Erstatning eller fjernelse: hvad kan du kræve af naboen?

Erstatning eller fjernelse — hvad kan du kræve?

Retsfølgen i naboretssager er ikke én åben kasse. Den afhænger af, om generne kan afhjælpes fysisk, og om der er lidt et værditab. To principielt forskellige sanktioner findes:

• Påbud om fysisk lovliggørelse — ændring eller fjernelse af det ulempeforvoldende forhold. Anvendes typisk ved tagsten der giver genskin, træer der kan beskæres, eller bygningsdele der kan ombygges. UfR 2018.1441 H og U.2023.3707 Ø er klassiske eksempler.
• Erstatning — pengekrav for værditab eller ulempe. Anvendes typisk hvor anlægget ikke kan eller skal fjernes, fx ved mobilmaster eller større samfundsanlæg. UfR 2006.1290 H og U.2026.3151/2 H er eksempler.

Differenceerstatningsprincippet

I sager om større lovlige samfundsanlæg som veje, baner og master skal naboen tåle en vis ulempe uden kompensation. Princippet er, at der kun ydes erstatning for den del af værditabet, der kan henføres til ulempens del over tålegrænsen. Princippet stammer fra UfR 1999.353 H og UfR 1999.360 H om nabogener fra vejanlæg.

Konsekvensen er økonomisk konkret. Hvis en skønsmand vurderer, at ejendommen er faldet 400.000 kr. i værdi på grund af anlægget, kan retten nå frem til, at kun 150.000 kr. kan henføres til den del af ulempen, der overstiger det påregnelige. Erstatningen udgør altså differencen, ikke det fulde tab.

Princippet gælder ikke alle naboretssager. I MAD 2010.968 V om Tvillingehuset i Ikast tilkendte Vestre Landsret 200.000 kr. svarende til skønsmandens vurderede værditab, uden reduktion til en abstrakt overskridelsesandel. Forskellen ligger i ulempens karakter og i om den er knyttet til et samfundsnødvendigt anlæg eller en privat nabos handling.

Påregnelighed: kan sagen vindes, selv om generne var der ved købet?

Påregnelighed er det tredje trin i Højesterets test, men det er også et selvstændigt analysetema. Spørgsmålet er, om denne konkrete nabo, på denne konkrete ejendom og i dette konkrete område, med rimelighed måtte forvente den type ulempe, der senere opstod.

Kirkegårdsdommen, U.2022.3250 Ø, er den klareste illustration af forudbeståen som tungtvejende moment. Naboen var udsat for betydelige skygge- og nedfaldsgener fra høje træer på en kirkegård. Landsretten lagde vægt på kirkegårdens særlige kirkelige og kulturelle betydning, træernes forudbeståen og forholdenes kendelighed ved købet. Generne måtte tåles.

Det betyder ikke, at kendskab ved køb altid afskærer naboen fra at vinde. Forudbeståen er et vægtigt moment, men ikke en automatisk frifindelsesgrund. En sag kan vindes, hvis:

• generne senere intensiveres væsentligt eller ændrer karakter,
• de ikke var reelt gennemskuelige ved købet,
• det ulempeforvoldende forhold i sig selv er usædvanligt for området.

Nyere praksis viser nuanceringen. I U.2025.2545 Ø var en vis fortætning ved Espergærde Station/centerområde påregnelig, men de konkrete indbliks- og skyggegener var efter placering, højde, vinduespartier og skyggevirkning så væsentlige og upåregnelige, at tålegrænsen var overskredet (150.000 kr.). I U.2026.3151/2 H kunne det være påregneligt, at mobilnettet udvikles, men ikke at en 42 meter mast placeres tæt på en villaejendom uden erstatning. Påregnelighed handler om, hvorvidt netop denne ulempe i netop denne form var rimelig at forvente, ikke om "noget" kunne ske.