilkår; ved uenighed kan udlejer opsige."

Rammer ELL §§ 14-15

Klausulen kræver skriftlighed og virker kun i lejemål, der ikke er erhvervsbeskyttede. Er begge betingelser opfyldt, mister lejeren sin forhandlingsmagt efter 8 år, og dermed som regel også den værdi, afståelsesretten repræsenterer ved et salg. Mekanikken er gennemgået nærmere længere nede.

iii.

Lejer har ingen afståelsesret

"Lejer har ikke ret til afståelse efter erhvervslejeloven § 55."

Rammer ELL § 55

Afståelsesretten følger af loven, men kan fraviges. Sker det, forsvinder muligheden for at lade en køber træde ind i lejemålet, og for en forretning, der skal sælges på et tidspunkt, er det ofte det enkeltvilkår, der flytter mest på prisen.

iv.

Lejer afleverer nyistandsat uanset stand ved overtagelse

"Lejer afleverer lejemålet nyistandsat uanset stand ved overtagelse."

Rammer primært ELL § 16 om vedligehold, men er i høj grad aftalestof

Regningen ved fraflytning overstiger her jævnligt depositummet. Tvisten opstår imidlertid først mange år efter underskrift, hvor ingen af parterne længere kan huske, hvordan lokalerne så ud ved indflytning, og derfor er det som regel dokumentationen fra dengang, der afgør sagen. Fotos på overtagelsesdagen er billig forsikring.

Lejer betaler alle skatter, afgifter, forsikringer og vedligehold

"Lejer betaler alle skatter, afgifter, forsikringer, fællesudgifter og al ind- og udvendig vedligeholdelse, herunder udskiftning."

Rammer ELL §§ 9 og 16

Det, der ligner en driftsklausul, er reelt en overførsel af ejendomsrisiko. Udskiftning af tag, vinduer, varmesystem eller installationer kan udmærket aftales overført til lejeren i erhvervsleje, men det forudsætter en formulering, der siger, hvad der er omfattet, og hvad det koster. Står der bare "al vedligeholdelse, herunder udskiftning", har lejeren skrevet under på en regning, ingen af parterne kender størrelsen af. Det samme gælder skatterne, som over en 10-årig løbetid kan forrykke sig betydeligt.

vi.

Markedslejeregulering efter udlejers skøn

"Lejen kan reguleres til markedsleje efter udlejers skøn."

Rammer ELL §§ 9 og 13

En reguleringsmekanisme, der overlader skønnet til den ene part, ender som regel i en beviskonflikt, hvor begge sider skal betale for sagkyndige erklæringer om, hvad markedslejen egentlig er. Den udgift kan spares. Aftal i stedet mekanismen konkret fra begyndelsen: hvilke sammenligningslejemål der skal bruges, hvem der vurderer, og hvornår.

vii.

Depositum + forudbetalt leje + anfordringsgaranti

"Lejer stiller depositum, 6 måneders forudbetalt leje og anfordringsgaranti svarende til 12 måneders leje."

Erhvervslejeloven har ikke boliglejelovens 3-månedersloft

Depositum, forudbetalt leje og bankgaranti er tre forskellige instrumenter, der hver for sig binder kapital, og som tilsammen kan lægge beslag på halvandet års leje, før virksomheden overhovedet har åbnet. Erhvervslejeloven har ikke boliglejelovens loft. ELL § 7 og aftaleloven § 36 kan i ydertilfælde bruges mod en samlet urimelig sikkerhedsstillelse, men den vej bør du formentlig ikke regne med.

§ 7 redder ikke lejeren fra en dårlig kontrakt. Bestemmelsen rækker til de urimelige ydertilfælde og ikke længere, og den erhvervsdrivende, der har skrevet under, må regne med at være bundet af vilkårene, uanset hvor tyngende de senere viser sig at være. Arbejdet ligger før underskriften.

Er du i en lignende situation?

Har du brug for rådgivning om, hvad der skal ske herfra i din virksomhed, så kontakt mig. Den indledende vurdering er gratis og uforpligtende.

Ring 42 36 41 11 eller Send en besked

Kilder

Lovgivning

AB 18, vejledning nr. 9632 af 10. august 2018
Aftaleloven, lovbekendtgørelse nr. 193 af 2. marts 2016
Erhvervslejeloven, lovbekendtgørelse nr. 1446 af 9. november 2022

Retspraksis

U 2002.1889 V, U 2014.909 H, TBB 2002.375, TBB 2005.260, TBB 2011.191, TBB 2014.180, TBB 2018.865, TBB 2020.447, TBB 2020.715, TBB 2021.1282

Martin Faurholt Møller

Advokat · Aarhus · Erhvervslejeret og fast ejendom

Jeg skriver om erhvervslejeret, fast ejendom, entrepriseret og forsikringsret. Indholdet på siden er generel faglig information og kan ikke erstatte en konkret juridisk vurdering. Har du en konkret sag, er du velkommen til at skrive eller ringe til mig for en vurdering.